【正文】 集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在這種情形之下，中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開(kāi)發(fā)商融資成本上升。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。%后，%。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。2008年3月。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?009年6月份出現(xiàn)下降，%，二手住房下降幅度更大，8月份，%。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。2008年以來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。 20082009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：A、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2009年較2007年環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)下降。2010年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。%，%。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響，%左右。雖然中國(guó)受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。初步核算，2009年GDP比上年增長(zhǎng)9%。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。 可行性研究的編制依據(jù)（1）《***縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》及紅線圖（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB 50180—93）（3）《省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2004年版）》（4）《《省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （DGJ/J 26—2006）（5）《***國(guó)際修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》（）（6）其它的國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)二、市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 國(guó)際方面受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國(guó)政府和央行正在孤注一擲救助金融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。u 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。開(kāi)拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮***經(jīng)濟(jì)，為***城南片區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展空間。鹽城某置業(yè)有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，作為本項(xiàng)目的法人單位，具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。 建設(shè)單位概況建設(shè)單位：鹽城某置業(yè)有限公司公司隸屬于某集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，是第一國(guó)際品位的高檔社區(qū)。 SWOT分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的劣勢(shì) 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目面臨的威脅 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位三、項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 市政配套條件四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 總平面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)五、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度六、項(xiàng)目的銷售方案策劃 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議： 銷售期營(yíng)銷計(jì)劃 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位七、項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 總投資資金來(lái)源八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 贏利能力分析 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟(jì)效益綜合測(cè)估九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論國(guó)際高尚住宅區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱：國(guó)際高尚住宅區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目坐落位置：本案***國(guó)際高尚住宅區(qū)位于***城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和***實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地東界，南齊六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對(duì)成熟。（含公共設(shè)施建筑:），日照間距合理優(yōu)化。公司現(xiàn)有人員32人，其中有中高級(jí)職稱人員21人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目策劃、工程管理和營(yíng)銷方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和較高的水平。該公司董事長(zhǎng)劉永輝為企業(yè)負(fù)責(zé)人，對(duì)該項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)，該公司為本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項(xiàng)目管理和技術(shù)上的要求，符合對(duì)建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的要求。 可行性研究結(jié)論及建議u 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。%的水平。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。l 價(jià)格回穩(wěn)。2009年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問(wèn)題：u 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡；u 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）；u 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。l 下調(diào)2010年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。l %。為此，我們對(duì)2010年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開(kāi)始大幅下降，從1~%，降到1~%。到2008年7月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，%，也和前期差距很大。首先是銀行貸款的減少。B、房屋新開(kāi)工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，%、%%，較上年同期增幅都有顯著上升。C、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。8月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，%。沈陽(yáng)市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；鹽城市也出臺(tái)了救市的一攬子計(jì)劃，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。2月4日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問(wèn)題。地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒(méi)，最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著過(guò)快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。，對(duì)房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn)為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過(guò)剩、投資過(guò)熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國(guó)自2006年開(kāi)始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過(guò)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長(zhǎng)速度，改善貨幣總體過(guò)剩狀況。開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。2008年7月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過(guò)高、泡沫成分較大的一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到***縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如鹽城、連云港、宿遷等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，***縣的房?jī)r(jià)依然保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。 2010年***房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。2010年下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢(shì)的挑戰(zhàn)，全縣房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)新***為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。2010年的***的地產(chǎn)市場(chǎng)整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國(guó)家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期和調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對(duì)社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場(chǎng)遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。2. 接受調(diào)查居民買房時(shí)間：時(shí)間1 年內(nèi)13 年35 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在13 年內(nèi)會(huì)買房，在5 年內(nèi)買房的人達(dá)到94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。5. 接受調(diào)查居民對(duì)現(xiàn)期房的接受程度：選項(xiàng)現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)48284所占百分率%60355數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到60%。：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645所占百分率%3．758．752528．75157．556．25數(shù)據(jù)分析：%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、%、