【正文】 ；提供 1200 平米的會(huì)所；供電采用 2 個(gè)回路線(xiàn)，防止停電；外墻最上層采用奶白色進(jìn)口涂料，中層使用橘黃色墻磚，底層 米使用石材。其目前的預(yù)訂情況傳達(dá)出的信息表明，在大豐高價(jià)房不是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力，而是有市無(wú)價(jià)、有市無(wú)盤(pán)！只要產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、配套完全、社區(qū)氛圍高貴，大豐的接受市場(chǎng)無(wú)疑是巨大的。住宅售馨，當(dāng)時(shí)均價(jià) 1400 元/ m 2。中心廣場(chǎng)東側(cè)（E 區(qū)）新郎首努爾店面 63 m2，售價(jià) 12022 m2，總價(jià) 萬(wàn)。內(nèi)街二樓 m2，售價(jià) 43 萬(wàn)。內(nèi)街如啄木鳥(niǎo)專(zhuān)賣(mài)店 3 層近 200 m2，售價(jià) 180 萬(wàn)，租金 13 萬(wàn)/年。鴻基匯金購(gòu)物公園是繼明都廣場(chǎng)之后的一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)圈，自由業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。（五）市場(chǎng)總結(jié)通過(guò)前面從宏觀政策到微觀市場(chǎng)的分析，可以得出以下結(jié)論：雖然從國(guó)家宏觀政策方面來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)從今年開(kāi)始受到比較嚴(yán)格的調(diào)控，部分地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭受到相當(dāng)程度的遏制，但從中觀和微觀 的市場(chǎng)層面看，由于各個(gè)城市的發(fā)展水平和政府意志的不同，整體市 場(chǎng)仍呈上升的發(fā)展勢(shì)頭。這同樣要求開(kāi)發(fā)商必將具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和品牌發(fā)展以及品質(zhì)為先的戰(zhàn)略眼光，以前瞻性的戰(zhàn)略方向來(lái)指引公司企業(yè)品牌的遠(yuǎn)景發(fā)展，以品牌的號(hào)召力在大豐市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨。市場(chǎng)供應(yīng)方面，大豐房地 產(chǎn)供應(yīng)格局逐漸轉(zhuǎn)變，商業(yè) 地產(chǎn)暫居市場(chǎng)主導(dǎo) 。由于目前大豐市的整體規(guī)劃中生活住宅區(qū)主要以西南方向?yàn)橹攸c(diǎn)，與新區(qū)連為一體，因此，金豐大街沿線(xiàn)線(xiàn)作為未來(lái)大豐的核心區(qū)域已經(jīng)贏得了居民的高度認(rèn)可，這一點(diǎn)從金豐大街沿線(xiàn)及周邊區(qū)域的樓盤(pán)供應(yīng)（包括安置房）上就可以看出。如此規(guī)劃的優(yōu)點(diǎn)在于，第一保證了足夠的住宅面積，可以有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；第二大豐市沒(méi)有比較高檔的酒店，本案開(kāi)發(fā)一個(gè)三星級(jí)或準(zhǔn)三星以上的酒店應(yīng)該非常有市場(chǎng)，尤其是本案所處的區(qū)塊，企業(yè)、單位眾多，消費(fèi)力比較強(qiáng)大；第四如此規(guī)劃設(shè)計(jì)可以保證住宅部分的高綠化率，全面提高住宅的品質(zhì)。項(xiàng)目立意就在更高的市場(chǎng)環(huán)境下提出，與大豐市場(chǎng)的同類(lèi)產(chǎn)品拉開(kāi)距離，或者說(shuō)，本案將是以一種居高臨下的身份與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的。 申報(bào)國(guó)家智能化示范小區(qū)，提高產(chǎn)品的現(xiàn)代化管理水平，提高物業(yè)服務(wù)的效率和質(zhì)量。項(xiàng)目位于大豐城市中心，也是新老發(fā)展區(qū)域的結(jié)合地帶，可想而知發(fā)展機(jī)會(huì)是獨(dú)一無(wú)二的。