【正文】 上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。綜上所述，項目建設(shè)十分必要且可行。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。（五）結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。（四）項目建設(shè)投資及資金來源項目建設(shè)投資，（）。總面積為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。項目建設(shè)的必要性主要有以下幾個方面：解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實負(fù)起的責(zé)任。（二）主要編制依據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》《成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》成都市人民政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見》成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于成都市XX政府保障性住房建設(shè)項目建議書的批復(fù)（成發(fā)改審批【2010】155號）成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的會議紀(jì)要”（成府閱【2010】34號）成都市國土資源局關(guān)于成都市住房保障中心、成都市住房儲備中心意向用地意見函（成國土咨詢函【2010】31號）成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項目的規(guī)劃條件通知書成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局“成規(guī)建筑并【2010】01）”的回復(fù)項目其他有關(guān)資料三、可行性研究的主要結(jié)論（一）項目建設(shè)必要性加大社會保障性住房建設(shè)成為2010年中央“兩會”商討議論的熱門話題。（四）項目用地：項目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。（）。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實施措施。構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題。（三）工期安排根據(jù)項目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為2年，具體安排為：2010年5月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。詳見附表1。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策。政府工作報告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項措施。第二章 建設(shè)背景及必要性一、房地產(chǎn)市場背景2004年以來，商品房市場價格上漲很快，到2007年下半年，我國各主要城市房價相對于2004年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，帶來許多負(fù)面影響。說中國的高房價在世界上獨一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。政府為了抑制快速上漲的房價，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。成都市房地產(chǎn)市場相比國內(nèi)一線城市要溫和得多。府河以內(nèi)，商品房住宅集中成交價為5899元/平方米；一、二環(huán)路之間，集中成交價為5170元/平方米；三環(huán)路以外，集中成交價為4240元/平方米。據(jù)統(tǒng)計，2009年5月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會掀起漲價潮之后，均價就從每平方米5566元一路攀升，至11月底均價已高達(dá)每平方米6458元，成為成都均價的新高。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。然而，就住房而言。雖然各地結(jié)合實際情況，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。截至2006年底，累計解決城區(qū)11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房問題，占城區(qū)住戶總數(shù)的10%以上。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實和完善成都市公共住房保障體系的重要手段。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。從一些市場經(jīng)濟(jì)國家解決住房問題的經(jīng)驗看，住房保障是政府的重要職能之一。截至2005年，全國291個地級以上城市中，仍有70個城市尚未實施廉租住房制度，僅有18個省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標(biāo)責(zé)任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。四川省XX工程咨詢監(jiān)理有限公司 第83頁 共82頁第三章 項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、成都市概況成都市是四川省省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會活動中心，是中國西南地區(qū)重要的發(fā)達(dá)城市，中國特大城市之一，同時，還是國務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。93年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。（二）自然條件地理項目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。氣候成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點，年平均氣溫16攝氏度，年降雨量1000毫米左右。目前，成都市建立了60多個污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個。成都是全國45個公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國重點文物保護(hù)單位6個，省級文物保護(hù)單位33個。（三）城市社會經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與發(fā)展成都的致力于創(chuàng)建中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。（見圖1），%。成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設(shè)項目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強(qiáng)：。％。區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，℃，年降雨量800－1000毫米。在城市居民中，低收入家庭對住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，這部分群體對住房的需求是剛性需求。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點的集鎮(zhèn)，他們在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個需求的總的發(fā)展趨勢。實際上在70年代、80年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進(jìn)行的老舊房屋改造，都是過去遺留下來的。另有一個重要現(xiàn)實問題，95%的人是集中在不到50%的東、中部地區(qū)的國土面積上，加大了實際上有供需不對稱的因素。從2006公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》看，20072010年，每年的公共住房（政府保障性住房），加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。更確切地說，特殊性住房保障是對貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會成員可支付能力則是社會和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。人均住房面積16平方米以下的家庭。限價房限價商品住房供應(yīng)對象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件，又無力購買市場價普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭。