【正文】 起點(diǎn)、CBD財(cái)富之門的典范特質(zhì)為指導(dǎo)原則，ISO9000質(zhì)量管理體系為實(shí)施準(zhǔn)則，充分發(fā)揮金地物業(yè)”人性化”管理優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理模式，實(shí)施分區(qū)而治；形成相對(duì)獨(dú)立，和諧融入的管理格局，體現(xiàn)VIP服務(wù)理念，彰顯尊貴。77 / 77金地國際花苑物業(yè)管理方案一、項(xiàng)目概況：金地國際花苑位于北京市朝陽區(qū)建國路郎家園15號(hào)，地處國貿(mào)商圈，西距中國國際貿(mào)易中心800米，南側(cè)緊鄰長安街（建國路段），扼守北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）東大門，（在這個(gè)區(qū)域內(nèi)匯集了數(shù)百家著名國際化公司和金融機(jī)構(gòu)，擁有大量智能化寫字樓、高檔公寓、五星級(jí)酒店等設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，是未來首都乃至全國的商業(yè)和經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)核心區(qū)域）項(xiàng)目總占地面積43，000平方米，由A區(qū)（南區(qū)）的金地國際金地國際花苑和B區(qū)（北區(qū)）的金地國際公寓組成，其中B區(qū)（北區(qū)）由五棟高層公寓和一座中心會(huì)所組成，綠化率41%，總套數(shù)745戶，車位配比1：1；，最高達(dá)34層，100米高。（一）管理設(shè)想：建設(shè)一支具有專業(yè)技術(shù)的管理隊(duì)伍，訓(xùn)練并儲(chǔ)備專業(yè)技能的物業(yè)管理人才；利用金地國際花苑優(yōu)越地理位置和硬件設(shè)施，營造具有金地特色的高品位的社區(qū)；在物業(yè)管理基本職能方面（包括：安全管理、環(huán)境管理、工程維護(hù)管理、行政事務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、物料管理及綜合服務(wù)管理）全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，通過職業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)合金地國際花苑的實(shí)際情況，全面落實(shí)達(dá)到“國優(yōu)”物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)。為金地國際花苑每一戶建立服務(wù)檔案，對(duì)每一位業(yè)戶通過多信息渠道進(jìn)行資料積累和收集；基本資料包括但不限于以下項(xiàng)目：區(qū)域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業(yè)經(jīng)歷、社會(huì)地位、學(xué)歷、血型、性格、愛好、習(xí)慣、生活基本規(guī)律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關(guān)資料等；在持續(xù)對(duì)小區(qū)業(yè)戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解的基礎(chǔ)上，通過分析，針對(duì)性的擬定服務(wù)方案并跟蹤反饋信息，及時(shí)改進(jìn)和提升服務(wù)品質(zhì)以求達(dá)到服務(wù)于業(yè)戶開口之前，實(shí)現(xiàn)超前服務(wù)；關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)亦將形成金地國際花苑物業(yè)服務(wù)、管理的品質(zhì)準(zhǔn)則，服務(wù)產(chǎn)品本身的無形性、時(shí)效性以及科技含量低等特性決定了服務(wù)產(chǎn)品極易被克隆，因此不斷創(chuàng)新和擴(kuò)展服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)涵的能力，將直接決定服務(wù)品質(zhì)的水準(zhǔn)高低。“隱性管理”，就是做到在業(yè)戶需要時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，業(yè)戶沒有服務(wù)需要時(shí)在視覺上則看不到有人在管理，從而形成雖看不到服務(wù)人員卻可以感受到我們無處不在的服務(wù)；比如小區(qū)治安管理，只有固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服，巡邏崗保安員在業(yè)戶活動(dòng)高峰期避開；小區(qū)的清潔工作在業(yè)戶活動(dòng)高峰期將嚴(yán)格避開業(yè)戶活動(dòng)區(qū)域，以免干擾影響業(yè)戶在園區(qū)的正常生活等，充分尊重業(yè)戶的私密空間。3. 計(jì)劃目標(biāo)管理 按金地物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)，金地國際花苑管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)施過程中加強(qiáng)檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。 ——輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的 ——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量?！麄鹘逃?，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（2）嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。（五）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作量化管理每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、維修及時(shí)率、消防隱患處理率等指標(biāo)作出量化要求。2. 運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理1）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。5）運(yùn)用酒店管理模式在金地國際花苑的進(jìn)行管理、服務(wù)工作。只有物業(yè)的安全有了切實(shí)有效的保證，業(yè)戶才能放心地工作生活。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。 主要任務(wù)：A、維持大門口區(qū)域內(nèi)的秩序，疏導(dǎo)交通車輛，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的人員，發(fā)現(xiàn)閑散人員及時(shí)告知巡邏崗保安員，防止事件的發(fā)生。