【正文】 上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價(jià)格已然出現(xiàn)非理性增長(zhǎng)、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行。要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。（五）結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長(zhǎng)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。（四）項(xiàng)目建設(shè)投資及資金來(lái)源項(xiàng)目建設(shè)投資，（）?？偯娣e為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要有以下幾個(gè)方面：解決低收入家庭的住房問(wèn)題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任。（二）主要編制依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、中華人民共和國(guó)建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》《成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》成都市人民政府《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見》成都市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)（成發(fā)改審批【2010】155號(hào)）成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的會(huì)議紀(jì)要”（成府閱【2010】34號(hào)）成都市國(guó)土資源局關(guān)于成都市住房保障中心、成都市住房?jī)?chǔ)備中心意向用地意見函（成國(guó)土咨詢函【2010】31號(hào)）成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃條件通知書成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來(lái)水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局“成規(guī)建筑并【2010】01）”的回復(fù)項(xiàng)目其他有關(guān)資料三、可行性研究的主要結(jié)論（一）項(xiàng)目建設(shè)必要性加大社會(huì)保障性住房建設(shè)成為2010年中央“兩會(huì)”商討議論的熱門話題。（四）項(xiàng)目用地：項(xiàng)目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國(guó)有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。（）。各地政府官員對(duì)此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實(shí)施措施。構(gòu)建和諧社會(huì)要求關(guān)注低收入群體的住房問(wèn)題。（三）工期安排根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為2年，具體安排為：2010年5月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。詳見附表1。對(duì)此，從2005年開始，接連出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。政府工作報(bào)告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的4項(xiàng)措施。第二章 建設(shè)背景及必要性一、房地產(chǎn)市場(chǎng)背景2004年以來(lái)，商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲很快，到2007年下半年，我國(guó)各主要城市房?jī)r(jià)相對(duì)于2004年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，帶來(lái)許多負(fù)面影響。說(shuō)中國(guó)的高房?jī)r(jià)在世界上獨(dú)一無(wú)二并不過(guò)分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。政府為了抑制快速上漲的房?jī)r(jià)，從2005年開始，接連出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，比如國(guó)八條、國(guó)六條等。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比國(guó)內(nèi)一線城市要溫和得多。府河以內(nèi)，商品房住宅集中成交價(jià)為5899元/平方米；一、二環(huán)路之間，集中成交價(jià)為5170元/平方米；三環(huán)路以外，集中成交價(jià)為4240元/平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年5月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會(huì)掀起漲價(jià)潮之后，均價(jià)就從每平方米5566元一路攀升，至11月底均價(jià)已高達(dá)每平方米6458元，成為成都均價(jià)的新高。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。然而，就住房而言。雖然各地結(jié)合實(shí)際情況，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。截至2006年底，累計(jì)解決城區(qū)11萬(wàn)多戶中低收入及以下水平家庭的住房問(wèn)題，占城區(qū)住戶總數(shù)的10%以上。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問(wèn)題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實(shí)和完善成都市公共住房保障體系的重要手段。這對(duì)于在房?jī)r(jià)高企重壓下的低收入家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。從一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家解決住房問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)看，住房保障是政府的重要職能之一。截至2005年，全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中，仍有70個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度，僅有18個(gè)省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)簽訂目標(biāo)責(zé)任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對(duì)市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要方面。四川省XX工程咨詢監(jiān)理有限公司 第83頁(yè) 共82頁(yè)第三章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、成都市概況成都市是四川省省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，是中國(guó)西南地區(qū)重要的發(fā)達(dá)城市，中國(guó)特大城市之一，同時(shí)，還是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。93年被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。（二）自然條件地理項(xiàng)目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。氣候成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點(diǎn)，年平均氣溫16攝氏度，年降雨量1000毫米左右。目前，成都市建立了60多個(gè)污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個(gè)。成都是全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點(diǎn)。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位6個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位33個(gè)。（三）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與發(fā)展成都的致力于創(chuàng)建中國(guó)中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。（見圖1），%。成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設(shè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強(qiáng)：。％。區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢(shì)平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，℃，年降雨量800－1000毫米。在城市居民中，低收入家庭對(duì)住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，這部分群體對(duì)住房的需求是剛性需求。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點(diǎn)的集鎮(zhèn)，他們?cè)趪?guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來(lái)講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個(gè)需求的總的發(fā)展趨勢(shì)。實(shí)際上在70年代、80年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進(jìn)行的老舊房屋改造，都是過(guò)去遺留下來(lái)的。另有一個(gè)重要現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，95%的人是集中在不到50%的東、中部地區(qū)的國(guó)土面積上，加大了實(shí)際上有供需不對(duì)稱的因素。從2006公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》看，20072010年，每年的公共住房（政府保障性住房），加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。