而日本的公共住房多是以公營和公團(tuán)方式供給的，依據(jù)《1951年公營住宅法》，公營住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。政府與私營機(jī)構(gòu)合作公私合伙合作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵私營企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)，在有利于實現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移(BT)模式。政府激勵私營企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房政府運(yùn)用信貸、稅收政策工具，動員和引導(dǎo)社會各方力量積極參與，也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場上收購存量房，也可以是為私營機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險，以保障開發(fā)資金的可得性；提供長期低息貸款和稅收減免。③ 優(yōu)化了住宅市場結(jié)構(gòu)。且保障性住房的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。其中，、。① 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低價位、中小套型普通商品住房滿足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房滿足中等以上收入家庭住房需求；農(nóng)遷房滿足被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非居民住房需求。公共住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一制訂。繼續(xù)推行租金補(bǔ)貼方式，適當(dāng)增加實物配租比例，增強(qiáng)廉租住房對本地最低收入戶籍人口的保障作用。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的要求和“保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端”的房地產(chǎn)市場發(fā)展思路，把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，進(jìn)一步建立健全多渠道解決困難家庭住房問題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場和我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的公共住房制度體系。堅持適度保障、動態(tài)調(diào)整的原則；堅持保障方式多樣化、保障標(biāo)準(zhǔn)層次化的原則；堅持政府主導(dǎo)、社會參與的原則；堅持住房保障與住房市場協(xié)調(diào)、公平與效率兼顧的原則。② 加大廉租住房保障力度，對申請廉租住房保障并經(jīng)審查符合條件的低收入住房困難家庭均實行“應(yīng)保盡保”。實物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需援助的家庭。配建比例原則上控制在建筑面積的10％以內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓等有關(guān)批準(zhǔn)文件中，明確廉租住房數(shù)量、套型、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后的移交和收購等事項。① 五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模為25萬平方米。購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由住房儲備機(jī)構(gòu)按照屆時同類經(jīng)濟(jì)適用住房價格進(jìn)行回購。具體繳納比例由市住房委員會辦公室會同國土部門，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房政府優(yōu)惠部分和保障對象實際支付價款的比例確定，并在經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同中予以明確。② 限價商品住房是政府在一定時期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)住房供需矛盾的有效手段。限價商品住房的套型建筑面積控制在90平方米以內(nèi)。支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決專業(yè)人才的住房困難問題。由申購人向所在單位提出申請，行業(yè)主管部門初審，市住房保障中心審核并對符合條件的申購人發(fā)放準(zhǔn)購證。租金水平按照比周邊同類商品住房平均租金低10％確定。大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓按單身公寓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，原則上每間套內(nèi)面積控制在25平方米以下（含衛(wèi)生間），每間租住24人。② 多渠道提供農(nóng)民工住房保障，改善農(nóng)民工住房條件。二是村鎮(zhèn)、街道可以組織新居工程和新農(nóng)村建設(shè)中居住點的閑置住房，優(yōu)先面向成都籍、具有相對穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工租賃。公積金管理中心應(yīng)采取措施，為進(jìn)城務(wù)工人員繳存、提取公積金和辦理貸款提供便利服務(wù)。東部新區(qū)未來居住環(huán)境條件將進(jìn)一步改善，并會成為成都市商品房開發(fā)熱點區(qū)域。地質(zhì)：地勢較平坦，構(gòu)造穩(wěn)定。環(huán)境及政策條件（1）市委、市政府對城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場調(diào)控和中低收入群眾住房保障給予了高度重視，并加大了統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)度的組織力度，為項目實施創(chuàng)造了有利條件。（2）工程區(qū)域道路、管網(wǎng)配套連接方便。按照成都市的規(guī)劃，在加大住房保障資金投入的同時，成都還將把進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村勞動者、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障范圍。（一）建筑工程本工程建設(shè)政府障性住房，其中：廉租房500套，經(jīng)濟(jì)適用住房800套，限價房2052套，具體建設(shè)規(guī)模見表61。概述場地地形地貌場地為西南走向的矩形地塊，東西寬約200米，南北長約265米，㎡，場地內(nèi)現(xiàn)狀地勢高差較小，地勢東高西低，局部高出，最大高差約6米。（三）平面布置根據(jù)用地條件，11幢共17個單元形成較規(guī)整的布局，各住宅樓保持合適的間距，有利于日照及自然采光通風(fēng)。（四）豎向布置該場地由東北向西南自然坡向，高差較小。1樓2322樓1343樓1344樓1335樓1336樓1337樓1338樓2329樓23210樓23211樓332合計17（五）交通組織小區(qū)的交通體現(xiàn)人車分流的概念，依據(jù)場地實際狀況，小區(qū)在西面設(shè)主入口，在南北各設(shè)次入口一個，主要供動車出入。地下車庫出入口寬度9米。小區(qū)入口設(shè)入口花園，設(shè)中心綠地、運(yùn)動健身場地，沿小區(qū)內(nèi)道路的兩側(cè)及在樓與樓之間布置綠地。從充分利用土地的角度出發(fā)，形成南北兩個大小不一的景觀中庭，上百米尺度大中庭景觀空間，有利于日照的解決，并給中心綠化營造留有巨大發(fā)揮余地。全部為90㎡以下的住房。（五）立面設(shè)計建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑設(shè)計表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關(guān)系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。；樓梯每個梯段的踏步數(shù)不超過18級，也不少于3級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高，不小于2m。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ 。③ 安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。靠梯井一側(cè)水平長度大于500時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為1050。⑥ 低窗臺（）的防護(hù)措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：，護(hù)欄或