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理。消防控制室值班人員定期檢查，消防設(shè)備設(shè)施，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣巡察、機(jī)動(dòng)。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個(gè)構(gòu)想：停車場庫機(jī)動(dòng)車區(qū)非機(jī)動(dòng)車區(qū)汽車區(qū)摩托車區(qū) 內(nèi)部要求對(duì)于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù)金地國際花苑的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：（1） 了解用戶車輛情況，實(shí)行便捷停放（2） 區(qū)域道路設(shè)減速坡，限制車輛速度（3） 嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場（4） 做好宣傳工作，除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動(dòng)大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。（2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞；（3） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞；（4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣 體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（3） 成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，邀請(qǐng)業(yè)戶對(duì)金地國際花苑消防設(shè)施進(jìn)行檢查。 在金地國際花苑，我們將對(duì)金地國際花苑的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的居住環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：全面實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行金地國際花苑規(guī)范化管理的保證，建立和實(shí)施ISO14000環(huán)境管理體系則保證金地國際花苑成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)?；ㄔ贰＃?） 建議進(jìn)一步加強(qiáng)金地國際花苑周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。（2）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝。（2）可聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。金地國際花苑清潔說明書場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)日常清掃外圍部分 1正門前面及便門前面去污清掃 2外圍四周去污清掃 3金屬類用清潔劑擦拭 0要隨時(shí)檢查，對(duì)玷污嚴(yán)重的部分要及時(shí)清掃干凈 0貨物裝卸場要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃 0室外煙灰筒、旗桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑涂抹一遍2次/日1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)1次/日【一 樓】正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯 0正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤。 0對(duì)于擦鞋墊子之物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。 0扣板墻面用中性洗劑去污。1 0開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污。 3根據(jù)方格地毯玷污情況，可以將玷污部分替換下來，用適當(dāng)?shù)那逑磩┫慈ノ酃浮?粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，留意不可損傷表面光澤。 0金屬部分的污點(diǎn)要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛?。（含開關(guān)、按紐）1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)1次/日2次/日1次/日隨時(shí)衛(wèi)生間 0地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴(yán)重時(shí)，使用中性洗滌劑擦拭干凈。 0清理廢紙桶及穢物箱內(nèi)之廢棄物品。2次/日2次/日2次/日2次/日隨時(shí)2次/日隨時(shí)1次/日電梯 0用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的碎紙屑等物。 0各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物清除干凈。（排運(yùn)由環(huán)衛(wèi)站負(fù)責(zé)）1次/日外圍地面日常性清掃 0用掃帚清掃。1次/日其他暴風(fēng)雨時(shí)的清理等，要及時(shí)進(jìn)行，保證人車通行無阻。（前面的道路及步行道，必要時(shí)也要進(jìn)行清掃）隨時(shí)定期清掃屋頂陽臺(tái)樓面 0地面要清掃，玷污嚴(yán)重時(shí)用水沖洗。如有泥沙、油污，隨時(shí)用水沖洗或用適當(dāng)洗滌劑清洗干凈。 0天花、管道用干、濕毛巾擦拭。2 . 0作業(yè)中應(yīng)留意不要影響室內(nèi)業(yè)戶，并注意不弄臟窗臺(tái)和地面。 必要時(shí)派保安人員疏導(dǎo)過路人。2次/半年【一樓】正門大廳電梯間各種門走 廊樓 梯 0天花、風(fēng)口、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。 0各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。1次/月1次/月其余各機(jī)房管道井地面、墻面、天花、設(shè)備、管道、橋架、燈具的清掃。2次/半年2次/半年按需進(jìn)行※ 特別要求事項(xiàng)0樓內(nèi)產(chǎn)生的廢紙、廢棄材料、含水分垃圾、廚房垃圾等廢棄物品，要在保持衛(wèi)生條件下迅速處理掉，以免散發(fā)臭氣，發(fā)生火災(zāi)。