【正文】 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國(guó)家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。設(shè)變量變動(dòng)幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果。P100%=(3647－3093)247。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表9和附表11?？偼顿Y100%=5465247。七、貸款條件%，按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。銷售費(fèi)用%估算。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項(xiàng)目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計(jì)15565148898396900注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。公共設(shè)施配套工程。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。高層4樓開始施工。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價(jià)過程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格=98650萬元247。（三）、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（二）、平面設(shè)計(jì)住宅。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。（4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。（3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。主要內(nèi)容有：根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。長(zhǎng)沙市對(duì)購買二手房契稅按1%計(jì)征，對(duì)購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。表6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) （%） 2003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。根據(jù)收益計(jì)算，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“某”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點(diǎn)：*****（原江西某工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：上海某房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)（9）企業(yè)概況：上海某房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊(cè)資金2000萬元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從時(shí)間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問題土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在350萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬平方米，均價(jià)在3000元/，%；均價(jià)在2000元/，%。對(duì)購買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對(duì)*****做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=130469萬元247。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米（三）、車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬元/個(gè)~15萬元/個(gè)。建筑方案設(shè)計(jì)。多層1~4樓主體工程完工。高層4主體完工。高層1~3樓竣工驗(yàn)收。四、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表19。包括銷售代理費(fèi)，%，即596萬元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即398萬元。財(cái)務(wù)分析一、盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為39750萬元，可獲利潤(rùn)5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤(rùn)。31723100%=%資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)247。不確定性分析一、臨界點(diǎn)分析本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為3647元/平方米，收入為39750萬元。3647100%=%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3647元/平方米時(shí)：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。單一變量敏感性分析（1）、銷售價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變?cè)O(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果為：表27：?jiǎn)我蛔兞快o態(tài)敏感分析表20%10%0+10%+20%銷售價(jià)格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而可變成本的影響相對(duì)比較弱。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。表26：臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）%期望值10%開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）31723最高值37166銷售價(jià)格（元/平方米）3647最低值3093銷售面積（平方米）109000最低值92451二、敏感性分析根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對(duì)模型中的銷售價(jià)格、銷售面積、固定成本和可變成本四個(gè)自身變量因素進(jìn)行分析。ηp=(P－P0)247。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247。詳見附表5。2004年管理費(fèi)用：465萬元；2005年管理費(fèi)用：336萬元；2006年管理費(fèi)用：40萬元；2006年管理費(fèi)用：2萬元；合計(jì)：843萬元。回款進(jìn)度詳見表18。高層4樓竣工驗(yàn)收。多層1~4樓竣工驗(yàn)收。多層5~8樓開始施工。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2004年6月： 2004年6月25日~7月25日：2004年8月~ 9月： 2004年10月： 2004年10月~ 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月： 2005年7月： 2005年10月： 2005年10月~2005年12月： 2005年11月~2006年2月： 2005年12月： 2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場(chǎng)租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。180%=2789元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米247。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建