【正文】 10%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）31723最高值37166銷售價格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451二、敏感性分析根據(jù)臨界點分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進(jìn)行分析。 從以上兩表分析中可以得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實現(xiàn)，成本投資則不會捉襟見肘。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險因素之一。附 表附表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項目設(shè)計參數(shù)1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷售面積商業(yè)用房建筑面積車位銷售面積平方米平方米平方米103420436060004780㎡不計建筑面積Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資萬元31723其中：財務(wù)費用萬元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬元31723其中：資本金借款預(yù)售房款自有資金萬元萬元萬元萬元200080001328184424經(jīng)營收入萬元397505經(jīng)營成本萬元286596經(jīng)營費用萬元30647應(yīng)交稅金萬元4365其中：營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬元萬元萬元216539718038利潤總額萬元54659稅后利潤萬元366210可分配利潤萬元3002Ⅲ財務(wù)評價指標(biāo)1投資利潤率%2投資凈利潤率%4投資利稅率%5資本金凈利潤率%6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）8全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）10房地產(chǎn)投資長期借款償還期年4建設(shè)期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差附表2：項目總投資估算表 單位：萬元序號項目合計2004200520062007一開發(fā)建設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本2865915810114281353682房地產(chǎn)開發(fā)費用30646321159882391二經(jīng)營資金三項目總投資額3172316442125872235459123開發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金3172316442125872235459附表3：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081銷售收入3975017295158226633（平方米）平均售價（元/平方米）銷售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經(jīng)營稅金及附加21659528703433土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均附表4：土地增值稅估算表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081銷售收入39750172951582266332扣除項目3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5：投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081總投資3172316442125872235459 其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措3172316442125872235459附表6：損益表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081經(jīng)營收入39750172951582266332總成本費用31723157101181641973經(jīng)營稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤33623081196135810盈余公積6605536024511加：年初未分配利潤253188912可供投資者分配利潤2531636111313應(yīng)付利潤A方B方C方14年末未分配利潤25318893002注：成本費用按銷售金額比例各期分?jǐn)?。三、金融財?wù)風(fēng)險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風(fēng)險。單一變量敏感性分析（1）、銷售價格變動，其他因素固定不變設(shè)價格變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表20%10%0+10%+20%銷售價格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟(jì)利潤，而可變成本的影響相對比較弱。如果本項目的整體定價在3490元/平方米時，只需銷售92527平方米，就可保證項目的經(jīng)濟(jì)利潤有，%的銷售控制空間。3647100%=%當(dāng)銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。%。不確定性分析一、臨界點分析本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。%，項目凈現(xiàn)值為2390萬元。財務(wù)分析一、盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。2004年財務(wù)費用：167萬元；2005年財務(wù)費用：391萬元；2006年財務(wù)費用：446萬元；2006年財務(wù)費用：223萬元；合計：1227萬元。包括銷售代理費，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。2004年不可預(yù)見費用：310萬元；2005年不可預(yù)見費用：224萬元；2006年不可預(yù)見費用：27萬元；2007年不可預(yù)見費用：1萬元；合計：562萬元。四、稅費率本報告采用的各種稅費率見表19。表17：本項目銷售計劃表（%） 項目合計200420052006200720082009多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。高層1~3樓竣工驗收。高層1~3設(shè)備安裝。高層4主體完工。多層5~8樓主體工程完工。多層1~4樓主體工程完工。工程開工，多層1~4樓先施工。建筑方案設(shè)計。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米（三）、車位銷售價格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。表16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米收益還原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元247。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項目的預(yù)售期為終點，%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+%，其他條件見表11和表14。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動 30~70LX臥室、書寫閱讀 150~300 LX床頭閱讀 75~150 LX管廳、廚房 50~100 LX衛(wèi)生間 20~50 LX樓梯間 15~30 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時~冬至日1小時表11：“某”項目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%80855套內(nèi)建筑面積（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/7居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304公用建筑中心花園廣場地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。（五）、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“某”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表9：“某”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高 、三、項目建筑設(shè)計定位本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。二、項目設(shè)計規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對*****做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。（二）交通網(wǎng)絡(luò)2207