【正文】 ，如容易飛絮、容易生蟲等。注意在設(shè)計上對各種管線的維修是否方便，對各種管線的設(shè)計是否安全，與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項目很大的一項工作就是收集設(shè)計資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗提出改進方案。8.《建設(shè)用地紅線圖》。4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。二、前期介入管理工作方案主要是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項目的隱蔽工程、水電、安防、消防、市政設(shè)施、綠化等設(shè)計規(guī)劃及實施方案，從今后方便管理、方便業(yè)主、符合實際情況出發(fā)向開發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見。㈢實施措施1．各部門根據(jù)上述計劃安排工作。⑶戶口遷移手續(xù)。了解與物業(yè)管理有關(guān)系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機構(gòu)、派出所、消防部門等。⑵機構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。5．做好業(yè)主入伙運作方案準(zhǔn)備工作。一、前期介入服務(wù)方案㈠依據(jù)與開發(fā)商簽訂的《華瑞鑫城前期物業(yè)服務(wù)合同》開展以下工作：1．組建管理機構(gòu)。——負(fù)責(zé)與派出所、社區(qū)委員會的協(xié)調(diào)工作?！獏f(xié)助消防部門搞好小區(qū)內(nèi)的消防工作。——負(fù)責(zé)培育花苗?！龊酶鞣N公共設(shè)施設(shè)備運行、檢查、維修記錄?！獏⒓臃课菘⒐を炇盏牟轵灩ぷ鳌！镔Y采購、供應(yīng)及庫房管理。——住戶回訪。——入住、裝修管理。2．在對業(yè)主/住戶服務(wù)的控制上，我們通過以下措施提升服務(wù)質(zhì)量：⑴制定各部門的工作手冊，各崗位的工作流程、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)，來保證我們的服務(wù)質(zhì)量；⑵建立回訪制度，來檢查業(yè)主/住戶對我們管理服務(wù)工作的滿意度；⑶建立“意見箱”，隨時征集顧客對服務(wù)工作的意見，并使信息的真實性和及時性得到保證。⑵管理中心內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。2．華瑞物業(yè)服務(wù)中心作為華瑞物業(yè)服務(wù)有限公司的下屬機構(gòu)，財務(wù)上實行成本獨立核算。保潔員3經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)負(fù)責(zé)小區(qū)的各項保潔、清潔工作。維修隊維修員2經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、有特殊工種上崗證負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋、水電、機電等設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護和管理。具有一定的文化、公關(guān)素質(zhì)，有一定協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)，懂電腦操作。對這些模塊實行專業(yè)化管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。通過制度規(guī)范管理，依法經(jīng)營，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體員工的積極性，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機構(gòu)和進行人員定編，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。，管理無盲點，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務(wù)，人文管理。歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)是由湖北華瑞投資實業(yè)有限公司攜手三汊鎮(zhèn)政府傾力打造的大型人文社區(qū)，項目地處孝漢大道與興南路交匯處，緊鄰京珠、漢十、京廣鐵路，東接天河機場，是進入孝感的東大門，項目總規(guī)模高達(dá)20萬方，%，綠地率35%，是目前孝感三汊鎮(zhèn)品質(zhì)最高、規(guī)模最大的住宅小區(qū)。