【正文】 及零星采購要求進(jìn)行訂貨或采購，并按請購質(zhì)量、數(shù)量、時(shí)間及相應(yīng)價(jià)格進(jìn)行，同時(shí)做到“貨比三家、擇優(yōu)選定、經(jīng)濟(jì)合理”。e. 物料供應(yīng)計(jì)劃的審批和手續(xù)f. 零星物品采購經(jīng)使用后實(shí)施申報(bào)，各部門主管填寫《請購單》，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實(shí)施?！疚锪瞎芾硪笈c內(nèi)容】l 物料供應(yīng)計(jì)劃a. 管理處物料供應(yīng)計(jì)劃一般按物料供應(yīng)實(shí)際變動的狀況，以及當(dāng)月需要實(shí)際情況等要求進(jìn)行編制。【管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)】l 經(jīng)理室是本管理制度的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。l 落實(shí)業(yè)戶提出的不滿意項(xiàng)的整改措施。g. 借閱的檔案不得涂劃或拆卷。d. 非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內(nèi)借閱，不得外借。b. 接收的案卷，經(jīng)復(fù)查后去掉卷內(nèi)金屬物并修補(bǔ)破損的文件。b. 時(shí)間：各部門需歸檔材料必須于每月底收齊并交到資料檔案管理員處。l 職責(zé)a. 資料檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的保存、預(yù)立卷與保管工作。l 業(yè)戶服務(wù)人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。l 排水系統(tǒng)暢通，遇有事故，接報(bào)后10分鐘內(nèi)處理，無大面積跑水、積水、長時(shí)間停水事故；l 維修質(zhì)量合格率達(dá)100％；l 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100％，無等級安全事故設(shè)備責(zé)任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；l 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98％以上；l 清潔管理無盲點(diǎn)；l 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；l 管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗（門崗）實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)；l 實(shí)行24小時(shí)值班和巡邏制度，聽到周界報(bào)警聲，立即通知人防隊(duì)員3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；l 積極協(xié)助業(yè)主搞好節(jié)能降耗工作。修訂“浦東新區(qū)市政中心”的三級操作文件。 服務(wù)理念我公司倡導(dǎo)“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的服務(wù)理念，來管理與服務(wù)“浦東新區(qū)市政中心”，真正做到代表業(yè)主利益、100％業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。西側(cè)入口處旁有地面機(jī)動車停車位10個(gè)和非機(jī)動車停車位40個(gè)。辦事大廳與合歡路之間還設(shè)有一個(gè)面積近200平方米下沉式廣場，室外綠地面積750平方米。 保證體系公司已實(shí)施并通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。 　指標(biāo)承諾l 滿意度指數(shù)85以上；l 檔案歸檔率達(dá)到100％；l 檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100％；l 檔案完整率達(dá)98％以上；l 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100％；l 公司投訴電話（96916）24小時(shí)受理投訴，投訴相關(guān)職能部門24小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)；接到投訴一般情況2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，短時(shí)間內(nèi)無法處理的24小時(shí)內(nèi)處理答復(fù)。 對策措施l 提供不定時(shí)的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作；l 各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；l 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好；l 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；l 建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；l 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，收費(fèi)基本合理，并接受貴方及租戶監(jiān)督；l 制訂中大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。l 在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。b. 管理處經(jīng)理每月一次進(jìn)行檢查。c. 要求：上交文件必須完整、無空缺，不得使用鉛筆填寫?！緳n案查閱、借閱】a. 調(diào)卷查閱者，應(yīng)說明理由、要求及內(nèi)容。e. 借閱的檔案不得轉(zhuǎn)借他人。h. 復(fù)?。ㄖ疲n案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。l 對提出建議、意見的業(yè)戶實(shí)行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。l 業(yè)戶服務(wù)部負(fù)責(zé)本管理制度的具體實(shí)施。如果客觀情況發(fā)生變化或應(yīng)急事件出現(xiàn)，可按調(diào)整和補(bǔ)充計(jì)劃或應(yīng)急請購貨物處理。g. 計(jì)劃擬定及請購單填寫品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。c. 物料訂貨或采購必須堅(jiān)持規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設(shè)備的關(guān)鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應(yīng)盡可能定點(diǎn)采購，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。l 倉庫物料保管及管理a. 物料入庫后要建立《入庫登記表》，填清楚進(jìn)貨時(shí)間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)及總值。e. 由于倉庫管理不善或工作疏忽、差錯(cuò)造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟(jì)損壞，應(yīng)追究責(zé)任者，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償和處罰。c. 對于管理處員工需要領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)向內(nèi)勤領(lǐng)用，并填寫《工具領(lǐng)用登記表》，表上的名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉管員及主管須填寫詳盡，字跡清楚。如有差錯(cuò)，責(zé)任應(yīng)由設(shè)備部值班工程師承擔(dān)。l 檢查與考核每季管理處對物資管理工作須進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包括計(jì)劃編制、采購、物資保管、領(lǐng)料發(fā)放等，并落實(shí)責(zé)任，執(zhí)行考核，對于物資管理工作有明顯成績者或違章者將進(jìn)行責(zé)任考核。? 外來人員引導(dǎo)服務(wù)。? 提供茶水服務(wù)。? 提前半小時(shí)檢查會議室、貴賓室的空調(diào)、照明、電器等各類設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知設(shè)備管理人員排除故障。C）左右，夏季一般控制在25176。