0地面除用洗滌劑沖洗以外，根據(jù)材質(zhì)需要打蠟的打蠟。0雨天即時(shí)清潔。（玷污時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行）金地國際花苑清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法樓層公區(qū)衛(wèi)生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。目測(cè)風(fēng)口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。一、綠化管理流程：環(huán)境部部長、園藝師巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工、整改病蟲害防治盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品更換長勢(shì)不良的花草檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計(jì)表整理歸檔（六）金地國際花苑設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)高層物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求很高，為保障金地國際花苑的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合金地國際花苑的實(shí)際情況，建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。C、實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。(2)、 建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)識(shí)系統(tǒng)A、 根據(jù)金地國際花苑圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》B、 制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。F、 對(duì)供配電、給排水系統(tǒng)繪制相應(yīng)系統(tǒng)平面圖并懸貼于機(jī)房。(4)、 建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ)、 適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此 作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行。資料部門掌握所有的一手資料，工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。C、 設(shè)立與金地國際花苑相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞。并作好詳細(xì)的維修養(yǎng)護(hù)記錄。E、 對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道等將導(dǎo)入金地CI視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示金地的規(guī)范化管理。B、金地國際花苑內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。C、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。G、成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每月抽檢煙感總數(shù)量的5%測(cè)試消防系統(tǒng)的煙感和溫感達(dá)到要求，系統(tǒng)運(yùn)行正常定期維護(hù)1年測(cè)試系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)功能和更換配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封和電動(dòng)軸以及滿載電流起動(dòng)正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測(cè)濕式報(bào)警器和檢查閥門報(bào)警動(dòng)作正常、系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測(cè)試1211滅火系統(tǒng)日常維護(hù)每日檢查氣壓、聯(lián)動(dòng)電路系統(tǒng)工作正常不誤報(bào)定期維護(hù)半年測(cè)試聯(lián)動(dòng)功能電梯日常維護(hù)每天電梯運(yùn)行正常無安全隱患轎廂監(jiān)控完好求救對(duì)講系統(tǒng)完好*保養(yǎng)時(shí)避開用梯高峰定期維護(hù)半月對(duì)照維保公司制度標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全回路運(yùn)行部件檢查、清潔，更換磨損部件，導(dǎo)軌加油中水系統(tǒng)日常維護(hù)每天檢查處理站水泵運(yùn)行狀況化學(xué)處理池加藥正常運(yùn)行、安全無故障定期維護(hù)每季停機(jī)保養(yǎng)更換磨損件加潤滑油清理水處理池雜物沉積物熱交換系統(tǒng)日常維護(hù)每天交換泵有無滲漏，溫度是否正常、清潔衛(wèi)生正常運(yùn)行、安全無故障定期維護(hù)每月停機(jī)保養(yǎng)加潤滑油更換配件管道閥門防銹處理停車場管理系統(tǒng)日常維護(hù)每天檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況每天清潔衛(wèi)生故障及時(shí)處理系統(tǒng)運(yùn)行可靠、靈敏、記費(fèi)準(zhǔn)確定期維護(hù)每月電器線路檢測(cè)開箱內(nèi)部緊固除塵機(jī)械活動(dòng)部件加油調(diào)校更換磨損件紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)日常維護(hù)每周檢查雙？頭，電路，清潔報(bào)警靈敏、系統(tǒng)可靠無故障定期維護(hù)半年更換配件、檢測(cè)線路、調(diào)校靈敏度可視對(duì)講系統(tǒng)日常維護(hù)每天檢查電控門、主分機(jī)呼叫清潔衛(wèi)生故障及時(shí)排除系統(tǒng)無安全隱患運(yùn)行狀態(tài)良好定期維護(hù)每月檢測(cè)線路、主機(jī)狀態(tài)、備用電源、門鎖及更換公用密碼、監(jiān)視頭公共照明系統(tǒng)日常維護(hù)每天維修更換燈頭、燈泡、開關(guān)完好亮燈率98%定期維護(hù)一年對(duì)外圍燈桿刷漆、樓內(nèi)燈罩清潔檢查測(cè)試電器線路房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