多種物業(yè)結(jié)合的優(yōu)點(diǎn)是各物業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，產(chǎn)品的豐富性將有效聚集產(chǎn)品效應(yīng)，多樣化的產(chǎn)品選擇可以滿(mǎn)足不同需求的客戶(hù)群體，41 / 79同樣拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注眼球。 項(xiàng)目本身配套不完善：雖然本案的外部環(huán)境非常優(yōu)越，配套完善，但是由于本案規(guī)模小帶來(lái)的規(guī)劃上的缺陷是諸如會(huì)所、幼兒園、各種休閑場(chǎng)所等不能完全滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。 從市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果中發(fā)現(xiàn)大豐相當(dāng)部分的私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員都想要購(gòu)買(mǎi)中心區(qū)域的住宅房，而在中心位置的房源目前只有本案可供其選擇。 微觀市場(chǎng)威脅：大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較成熟，高品質(zhì)樓盤(pán)初露彌端，如瑞成國(guó)際苑等項(xiàng)目對(duì)本案打造大豐高檔樓盤(pán)的形象有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)威脅。
。二、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代已經(jīng)從商品短缺的生產(chǎn)主導(dǎo)型時(shí)期，走到了產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化的整合傳播時(shí)代，然而其中一條不變的真理是：挖掘產(chǎn)品的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，并將其轉(zhuǎn)化成消費(fèi)者可以接受的買(mǎi)點(diǎn)，是成功營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。 本案全方位的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播，領(lǐng)先市場(chǎng)的包裝推廣手段也是項(xiàng)目成功的不可忽略的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 項(xiàng)目住宅類(lèi)型少：本案由于地塊的限制，住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)上不可能有多層、小高層、高層、排屋、別墅等多種形式，單一的住宅類(lèi)型使客戶(hù)選擇面非常小，易流失大量中間客戶(hù)。6. 品牌優(yōu)勢(shì)：本案開(kāi)發(fā)商是大豐市的實(shí)力明星企業(yè)，恒迪品牌對(duì)項(xiàng)目有良好的支撐作用，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)這是最有保證的信息，是可靠、值得信賴(lài)的產(chǎn)品。3. 教育優(yōu)勢(shì)：本案北邊有大豐教育局、大豐第三中學(xué)（位列大豐市第二名） 、規(guī)劃中的小學(xué)等豐富的教育資源，對(duì)越來(lái)越重視子女教育的大豐人民來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是本案的一大優(yōu)勢(shì)。40 / 79 全面提高商鋪的利用率，目前大豐商鋪一層價(jià)格與樓上價(jià)格相差十分大，一個(gè)重要原因是樓上商鋪的利用率沒(méi)有發(fā)揮好，設(shè)計(jì)上要保證商鋪整體的均好性。 景觀設(shè)計(jì)要有一定創(chuàng)意，可以與大豐的歷史文化相結(jié)合，使得整個(gè)項(xiàng)目的文化氣息更加濃重，也更有品味。只有全面提升本案的產(chǎn)品品質(zhì)，才能避開(kāi)目前市產(chǎn)上激烈的同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)。38 / 79（二）項(xiàng)目規(guī)劃建議根據(jù)項(xiàng)目用地性質(zhì)，本案規(guī)劃物業(yè)類(lèi)型為沿街商鋪、住宅、酒店三部分。項(xiàng)目建筑密度不大于 35%，容積率不大于 。