【正文】 入境水），黃河干流年均過境水量420億立方米，三門峽水庫容量達(dá)96億立方米，年調(diào)蓄量1820億立方米。**域地貌以山地、丘陵和黃土塬為主，%，丘陵占36%，%，可謂“五山四陵一分川”。該項目建設(shè)場址位于**區(qū)東南部，賀站路東、南工路西北。（2）場址地形、地貌要適合項目特點(diǎn)，有良好的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)防洪防澇、防震等條件。某家園2012年2013年（三期）廉租住房、公共租賃住房及公共配套（小學(xué)）建設(shè)項目，計劃總建筑面積約55300平方米，建設(shè)廉租住房、公共租賃住房共計1020套。**房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿Ω鶕?jù)建設(shè)部政策研究中心課題組《全面小康社會的居住目標(biāo)》中的研究分析：“從住宅水平和住宅需求的關(guān)系看，世界各國的經(jīng)驗表明，在人均GDP超過一千美元、住房面積達(dá)到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求”，同時考慮到建設(shè)部《全面小康社會的居住目標(biāo)》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的總體目標(biāo)，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積35平方米，每套住宅平均面積120平方米左右”的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測**今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽?。?dāng)前，一方面是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個政府福利，或者是開發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，從而引起糾紛。特別是購買期房時，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。在房地產(chǎn)市場火熱的同時，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價格不斷上揚(yáng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。當(dāng)前的市場，一方面高檔住房相對較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤供應(yīng)過多、房價虛高，超出市場需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房價過高的假象；與此同時，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價格過高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起,經(jīng)過三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長,隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就，但過快的發(fā)展，也帶來了一系列的問題。我國實(shí)行住房商品化和社會化的過程中，在以市場機(jī)制調(diào)節(jié)的住房分配體系中，住房的社會保障只是彌補(bǔ)市場的缺陷，對市場競爭中的弱者和低收入者提供幫助和救濟(jì)，體現(xiàn)人道主義精神。一是免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；二是建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排保證供應(yīng)。2010年6月國家七部委聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），重點(diǎn)就是要把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益和政府履行公共職能的一項重要責(zé)任，以加快發(fā)展公共租賃住房為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。為推動**全面建設(shè)小康進(jìn)程和促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定起到了積極作用。住房保障制度是政府針對住房困難的城鎮(zhèn)低收入家庭實(shí)施的一種社會救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。**委、市政府始終把“保障和改善民生”及“住有所居”放在突出位置，多方籌措資金，逐步擴(kuò)大保障住房的覆蓋面，進(jìn)一步解決低收入家庭的住房難問題，將國家的惠民政策真正落到實(shí)處。2012年市本級新開工保障性住房建設(shè)任務(wù)是1912套，目前已落實(shí)6個項目共2956套，完成目標(biāo)任務(wù)的155%。2011年以來，**緊緊圍繞“住有所居、應(yīng)保盡?！钡哪繕?biāo)。今年河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)關(guān)于保障性住房的要求是：以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，深入貫徹黨的十七屆五中全會、省委八屆十一次全會、省委經(jīng)濟(jì)工作會議精神，全面落實(shí)全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議和全省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會議要求，堅持“四個重在”和“兩轉(zhuǎn)兩提”，以加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程為中心，以實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)三年大提升行動計劃為抓手，以項目建設(shè)為重點(diǎn)，認(rèn)真實(shí)施省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，大規(guī)模開展保障性安居工程建設(shè)，大力推動城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，是黨和政府關(guān)注民生、推進(jìn)社會和諧、維護(hù)國家長治久安的一項重要舉措。本項目的建設(shè)具有良好的社會效益，建議有關(guān)部門應(yīng)盡快對場地進(jìn)行地質(zhì)勘探，明確場址區(qū)的工程地質(zhì)情況，認(rèn)真按照建設(shè)程序要求搞好各階段的工作，以保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。根據(jù)三門峽城市總體發(fā)展規(guī)劃，作為城市功能設(shè)施和改善民生的一部分，本項目的開發(fā)建設(shè)具有重要的意義。2013年8月－2013年10月進(jìn)行小區(qū)綠化美化工作。(其中：、)。我公司受項目承辦單位的委托，按照國家對項目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)人員對項目的建設(shè)條件等進(jìn)行了實(shí)地踏勘，編制完成了《某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告》。家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設(shè)項目可行性研究報告家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 5 5 5 5 5 5 5 6 7 7 7 8 8 8 9 9 10第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 11 11 11 11 12**家園前期建設(shè)情況 13 13第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 17**房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢 17**房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題 17 20 21第四章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 2排水條件 25 25 25第五章 項目建設(shè)方案 26 26 26 26 27 28 28 28 29 30 30 30 31 32 32 32 32 32第六章 公用工程方案 34 34 34 34 35 36 36 36 36 37 37 37 37 38 39 39 40 40 41 41 41 42第七章 節(jié)能方案分析 43 43 43 43 44 46第八章 環(huán)境保護(hù) 47 47 47 47 48 48 48 48 49 49 49 49 50 50 51 52 52 52第九章 施工安全及勞動保護(hù) 54 54 54 5規(guī)定、規(guī)范 55 55 55第十章 建設(shè)進(jìn)度計劃 57 57 58 60 63第十一章 投資估算及資金籌措 64 64 64 64 65．