【正文】 75第四章 客戶關(guān)系管理77第五章 安全管理80第六章 車輛交通管理88第七章 消防安全管理90第八章 環(huán)境管理92第九章 大廈文化建設(shè)97第十部分 房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備的管理第一章 房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備的管理99第二章 房屋本體的維修養(yǎng)護102第三章 公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護105第四章 中央空調(diào)管理與維護111第五章 智能化系統(tǒng)管理與維護114第六章 供配電系統(tǒng)管理與維護126第七章 給排水系統(tǒng)管理與維護139第八章 電梯管理與維護144第九章 消防系統(tǒng)管理與維護152第十一部分 財務管理第一章 財務管理計劃157第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算159第三章 增收節(jié)支措施165第四章 本體維修基金的建立和使用計劃167第十二部分 工作進度安排171第一部分 關(guān)于我們……第一章 基本情況企業(yè)名稱：深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司Shenzhen Zhenye Property Management Co.,Ltd創(chuàng)立時間：1993年注冊資金：RMB 1200萬企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司公司股東：深圳市振業(yè)（集團）股份有限公司企業(yè)資質(zhì)：深圳市首批甲級物業(yè)管理企業(yè) （資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照詳見附件）組織架構(gòu)：董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理維護中心安管中心服務中心項目拓展部計劃財務部人力力資源部品質(zhì)管理部辦公室管 理 處業(yè)務流程：董事會總經(jīng)理公共關(guān)系系統(tǒng)統(tǒng)服務系統(tǒng)管理系統(tǒng)政府主管機關(guān) 物管協(xié)會業(yè)主委員會項目拓展部品質(zhì)管理部計劃財務部人力資源部辦公室業(yè) 主安管中心服務中心維護中心管 理 處員工結(jié)構(gòu)及管理人員素質(zhì)：項目公司總?cè)藬?shù)管理人員作業(yè)人員管理人員與作業(yè)人員比例數(shù)量585人96人489人1：職稱高級中級初級員級及其他人數(shù)5人18人32人41人企業(yè)榮譽：一九九五年至今，公司連續(xù)被深圳市工商行政管理局授予“重合同守信用”企業(yè)，被深圳市政府評為“深圳市文明企業(yè)”。我們有信心在入伙后兩年內(nèi)建成市級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈及安全文明大廈，三年內(nèi)達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準，四年內(nèi)達到全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準。深圳市貴州大廈物業(yè)管理方案貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：深圳市連九洲實物流網(wǎng)絡(luò)有限公司：本《物業(yè)管理方案》是根據(jù)貴州大廈的施工圖紙和甲級商務辦公樓的服務定位，依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合振業(yè)物業(yè)十年的從業(yè)經(jīng)驗而編制。最終實現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主的物業(yè)保值增值。公司現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位，深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。用關(guān)懷抵達幫助，籍溝通贏得互動，止于至善。貴州大廈占地面積3，685平方米，建筑總面積約58,，其中辦公建筑面積41,494平方米，商業(yè)建筑面積4，478平方米，寫字樓標準層面積約1,850平方米。貴州大廈整座建筑形象充滿現(xiàn)代氣息、十分壯觀，地理位置極佳，樓宇機電設(shè)備先進，配套設(shè)施完善，和寫字樓國際水準全面接軌，是深圳市高檔甲級寫字樓客戶的最佳選擇。三、重點工作重點工作之一：全方位經(jīng)營振業(yè)物業(yè)管理有限公司若有幸接管貴州大廈項目，將迅速組織專業(yè)力量，融入該項目市場推廣活動之中，深入分析目標客戶服務需求，細致調(diào)整物業(yè)功能布局，從時間、市場、服務三個視角規(guī)劃和經(jīng)營貴州大廈優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項目的市場價值。