這主要在于兩點(diǎn)原因：一個(gè)大豐可供應(yīng)的高品質(zhì)樓盤(pán)比較少，購(gòu)房者的選擇面比較狹窄；另一方面整個(gè)大豐的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃水平尚未達(dá)到與高品質(zhì)樓盤(pán)相匹配的專(zhuān)業(yè)高度，樓盤(pán)形象大眾化形象比較普遍。34 / 79大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展后，土地供 應(yīng)、 銷(xiāo)售價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)觀念等都已經(jīng)上升到一個(gè)新的高度?！窘鹩顝V場(chǎng)】? 開(kāi)發(fā)商：浙江平湖市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司/浙江平湖伴宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 策劃：嘉興吳越文化傳播有限公司? 地址：黃海路、大新路? 總建筑面積 10645㎡，占地面積 6308㎡? 容積率 ? 物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)經(jīng)營(yíng) ，物業(yè)費(fèi) 1 元/㎡/月? 業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、娛樂(lè)與一體，服裝、小商品、皮革、家紡、家居等? 開(kāi)發(fā)進(jìn)程： 全面完工33 / 79? 經(jīng)營(yíng)狀況：根據(jù)業(yè)態(tài)選擇業(yè)主，1 樓暫不對(duì)外出售，采用租賃方式，內(nèi)街 10 元/㎡/月，沿街 15 元/㎡/月，部分免費(fèi)； 2 樓出售價(jià)格 3000 元/㎡，36 層辦公為主出售 2550 元/㎡；2 樓以上單套面積 300㎡以上? 特別提示：該樓盤(pán)銷(xiāo)售情況欠佳，目前基本沒(méi)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，進(jìn)入滯銷(xiāo)期。小廣場(chǎng)南側(cè) 2 層店面售價(jià) 1 萬(wàn)元/m 2，租金 萬(wàn)/年。31 / 79【鴻基匯金購(gòu)物公園】? 開(kāi)發(fā)商：大豐鴻基匯金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司? 地址：人民路中路 19 號(hào)? 總建筑面積 10 萬(wàn)㎡，占地面積約 5 萬(wàn)㎡? 容積率 ? 建筑密度 50%? 物業(yè)類(lèi)型： 商業(yè)，商業(yè)物業(yè)費(fèi) 1 元/㎡/月? 開(kāi)發(fā)進(jìn)程： 一期、二期現(xiàn)房，三期商住/酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)中備注：目前銷(xiāo)售情況：南區(qū)（小廣場(chǎng)近人民路 2 幢商鋪）銷(xiāo)售 80%，北區(qū)銷(xiāo)售近 40%，總銷(xiāo)售率約 60%，現(xiàn)在內(nèi)街商鋪滯銷(xiāo)，經(jīng)營(yíng)空置率近 60%。B 區(qū) 1013 面積 m2，售價(jià) 萬(wàn)，二樓 m2，售價(jià) 萬(wàn)。人民路主入口二側(cè)商鋪均價(jià)為 12022 元/ m2。? 物業(yè)類(lèi)型：多層 ㎡1600 戶(hù)、小高層住宅 ㎡256 戶(hù) 、聯(lián)體別墅 ㎡72 戶(hù)? 開(kāi)發(fā)進(jìn)程：項(xiàng)目分六期開(kāi)發(fā)，目前地質(zhì)勘探? 戶(hù)型面積： 80 至 210 平方米 ? 價(jià)格情況：多層 1600 元/平方米起價(jià)，其它價(jià)格未定【金宇景苑】? 開(kāi)發(fā)商：浙江平湖市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司/浙江平湖伴宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 地址：黃海路、金豐大街? 物業(yè)類(lèi)型：多層住宅、小高層、商業(yè)廣場(chǎng)? 用地面積：62260 平方米 29 / 79? 戶(hù)型面積：普通 90 至 120 平方米，復(fù)式 150 平方米左右? 價(jià)格情況：2022 元/ 平方米起? 周邊配套：大豐圖書(shū)館、大豐汽車(chē)站? 