C以上（一天更換二次保持水溫）；l 考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無指印，并倒放在杯墊上；l 礦泉水的要求：礦泉水瓶無灰塵、密封完好，瓶內(nèi)無沉淀物，同時(shí)檢查是否在保質(zhì)期內(nèi)，超過保質(zhì)期不得使用；l 小毛巾的要求：小毛巾無斑點(diǎn)和異味，必須經(jīng)過嚴(yán)格消毒（重要會議一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的熱度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹籮不得有破損。服務(wù)過程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前；l 擺放茶杯時(shí)，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時(shí)杯柄朝后成45176。 設(shè)備管理l 我公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！捌謻|新區(qū)市政中心”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。電梯設(shè)備【工作程序】l 分承包方電梯維保人員a. 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；b. 電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。l 領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障；b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。l 弱電工a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；b. 信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評審、評價(jià)和初選工作。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。【高壓開關(guān)柜】l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 雙電源切換箱能自動切換。l 接地線連接緊密牢固。l 模擬屏指示與開關(guān)實(shí)際位置相符。l 防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。l 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象?！靖鞣N管理資料齊全】l 原始資料齊全。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效、無異常響聲。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。l 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲。【底坑】l 無積水、滲漏、線路受潮?！咀詣臃鎏荨縧 接觸器、繼電器無雜聲，接觸良好。l 扶手運(yùn)行與梯腳運(yùn)行要同步。l 監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常?！举Y料】l 日常運(yùn)行記錄。中央空調(diào)系統(tǒng)【主機(jī)】l 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。l 聯(lián)軸器無松動，密封無泄漏，潤滑油清澈，油位正常。l 管道保溫良好?！狙h(huán)泵及管道】l 循環(huán)泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l 二管制切換閥門靈活、無漏、開關(guān)狀態(tài)正確。l 膨脹水箱控制正常。l 風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l 凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。l 室內(nèi)室外風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異聲，接線樁頭牢固。l 圖表要素采集按時(shí)、正確、可靠。l 操作運(yùn)行制度。l 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運(yùn)行正?？煽俊 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。l 各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。l 各輸送、提升水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求。l 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽俊 坐便器水位箱各零件齊全，能自動控制水位，無滲漏?！九潘到y(tǒng)】l 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞?！緳C(jī)房環(huán)境】l 機(jī)房、設(shè)備無積塵、積水、油漬，無亂堆雜物和易燃易爆物品。l 操作運(yùn)行管理制度。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。l 二路電源切換正常、可靠。l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l 操作運(yùn)行管理制度。l 電源正常。收視效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求，無干擾信號。l 線路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。l 日常運(yùn)行記錄。（2） 電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確。（6） 外表無塵。l 各執(zhí)行機(jī)構(gòu)（電磁閥、風(fēng)閥、轉(zhuǎn)換器等）（1） 動作正確可靠（2） 機(jī)械部件清潔、無塵、無氧化。l 錄音機(jī)錄制功能與效果良好。l 顯示，投影機(jī)圖像清晰。l 聯(lián)動模塊及擴(kuò)展板接線可靠，接點(diǎn)無氧化。l 光感數(shù)據(jù)符合季節(jié)特點(diǎn)，達(dá)到節(jié)能效果。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好?！鞠澜雍掀?、消火栓管網(wǎng)】l 消防接合器齊全、有效，無泄漏。l 啟動報(bào)警按鈕完好、性能可靠。l 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記，閥門、排氣閥、止回閥、排氣閥啟閉自如，無洋漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設(shè)施良好。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽浚阅芡旰?。l 管道內(nèi)水壓恒定，參數(shù)正確。l 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。l 送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好。l 噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動。l 氣體滅火裝置壓在正常范圍內(nèi)，各部件完好。l 備用電源完好，切換迅速有效。l 聯(lián)動控制柜（盤）各繼電器等接點(diǎn)良好，動作可靠。l 廣播聲響效果符合原設(shè)計(jì)要求。l 車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位。l 操作運(yùn)行管理制度。l 消防設(shè)備消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報(bào)警器、正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙機(jī)、火災(zāi)報(bào)警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）、消防監(jiān)控設(shè)備等?！竟ぷ鞒绦颉縧 按《設(shè)備臺帳編號說明》對每臺設(shè)備分別進(jìn)行編號，并編制設(shè)備臺帳、填寫設(shè)備臺卡。 設(shè)備管理安全制度【設(shè)備人員】l 登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。l 檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。l 使用電動工具時(shí)，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。l 使用電焊機(jī)時(shí)，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機(jī)，采取防火措施。l 在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時(shí)，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行。d. 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)