1投資估算范圍 65 65 65第十二章 財務(wù)評價 66 66 66第十三章 建設(shè)項目綜合評價 68 68 68 71 72第十四章 工程招標(biāo)管理 73 73 73 73 74 74 74第十五章 項目研究結(jié)論及建議 76 76 76南**家園（三期）廉租住房建設(shè)項目投資估算表 78第一章 總論項目名稱：家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項目項目承辦單位：**經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)中心法人代表： 項目編制單位： 工程咨詢有限公司法人代表： 項目擬建地點(diǎn)：某家園小區(qū)位于**區(qū)東南部，賀站路東、南工路西北部。本報告是根據(jù)國家發(fā)改委對項目可行性研究報告編制的有關(guān)要求，結(jié)合項目的實(shí)際情況對項目的概況、項目背景、項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、技術(shù)方案、項目建設(shè)進(jìn)度和組織管理，投資估算和資金籌措，社會效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計算，為項目的決策提供依據(jù)。初步確定某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項目2012年1月－2013年12月工期24個月。通過上述綜合分析可知，項目有著良好的社會效益和環(huán)境效益，也具有較好的間接經(jīng)濟(jì)效益，同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。在工程建設(shè)中應(yīng)多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。２００７年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）、 國家七部委聯(lián)合頒布了《廉租住房管理辦法》（建住房[2007]258號）、2010年國家七部委又聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，重點(diǎn)就是要把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益和政府履行公共職能的一項重要責(zé)任，以加快發(fā)展保障住房為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，也是對我國實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革以來建立住房保障制度的一次總結(jié)和完善，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院關(guān)注民生和執(zhí)政為民的理念。**位于河南省西部，豫、晉、陜?nèi)〉慕唤缣?，東臨洛陽，西接陜西省，北隔黃河與山西相望，南連伏牛山與南陽接壤，交通運(yùn)輸優(yōu)越，境內(nèi)電氣化隴海鐵路、連霍高速公路、310國道、209國道和鄭西高速鐵路等5條國家級交通干線貫穿全境。落實(shí)在31個項目102個保障性住房的建筑單體。**家園前期建設(shè)情況某家園小區(qū)2008年開始建設(shè)，一期占地面積21畝，建設(shè)廉租住房450套，（），一期工程2008年開工建設(shè)，2009年交付使用；二期占地面積66畝，建設(shè)廉租住房1620套，（），2009年開工建設(shè)，2010年交付使用；村民安置用房（經(jīng)濟(jì)適用住房）占地面積13畝，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房246套，（），2010年開工建設(shè)，目前主體工程已完工。經(jīng)過近五年來的艱苦工作，初步建立了住房保障制度和建設(shè)管理制度，確保了**保障住房建設(shè)及保障工作的開展。近年來，隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，**逐步建立和完善了以保障住房、商品房的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，使全市住宅建設(shè)得到了較快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民居住條件得到改善，居住環(huán)境和居住質(zhì)量有了較大的提高?！　〗ㄔO(shè)保障住房是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。也是我國實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革以來建立住房保障制度的一次總結(jié)和完善，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院關(guān)注民生和執(zhí)政為民的理念。為保障住房建設(shè)提供了政策、資金等方面的保障依據(jù)，確保保障住房建設(shè)得以順利開展。城鎮(zhèn)低收入家庭按其家庭收入根本無法購買商品房，只能依靠政府提供具有住房保障性質(zhì)的公廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房才可能解決其住房問題。**房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢從整個峽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段, 原有商品房供應(yīng)量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開發(fā)商不多；隨著競爭激烈程度的加強(qiáng)，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強(qiáng), 戶型設(shè)計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。房價有虛高成分、上漲過快，超過消費(fèi)者的承受能力。另一方面，一部分空置房屋過高的房價被各種力量支撐著不愿降價出售。突出表現(xiàn)在近年來實(shí)施的土地使用公開投標(biāo)拍賣中，競爭愈演愈烈，價格一再被追高，土地中標(biāo)價明顯高于底價，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。政府掌握著要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。物業(yè)管理不配套、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)難。居民消費(fèi)觀念滯后，銀行個人貸款力度欠佳。中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境從國際上來看，當(dāng)人均住房面積大于25—30平方米時，住房建設(shè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。其中計劃建設(shè)廉租住房572套，總建筑面積約29600平方米（其中房屋面積約27400平方米、地下室面積約2200平方米），廉租住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在50平方米以內(nèi)；計劃建設(shè)公共租賃住房448套，總建筑面積約25700平方米（其中房屋面積約24100平方米、地下室面積約1600平方米），公共租賃住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在60平方米以內(nèi)；計劃配建小區(qū)小學(xué)，總建筑面積約5400平方米。（3）有便利的外部交通條件。是**東部城市規(guī)劃的居住區(qū)，符合**的城市總體規(guī)劃要求。 **區(qū)座落在黃河南岸階地上，三面臨水，形似半島，素有“四面環(huán)山三面水，半城煙村半城田”之稱。項目所在的位置北側(cè)為**最大的蔬菜批發(fā)市場，小區(qū)主要干道賀站路與**快速通道相接。項目最大用電負(fù)荷2267KW，**電力供應(yīng)充足，用電有保證。作為一個較大型的小區(qū)規(guī)劃，如何利用地形與區(qū)位在總體上達(dá)到一致性是本次規(guī)劃著意考慮的問題，盡量做到小區(qū)具有獨(dú)立的個性，創(chuàng)造一個“以人為本”的居住環(huán)境，在充分注重與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)的同時，在內(nèi)部環(huán)境中強(qiáng)調(diào)生活、文化、景觀間的連接，以達(dá)到美化環(huán)境、方便生活之目的，處理好“自然環(huán)境—住宅建設(shè)—人”的關(guān)系，是本小區(qū)規(guī)劃著重解決的問題。市場原則以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機(jī)制。建筑物周圍的綠化以點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式進(jìn)行，自然活潑，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念。（3）、。住宅套型設(shè)計注重實(shí)用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點(diǎn)，設(shè)計具有時代感的平面戶型，如玄關(guān)及儲物間的配置使住戶的居住生活更加方便。道路系統(tǒng)由城市道路、小區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。地面和道