備注：項(xiàng)目地塊正在拆遷，規(guī)劃在設(shè)計(jì)中，具體定位現(xiàn)在不明確，預(yù)計(jì) 2022 年 11 約開(kāi)工，小區(qū)總戶(hù)數(shù)在 400 戶(hù)左右【鹽海項(xiàng)目】? 開(kāi)發(fā)商：江蘇鹽海置業(yè)有限公司 ? 地址：常新路、工農(nóng)路? 物業(yè)類(lèi)型：多層住宅、小高層、沿街商鋪? 用地面積：19800 平方米 ? 戶(hù)型面積：110 平方米左右? 價(jià)格情況：1800 元/ 平方米起備注：項(xiàng)目地塊正在勘測(cè)，戶(hù)型在設(shè)計(jì)中，有無(wú)錫某代理公司負(fù)責(zé)全程策劃代理銷(xiāo)售。其完備的配套設(shè)施成就了瑞城國(guó)際苑價(jià)格地位。瑞城國(guó)際苑地處大豐市發(fā)展新區(qū)位，緊鄰大豐市重點(diǎn)中學(xué)—大豐初級(jí)中學(xué)，新區(qū)市政府、法院、規(guī)劃中的職業(yè)中學(xué)、體育中心都十分近?！救鸪菄?guó)際苑】? 開(kāi)發(fā)商：江蘇瑞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司? 地址：幸福大街（靠近大豐中學(xué)）26 / 79? 總建面積 52212 平方米，總占地面積 34808 平方米，綠化率 52%；? 市場(chǎng)定位：中高層收入群；? 沿街商業(yè)房面積 40 平方以上，戶(hù)型面積從 80 平方到 140 平方，大戶(hù)型 136㎡計(jì) 48 套，8090㎡計(jì)近 30 套，主打戶(hù)型 100120 平方米左右；? 商業(yè)房 1 層價(jià)格未定， 23 層均價(jià) 3000 元/平方米，多層均價(jià) 2300 元/ 平方米，小高層 2500 元/ 平方米，2 層價(jià)格最高 5 層其次，4 層最低；? 建筑類(lèi)型：歐陸建筑元素，結(jié)合現(xiàn)代建筑材料和理念；? 物業(yè)收費(fèi)暫定多層 元，小高層 元；? 配套設(shè)施：兒童樂(lè)園、老人鍛煉場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等；24 小時(shí)便利超市、藥店、書(shū)店、早餐店和洗衣店等。比較上述三個(gè)商業(yè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售形勢(shì)，商鋪面積在 50 平方左右是市場(chǎng)最容易接25 / 79受的，如鴻基廣場(chǎng)商鋪，銷(xiāo)售形勢(shì)比較好；明都廣場(chǎng)商鋪面積多為 30—40 平方，略為偏小，但是銷(xiāo)售狀況也不錯(cuò)。據(jù)調(diào)查，市中心三個(gè)樓盤(pán)的商業(yè)都是租售結(jié)合，操作相當(dāng)靈活。② 適中的商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用。據(jù)敝司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大豐商業(yè)地產(chǎn)投資客一般不直接經(jīng)營(yíng)，他們是商鋪購(gòu)買(mǎi)者，但不是商鋪的經(jīng)營(yíng)者?！旧倘绶帧可虡I(yè)用房的建設(shè)首先要考慮一個(gè)商圈問(wèn)題，按照普遍的經(jīng)驗(yàn)中心商圈的輻射效果在 1 公里范圍內(nèi)是明顯的，而大豐市中心商圈顯然對(duì)本案地塊區(qū)域的影響力比較弱，因此本案項(xiàng)目區(qū)域應(yīng)該自成一個(gè)商圈。23 / 79宏觀政策對(duì)大豐房產(chǎn)市場(chǎng)有適度的影響。（三）分類(lèi)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究由上述對(duì)大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局的分析，可以初步看出大豐住宅市場(chǎng)的一些特點(diǎn)。這是同一地區(qū)的不同城市之間的房?jī)r(jià)比較，與房?jī)r(jià)21 / 79較高的長(zhǎng)三角三線(xiàn)城市（浙江的海寧、平湖、慈溪等）比較，整個(gè)鹽城地區(qū)的房?jī)r(jià)都是比較低的。房屋空置面積少：自 2022 年大豐開(kāi)始土地掛牌至今，住宅市場(chǎng)一直比較旺，空置率幾乎為零，就目前來(lái)說(shuō)有近一年的時(shí)間沒(méi)有新的房源?？