我們將按照標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)實行以住宅小區(qū)為主，適當(dāng)配合對商鋪的物業(yè)管理服務(wù)開展工作。按照現(xiàn)代化的物業(yè)管理方式，實行規(guī)?；⒖茖W(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理，創(chuàng)立獨具華瑞特色的服務(wù)管理模式，力爭成為行業(yè)的佼佼者。（3）檢驗各模塊專業(yè)化管理的效果采用績效考核辦法，選取主要工作過程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為績效考核的依據(jù)，每月評比一次，達(dá)到提高各模塊服務(wù)質(zhì)量的目的。保安隊保安員4初中以上文化，退伍軍人或經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、有上崗證執(zhí)行各崗位職責(zé)，確保小區(qū)良好的工作、生活環(huán)境。具有水電崗位的技術(shù)技能，經(jīng)驗豐富，維修搶修能力強，能吃苦耐勞。熟悉日常的和特殊的清潔保潔工作，責(zé)任心強，能吃苦耐勞。公 司中心經(jīng)理 保 安 隊綜合部維修隊保潔隊巡邏崗門衛(wèi)崗保潔員花草工維修員管理員㈡運作機制物業(yè)服務(wù)中心在內(nèi)部管理上將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉的回路，形成工作任務(wù)分配、實施、檢查、總結(jié)、整改一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞅O(jiān)控回路。⑶內(nèi)部運作系統(tǒng)：管理中心在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作。3．在內(nèi)部管理上，我們通過完善制度，規(guī)范管理；通過員工培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)；通過例會，各管理環(huán)節(jié)間的信息溝通及時了解住戶的要求，等等。——圖紙、住戶檔案管理?！鈪f(xié)外聯(lián)業(yè)務(wù)。——聯(lián)系家政服務(wù)及有償服務(wù)工作。2．維修隊——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備安全檢查、保養(yǎng)和維修?！?fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)施的養(yǎng)護及培訓(xùn)指導(dǎo)使用?！?fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。——協(xié)助處理突發(fā)性事件。二、日常管理制度。第三章 華瑞鑫城前期物業(yè)服務(wù)方案前期物業(yè)管理工作計劃方案分三個階段進行： 第一階段：前期介入至業(yè)主入伙前。 2．作為物業(yè)管理顧問，前期介入跟進華瑞鑫城項目的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、施工質(zhì)量監(jiān)理、設(shè)備的安裝及調(diào)試。㈡前期介入主要服務(wù)工作內(nèi)容項目介入開發(fā)商提供小區(qū)各有關(guān)圖紙資料查看圖紙資料了解設(shè)計情況現(xiàn)場查看（建施、電施、水施、市政配套）參加現(xiàn)場施工會議提建議性意見開發(fā)商提供“商品房銷售合同”示范文本開發(fā)商提供“商品房質(zhì)量保證書”、“商品房使用說明書”組織售樓人員學(xué)習(xí)物業(yè)管理基本知識制定各種文件、規(guī)定、表格、協(xié)議參加工程竣工驗收與開發(fā)商交接房屋鑰匙做好業(yè)主入伙運作方案準(zhǔn)備工作“華瑞鑫城”項目周邊情況的了解和收集物業(yè)有關(guān)資料。⑶設(shè)備容量是否可以滿足要求。對住宅小區(qū)有服務(wù)關(guān)系的部門有：醫(yī)院、游樂、購物場所、郵局、學(xué)校、幼兒園等。⑷通郵地址。2．要求各級管理人員根據(jù)計劃和執(zhí)行計劃的控制標(biāo)準(zhǔn)對管理工作進行實施、衡量和評價。㈠收集政府對“XX”項目的審批手續(xù)及文件資料1.《營業(yè)執(zhí)照》。5.《投資許可證》。9.《建筑開工許可證》等等。主要收集的資料及需要注意的問題有以下幾個方面：、戶內(nèi)裝修、設(shè)施配置情況。在設(shè)備出現(xiàn)問題時供應(yīng)商多長時間可以到達(dá)現(xiàn)場解決問題，今后檢修工作中需常備的備件是什么，需庫存多少合適等。