【正文】 （一）、住宅部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場(chǎng)119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場(chǎng)、E：水印都市。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價(jià)過程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬(wàn)元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格=98650萬(wàn)元247。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。高層4樓開始施工。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬(wàn)元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表17。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬(wàn)元）銷售期間項(xiàng)目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計(jì)15565148898396900注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表20表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%845場(chǎng)地平整費(fèi)10元/平方米63合計(jì)357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)251建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表22表22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計(jì)8369公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表23表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會(huì)100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場(chǎng)5健身設(shè)施合計(jì)134開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表24表：24開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費(fèi)5‰42合計(jì)764其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表25表25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)5‰422竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)42不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見附表2。銷售費(fèi)用%估算。1財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。七、貸款條件%，按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為1020萬(wàn)元?？偼顿Y100%=5465247。詳見附表10。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表9和附表11。各單位單方工程造價(jià)分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。P100%=(3647－3093)247。109000100%=%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時(shí)，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬(wàn)元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為0；上述計(jì)算結(jié)果表明：如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在3096元/平方米以上時(shí)，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，%的降價(jià)空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。設(shè)變量變動(dòng)幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從南昌市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場(chǎng)有效需求不足。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國(guó)家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入39750155651488983969002現(xiàn)金流出360881644213864424515373凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計(jì)凈現(xiàn)值14947135415548593006所得稅前凈現(xiàn)值102014947153187355142559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值149471341646814611020計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）1020300投資回收期（年）[靜態(tài)]投資回收期（年）[動(dòng)態(tài)]基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表8：現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入39750155651488983969002現(xiàn)金流出360881044211864824555373凈現(xiàn)金流量366210442370166442859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量10442674197276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量546510442385376263528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量1044265891037456554655凈現(xiàn)值10709493305949921953559累計(jì)凈現(xiàn)值94936434144251110706所得稅前凈現(xiàn)值23909493318457302410559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值9493630957918132390計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）23901070基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表9：資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金來(lái)源5819216442175651488983969002現(xiàn)金運(yùn)用525301644213864824513979（含利息）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)自有資金回收借款本金償還借款利息支付31723216539718038442800016442125879521731522235870158982400045934366669844240004盈余資金56623701664455839005累計(jì)盈余資金37011034547625662附表10：長(zhǎng)期借款償還表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081長(zhǎng)期借款償還 還本 付息年末借款本息累計(jì)800012279227800012276000167167167600060002000391391391800080004464446400044640004000223422340002232還本資金來(lái)源170112345152043償還等額還款本金400040004償還長(zhǎng)期貸款本金能力1701834511204121045長(zhǎng)期借款償還期（年）4附表11：資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目200420052006200720081資產(chǎn)1644218750169997804（含在建工程）貨幣資金 累計(jì)盈余資金固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值164421644217301331937012663399110345900214247622負(fù)債及所有者權(quán)益164421875016997804負(fù)債600080004000 應(yīng)付帳款 短期借款 應(yīng)付稅金借款 經(jīng)營(yíng)資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款600080004000所有者權(quán)益1044210750129997804比率指標(biāo)參考指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（%）≤70%37%43%24%流動(dòng)比率（%）≥120%速動(dòng)比率（%）≥65%權(quán)益報(bào)酬率（%）5%40%15%總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）3%18%13%權(quán)益乘數(shù)（%）182%221%115%銷售利潤(rùn)率（%）3%12%18%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）89%146%71