【正文】 步規(guī)劃方案》；（5）原江西某工程公司地質(zhì)勘測資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；（7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明；（9）國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；（10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；（11）國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“某”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。（11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海某房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“某”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表表2表1：“某”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090004綠化率%355建筑密度%256高層戶型：戶型85平方米（兩房；B戶型125平方米（三房）；C戶型135平方米（三房）；D戶型140平方米（四房）7多層戶型：（兩房）F戶型 110平方米；（三房）G戶型120平方米8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個(gè)300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600市場調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。商品房價(jià)格走勢2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢基本平穩(wěn)。新建商品住宅購買對象情況，比重達(dá)76%；，比重為24%。商品房空置情況2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價(jià)格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。2000年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。沈陽對個(gè)人購買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。房貸政策壓力初顯中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。《補(bǔ)充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵消費(fèi)者個(gè)人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。對單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。目前市房管部門正會同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵個(gè)人購房。（四）2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。（4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。從2001年至今，鋼材價(jià)格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價(jià)是上漲，所以房價(jià)的漲幅不會太大。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析（一）基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計(jì)適合“升級換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格（三）、總平面布局“某”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。同時(shí)考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1~2個(gè)等級；根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積；垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套；有宜人的綠化和景觀，㎡~㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（1）、外墻：高級外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。180%=2789元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米247。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計(jì)840套。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2004年6月： 2004年6月25日~7月25日：2004年8月~ 9月： 2004年10月： 2004年10月~ 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月： 2005年7月： 2005年10月： 2005年10月~2005年12月： 2005年11月~2006年2月： 2005年12月： 2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。多層5~8樓開始施工。1~4樓設(shè)備安裝。多層1~4樓竣工驗(yàn)收。高層4室內(nèi)外裝修。高層4樓竣工驗(yàn)收。 工程施工進(jìn)度詳見附表12。回款進(jìn)度詳見表18。前期工程費(fèi)。2004年管理費(fèi)用：465萬元；2005年管理費(fèi)用：336萬元；2006年管理費(fèi)用：40萬元；2006年管理費(fèi)用：2萬元；合計(jì)：843萬元。銷售收入見附表3，銷售費(fèi)用見附表2。詳見附表5。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。投資利潤率=利潤總額247。2000100%=%二、償債能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從2006年開始分2年等額償還本金，每年還4000萬元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息1227萬元。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。銷售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。ηp=(P－P0)247。Q100%=(109000－92527)247。表26：臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）%期望值