綠化種植的植物品種是否符合當(dāng)?shù)氐臍夂?，綠化種植的植物品種養(yǎng)護要求是什么。⑸了解《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》的詳細(xì)內(nèi)容，以分清責(zé)任。，對售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)班，使售樓人員懂得向購房者解釋物業(yè)管理方面的基本知識及物業(yè)養(yǎng)護和二次裝修應(yīng)注意的事項。1道路小區(qū)的道路建設(shè)應(yīng)考慮滿足救護、消防、運貨及搬家具的車輛通行要求，居住生活單元及道路寬度應(yīng)在6 M左右。：在燃?xì)夤艿赖闹鞲晒芊种帒?yīng)配置閥門，以便控制燃?xì)饬髁亢驮谌細(xì)夤苈肪S修時或突發(fā)性事件時截斷燃?xì)饬髁俊＂璋卜老到y(tǒng)為營造小區(qū)安全、高效、文明、方便、舒適的社區(qū)環(huán)境，建議開發(fā)商把小區(qū)建成智能化社區(qū)，在安全防范配備、防火防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動、網(wǎng)絡(luò)信息、電視監(jiān)控、停車自動收費等系統(tǒng)方面上一個新平臺。、指示牌、宣傳欄、牛奶箱、單元報刊箱、單元公共生活垃圾桶。，對自來水公司能正常供水的樓層不進行二次加壓，以節(jié)約能源。，設(shè)計時對所有護坡要加設(shè)護欄，以保證業(yè)主/住戶的居住安全。，隨著大戶型房屋的出現(xiàn)，每戶的用電負(fù)荷增長很快，有些業(yè)主需要在其套間內(nèi)安裝好幾臺空調(diào)。成立小區(qū)接管驗收小組，與開發(fā)建設(shè)單位參與前期物業(yè)管理及小區(qū)竣工收尾監(jiān)理工作。參與竣工驗收1查驗內(nèi)容：　　　　?、胖黧w結(jié)構(gòu)⑵外墻面⑶屋面⑷樓地面⑸室內(nèi)裝修⑹水、電、氣⑺通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)⑻消防、安防設(shè)施⑼附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地⑽環(huán)境綠化2參與房屋竣工驗收工作，主要是從物業(yè)管理的角度出發(fā)，重點對房屋主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容進行查驗，發(fā)現(xiàn)有不符合實際或?qū)ξ飿I(yè)使用功能有重大影響的，及時報告開發(fā)商。同時，還要重點驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠。主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。1. 小區(qū)的設(shè)備驗收，做到三符合：⑴圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量相符合。，重點放在預(yù)檢時已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。⑴業(yè)主入伙程序向業(yè)主發(fā)出入伙通知書（通過快速專遞發(fā)送）核對業(yè)主身份，購房合同、入伙通知書，填寫“住戶基本情況表”管理員陪同業(yè)主查驗房屋（房屋現(xiàn)場），抄水電表底數(shù)，填“房屋交接單”業(yè)主交納首期管理費、維修資金、水電費周轉(zhuǎn)金領(lǐng)《住宅使用說明書》《房屋質(zhì)量保證書》《住戶手冊》，業(yè)主領(lǐng)鑰匙簽“物業(yè)服務(wù)協(xié)議”“臨時管理規(guī)約”等重新通知業(yè)主驗房（物業(yè)處）對不合格項進行保修、整改（開發(fā)商）“房屋保修單”（業(yè)主填寫）對不合格項進行確認(rèn)（管理中心報開發(fā)商）40 / 57⑵做好入伙前的各項準(zhǔn)備工作：① 各種管理表格、協(xié)議。⑤入伙資料及表格如下：序號編號資 料 名 稱數(shù)量（份）紙 型備 注1一、房屋質(zhì)量保證書32開裝訂成冊2房屋使用說明書裝訂成冊3二、住戶手冊A4裝訂成冊41臨時管理規(guī)約A452臨時管理規(guī)約承諾書A46三、前期物業(yè)管理協(xié)議A47四、裝修手冊32開裝訂成冊81住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議A4加印92住宅室內(nèi)裝飾裝修申請表A4加印103防火責(zé)任書A4加印114裝修施工承諾書A4加印125業(yè)主安裝分體式空調(diào)機承諾書A4加印136業(yè)主房屋裝飾裝修承諾書A4加印14五、入伙資料151入伙通知書A4162入伙須知A4173入伙手續(xù)書A4184繳款通知書A4195收費一覽表A4206業(yè)主入伙資料一覽表A4217入伙程序示意圖A4228房屋交房驗收表A4239房屋維修整改單A42410鑰匙托管協(xié)議A42511業(yè)主基本情況綜合登記表A426六、與開發(fā)商交接資料表格271房屋本體接管驗收表A4282公共配套設(shè)施接管驗收表A4293機電設(shè)備接管驗收表A4304鑰匙驗收交接表A4315資料接管驗收表A4326接管驗收問題整改表A4二、成立前期介入工作小組1．