振業(yè)物業(yè)管理公司擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。貴州大廈保潔員每天重點清掃一次，并巡回保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾，立即清掃。重點工作之七：提倡物業(yè)管理早期介入理念，為物業(yè)將來正常運作和使用提供良好的早期服務。具體包括：一、導入ISO9001：2000質(zhì)量保證體系振業(yè)物業(yè)已于行業(yè)內(nèi)較早通過ISO9001：2000質(zhì)量保證體系，并制定了詳盡可行的質(zhì)量手冊、程序文件和作業(yè)指導書。二、設(shè)立商務服務中心我們將在大廈一樓的顯著位置設(shè)立貴州大廈商務服務中心，為業(yè)主（客戶）提供“一站式”服務，方便客戶維修、商務咨詢、代購機票（火車票）、打字復印等商務服務，只要客戶打一個電話，就可以提供所需服務。四、遵循“我們服務，我們誠信”的理念市場經(jīng)濟，誠信為本。六、IT現(xiàn)代辦公管理模式我們已開通振業(yè)物業(yè)公司網(wǎng)站，屆時將建立貴州大廈網(wǎng)頁，業(yè)主通過上網(wǎng)可查詢到相關(guān)管理服務信息，并實現(xiàn)業(yè)主特約化服務需求的網(wǎng)絡(luò)輸送，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；同時公司也可通過已開通的振業(yè)物業(yè)公司網(wǎng)站以及電話網(wǎng)與管理處相連，查閱管理處資料，對管理處工作進行監(jiān)督指導。九、提供個性化服務業(yè)主的需求就是我們追求的目標。十一、倡導“全員參與”的管理文化在管理公司內(nèi)部強調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”意識等。十二、推廣“平等互動”的服務文化服務文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。十三、營建“和睦親善”的大廈文化大廈文化是物業(yè)管理人與大廈成員共同創(chuàng)造的、具有大廈特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，大廈文化建設(shè)的最終目的是在大廈內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代深圳大廈現(xiàn)實中正在漫延的“人情沙漠”。第三部分： 擬采取的管理模式和人員配備第一章 擬采取的管理模式一、公司管理組織架構(gòu)（一）公司內(nèi)部組織體系示意圖：董事會監(jiān)事會 總經(jīng)理 辦公室人力資源部副總經(jīng)理計劃財務部品質(zhì)管理部貴州大廈物業(yè)管理處經(jīng)營拓展部維修中心服務中心安管中心 （二）公司外部組織體系示意圖：與政府主管部門、發(fā)展商及業(yè)主委員會之關(guān)系 政府主管部門 業(yè)務指導和監(jiān)督 業(yè)主委員會 鐵五局（集團）公司 簽定合同（業(yè)主委員會成立前） 振業(yè)物業(yè)管理有限公司 隸 屬委托合同（業(yè)主委員會成立后） 貴州大廈管理處監(jiān)督協(xié)調(diào) 與產(chǎn)權(quán)人及使用人之關(guān)系選舉產(chǎn)生 選擇聘用 監(jiān)督協(xié)調(diào) 客戶 業(yè)主委員會 貴州大廈管理處 服務 反饋公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)公安 消防 交通 物價 工商 城辦 民政 稅務 居委會 市政鐵五局（集團）公司 專業(yè)公司 貴州大廈管理處 供 貨 商其他單位 社會服務機構(gòu)供電 供水 電信 園林 環(huán)衛(wèi) 人防 其他二、監(jiān)督機制（一）、外部監(jiān)督機制示意圖 政府主管部門 業(yè)主委員會 各類專 物業(yè)管理 派員 季度管 季度財 年度項檢查 考評工作 檢查 理報告 務報告 審計 貴州大廈管理處 公布主管 員工監(jiān)督欄 部門的投 服務承 管理處 定期回員工掛牌上崗 訴電話和 諾制度 接待日 訪制度 聯(lián)絡(luò)方式 客戶外部組織體系說明：在貴州大廈業(yè)主委員會成立之前，鐵五局（集團）公司將代表貴州大廈的所有產(chǎn)權(quán)人及使用人，選聘貴州大廈的物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理委托合同；在專業(yè)化物業(yè)管理人實施物業(yè)管理服務進入穩(wěn)定期后，召開產(chǎn)權(quán)人代表大會，選舉成立貴州大廈業(yè)主委員會，由大廈的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。同時將通過開展服務承諾制度、定期回訪等管理活動，加強與業(yè)主的溝通和交流，隨時接受業(yè)主的投訴和信息反饋。（一）信息傳遞示意圖 政府主管