更確切地說(shuō)，特殊性住房保障是對(duì)貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會(huì)公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會(huì)成員可支付能力則是社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個(gè)完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對(duì)象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。人均住房面積16平方米以下的家庭。限價(jià)房限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件，又無(wú)力購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來(lái)務(wù)工家庭。而日本的公共住房多是以公營(yíng)和公團(tuán)方式供給的，依據(jù)《1951年公營(yíng)住宅法》，公營(yíng)住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。政府與私營(yíng)機(jī)構(gòu)合作公私合伙合作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)，在有利于實(shí)現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移(BT)模式。政府激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房政府運(yùn)用信貸、稅收政策工具，動(dòng)員和引導(dǎo)社會(huì)各方力量積極參與，也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場(chǎng)上收購(gòu)存量房，也可以是為私營(yíng)機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險(xiǎn)，以保障開發(fā)資金的可得性；提供長(zhǎng)期低息貸款和稅收減免。③ 優(yōu)化了住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。且保障性住房的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。其中，、。① 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房滿足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房滿足中等以上收入家庭住房需求；農(nóng)遷房滿足被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非居民住房需求。公共住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一制訂。繼續(xù)推行租金補(bǔ)貼方式，適當(dāng)增加實(shí)物配租比例，增強(qiáng)廉租住房對(duì)本地最低收入戶籍人口的保障作用。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的要求和“保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路，把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，進(jìn)一步建立健全多渠道解決困難家庭住房問(wèn)題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的公共住房制度體系。堅(jiān)持適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則；堅(jiān)持保障方式多樣化、保障標(biāo)準(zhǔn)層次化的原則；堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的原則；堅(jiān)持住房保障與住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)、公平與效率兼顧的原則。② 加大廉租住房保障力度，對(duì)申請(qǐng)廉租住房保障并經(jīng)審查符合條件的低收入住房困難家庭均實(shí)行“應(yīng)保盡?！?。實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需援助的家庭。配建比例原則上控制在建筑面積的10％以內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓等有關(guān)批準(zhǔn)文件中，明確廉租住房數(shù)量、套型、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后的移交和收購(gòu)等事項(xiàng)。① 五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模為25萬(wàn)平方米。購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由住房?jī)?chǔ)備機(jī)構(gòu)按照屆時(shí)同類經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。具體繳納比例由市住房委員會(huì)辦公室會(huì)同國(guó)土部門，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房政府優(yōu)惠部分和保障對(duì)象實(shí)際支付價(jià)款的比例確定，并在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。② 限價(jià)商品住房是政府在一定時(shí)期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)住房供需矛盾的有效手段。限價(jià)商品住房的套型建筑面積控制在90平方米以內(nèi)。支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決專業(yè)人才的住房困難問(wèn)題。由申購(gòu)人向所在單位提出申請(qǐng)，行業(yè)主管部門初審，市住房保障中心審核并對(duì)符合條件的申購(gòu)人發(fā)放準(zhǔn)購(gòu)證。租金水平按照比周邊同類商品住房平均租金低10％確定。大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓按單身公寓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，原則上每間套內(nèi)面積控制在25平方米以下（含衛(wèi)生間），每間租住24人。② 多渠道提供農(nóng)民工住房保障，改善農(nóng)民工住房條件。二是村鎮(zhèn)、街道可以組織新居工程和新農(nóng)村建設(shè)中居住點(diǎn)的閑置住房，優(yōu)先面向成都籍、具有相對(duì)穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工租賃。公積金管理中心應(yīng)采取措施，為進(jìn)城務(wù)工人員繳存、提取公積金和辦理貸款提供便利服務(wù)。東部新區(qū)未來(lái)居住環(huán)境條件將進(jìn)一步改善，并會(huì)成為成都市商品房開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。地質(zhì)：地勢(shì)較平坦，構(gòu)造穩(wěn)定。環(huán)境及政策條件（1）市委、市政府對(duì)城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和中低收入群眾住房保障給予了高度重視，并加大了統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)度的組織力度，為項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造了有利條件。（2）工程區(qū)域道路、管網(wǎng)配套連接方便。按照成都市的規(guī)劃，在加大住房保障資金投入的同時(shí)，成都還將把進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村勞動(dòng)者、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障范圍。（一）建筑工程本工程建設(shè)政府障性住房，其中：廉租房500套，經(jīng)濟(jì)適用住房800套，限價(jià)房2052套，具體建設(shè)規(guī)模見表61。概述場(chǎng)地地形地貌場(chǎng)地為西南走向的矩形地塊，東西寬約200米，南北長(zhǎng)約265米，㎡，場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)狀地勢(shì)高差較小，地勢(shì)東高西低，局部高出，最大高差約6米。（三）平面布置根據(jù)用地條件，11幢共17個(gè)單元形成較規(guī)整的布局，各住宅樓保持合適的間距，有利于日照及自然采光通風(fēng)。（四）豎向布置該場(chǎng)地由東北向西南自然坡向，高差較小。1樓2322樓1343樓1344樓1335樓1336樓1337樓1338樓2329樓23210樓23211樓332合計(jì)17（五）交通組織小區(qū)的交通體現(xiàn)人車分流的概念，依據(jù)場(chǎng)地實(shí)際狀況，小區(qū)在西面設(shè)主入口，在南北各設(shè)次入口一個(gè)，主要供動(dòng)車出入。地下車庫(kù)出入口寬度9米。小區(qū)入口設(shè)入口花園，設(shè)中心綠地、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)地，沿小區(qū)內(nèi)道路的兩側(cè)及在樓與樓之間布置綠地。從充分利用土地的角度出發(fā)，形成南北兩個(gè)大小不一的景觀中庭，上百米尺度大中庭景觀空間，有利于日照的解決，并給中心綠化營(yíng)造留有巨大發(fā)揮余地。全部為90㎡以下的住房。（五）立面設(shè)計(jì)建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同方向視覺(jué)均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺(jué)關(guān)系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。；樓梯每個(gè)梯段的踏步數(shù)不超過(guò)18級(jí)，也不少于3級(jí)；樓梯平臺(tái)上部及下部過(guò)道處的凈高，不小于2m。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ 。③ 安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施?？刻菥粋?cè)水平長(zhǎng)度大于500時(shí)以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計(jì)算為1050。⑥ 低窗臺(tái)（）的防護(hù)措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：，護(hù)欄或