前期介入工作小組成員組長：副組長：組員： 2．主要分工組長：負(fù)責(zé)全面介入的總領(lǐng)導(dǎo)工作。組員3：負(fù)責(zé)隱蔽工程的拍照、業(yè)主資料、物業(yè)管理資料的收集、存檔；驗房、辦理入伙手續(xù)等工作。 （3）協(xié)調(diào)業(yè)主和開發(fā)商、建設(shè)單位的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)開發(fā)商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題。 （3）與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。對優(yōu)秀員工要求工作表現(xiàn)突出，當(dāng)年無任何不良記錄，經(jīng)公司考核同意，另發(fā)給獎金，以示嘉獎。，實行優(yōu)勝劣汰機制。③一年內(nèi)無一次違紀(jì)記錄，公司一次性獎勵100元。員工除實行基本工資以外，還實行等級工資、效益工資、生活補貼、夜班補助、節(jié)日加班費、過節(jié)福利、服裝費補貼、養(yǎng)老金、醫(yī)療補貼、工齡工資等工資福利機制，關(guān)心員工生活，調(diào)動員工積極性。通過激勵機制的運作，使員工體驗出自己的利益與管理中心的生存和發(fā)展密切相關(guān)從而產(chǎn)生強烈的責(zé)任感，激勵員工工作熱情，也給職工創(chuàng)造了具有挑戰(zhàn)性和成就感的機遇。、音像出租：、新型廣告體出租（如和廣告公司聯(lián)合投資經(jīng)營電子屏幕、彩色燈箱等）。：業(yè)主（住戶）室內(nèi)的水電、家電、家具維修。② 加強對進出人員的管理，實行來訪人員登記，車輛出入登記。貴重、大件物品、材料必須經(jīng)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或經(jīng)過核實后才給予放行，即采取“放行條”的措施。① 依據(jù)設(shè)計規(guī)范要求，檢查前期的工程質(zhì)量，系統(tǒng)隱蔽工程是否符合設(shè)計要求。（六）配合開發(fā)建設(shè)單位銷售項目，為售樓人員舉辦物業(yè)管理基本知識的培訓(xùn)方案，以及配合售樓現(xiàn)場對物業(yè)管理問題進行解答的工作方案。，對售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)班，培訓(xùn)的主要內(nèi)容是針對業(yè)主購房時比較關(guān)心的物業(yè)管理服務(wù)問題進行講授。2了解物業(yè)管理的概念，懂得物業(yè)管理的內(nèi)容以及實行物業(yè)管理的必要性由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課2樓盤銷售前兩周二、前期物業(yè)管理服務(wù)前期物業(yè)管理服務(wù)概念。2了解維修資金的概念，維修資金如何建立，使用，管理，監(jiān)督，繳交的標(biāo)準(zhǔn)。由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課，公司派具有物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗的人員到售樓部對物業(yè)管理服務(wù)問題進行解答。通知書的內(nèi)容包括：（1）辦理入伙手續(xù)的時間地點。c業(yè)主及家人每人各三張近期同版黑白或彩色一寸照片。●辦理業(yè)主入伙手續(xù)及交樓的工作方案、買房合同及入伙通知書。（2）收、退購房款余額。不合格則填寫《房屋維修整改表》。第三章“XX”一期小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費預(yù)算方案一、收費標(biāo)準(zhǔn) 住 宅： ／月 空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費標(biāo)準(zhǔn)50%向業(yè)主收取。、維保費、年檢費：小高層30元/戶/月，當(dāng)發(fā)生大、中維修而業(yè)主/住戶所交納資金不足時，由使用該電梯的單元業(yè)主集資。平