傮w看來(lái)，大豐的商鋪供應(yīng)量已經(jīng)略顯過(guò)剩，特別是內(nèi)街。2022 年這種住大 豐 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 變 化 圖03年 04年土 地 供 用 面 積 萬(wàn) ㎡施 工 面 積 萬(wàn) ㎡新 開(kāi) 工 面 積 萬(wàn) ㎡竣 工 面 積 萬(wàn) ㎡銷(xiāo) 售 面 積 萬(wàn) ㎡19 / 79宅占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的情況明顯轉(zhuǎn)變，商業(yè)用房起到了龍頭作用，住宅竣工面積比例由 2022 年的 %下降到 %。究其原因，這是由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力受到影響，消費(fèi)者卻進(jìn)入了持幣待購(gòu)的狀態(tài)。全年商品房施工面積近 18 萬(wàn)平方米，比上年有近 20%的增長(zhǎng)。15 / 79下面是 2022 年大豐市土地招標(biāo)一覽表：序號(hào) 地塊位置 出讓面積（平 方米） 用地性質(zhì) 土地使用強(qiáng)度 綠化 建筑設(shè)計(jì)要求 配套設(shè)施要求 其他1萬(wàn)佳裝飾城南側(cè)：東至百富達(dá)別墅小區(qū)，南至育紅路，西至新民村中心河，北臨萬(wàn)佳裝飾17200以居住為主，帶有商業(yè)建筑密度不大于 40%，容積率不大于 綠地大于 25%，西側(cè)設(shè)置凈寬不小于 8 米的綠地帶要求與萬(wàn)佳裝飾城相協(xié)調(diào)，室內(nèi)標(biāo)高不低于 米地塊東側(cè)臨育紅路建設(shè) 3000 平米室內(nèi)菜場(chǎng)提供 3600 平米（30 套）安置房一棟2糖煙酒公司倉(cāng)庫(kù)：黃海路南側(cè)，常新路東側(cè)，育紅西路北側(cè)，汽車(chē)西站44500商辦、居住，居住為主，沿黃海路不安排居住建筑密度不大于 35%，容積率不大于 ，其中商業(yè)建筑密度不大于 40%，容積率不大于 ，居住密度不大于 28%，容積率不大于，辦公密度不大于 35%，容積率不大于 商業(yè)不小于 20%，居住辦公不小于 30%臨黃海路主體不低于4 層，底層高度不小于 米按千分之四提供物管房，其中辦公用房、輔助用房、經(jīng)營(yíng)用房比例 1：3：6臨育紅路建設(shè)并無(wú)償提供社區(qū)用房 400 平米（位于一、二層） ；提供1 萬(wàn)平米 90 套（三棟）安置房3淮南二廠：人民北路西側(cè)，東臨人民北路，西接大四河，南臨健康東路，北接原淮南二廠宿舍區(qū)60500商業(yè)、居住，商業(yè)為主建筑密度小于等于 35%，容積率小于等于 沿大四河設(shè)不小于 10 米綠化帶，面積不小于4000 平米，綠化率不小于 25%（含沿河綠化）室內(nèi)標(biāo)高不少于 米，建筑以多層為主，可少量低層，滿(mǎn)足環(huán)境要求可適量建設(shè)高層物管用房等建筑 10 層以上（含 10層）或基礎(chǔ)埋深在三米以上（含 3 米）應(yīng)配建滿(mǎn)堂紅防空地下室，其它不小于地面總建筑面積百分之三配建防空4糧貿(mào)公司：黃海路南側(cè)，南至育紅路，東臨常新路，西至航道管理站、百富達(dá)小區(qū)16600商業(yè)辦公、居住，居住為主建筑密度不大于 30%，容積率不大于 大于 35%室內(nèi)標(biāo)高不少于 米 物管用房等 　16 / 79新區(qū)南居住區(qū) G301 號(hào)：建設(shè)路東側(cè)，工農(nóng)路北側(cè)，廣場(chǎng)南路西側(cè)，臨水街南側(cè)50700 居住用地建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35%室內(nèi)標(biāo)高不低于 米建筑面積千分之四無(wú)償提供物管房按總戶(hù)數(shù) 40%提供車(chē)庫(kù)，地塊內(nèi)的河寬度、位置、形態(tài)不得變動(dòng)新區(qū)南居住區(qū) H201 號(hào)：建設(shè)路西側(cè)，工農(nóng)路北側(cè)，朝陽(yáng)路西側(cè)，臨水街南側(cè)50600 居住用地建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35%室內(nèi)標(biāo)高不低于 米建筑面積千分之四無(wú)償提供物管房按總戶(hù)數(shù) 40%提供車(chē)庫(kù)，無(wú)償提供 300 平米（位于一、二層）社區(qū)用房，提供 3600 平米（30 套）安置房一棟新區(qū) H1