【正文】 簽定開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目合同 ；： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ；： 消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū) (一般工程 )；：抗震設(shè)防要求意見(jiàn)書(shū)或安評(píng)結(jié)論；：工程 施工圖設(shè)計(jì) 文件委托審查；：工程施工招標(biāo)申請(qǐng)備案；：開(kāi)發(fā)商依照法定程序開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)，建設(shè)局監(jiān)督；： 工程開(kāi)工 條件審查，核發(fā) 施工許可證 ；：高品房 預(yù)售許可證 ；：辦理 房屋所有權(quán)證 。 61條? 變更登記 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。 （四）房屋租賃n 第五十三條 　 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。　　商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！　∫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！　 第三十九條　 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；　?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 百分之二十五 以上 ，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。?《 房地產(chǎn)法 》 第 2條第 4款規(guī)定： “本法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。（除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。? 部分處分權(quán) 指使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、用于合資、合作經(jīng)營(yíng)等。?（ 3）雙方協(xié)議出讓。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)競(jìng)投者到場(chǎng)，在市、縣人民政府土地使用權(quán)拍賣主持人的主持下，公平競(jìng)投某一地塊使用權(quán)，按 “ 價(jià)高者得 ” 的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。? 目前全國(guó)大多數(shù)地方人民政府實(shí)行房、地分管體制，只有少數(shù)城市已經(jīng)建立起一個(gè)部門統(tǒng)一管理房、地產(chǎn)的體制。（三）城市房地產(chǎn)管理法的概念和立法概況 是指調(diào)整在城市房地產(chǎn)管理過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。l何為建制鎮(zhèn)？l 建制鎮(zhèn)即設(shè)鎮(zhèn)，是指經(jīng)省、自治區(qū)直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的鎮(zhèn)。l不包括：（ 1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有的土地；（ 2）農(nóng)村中農(nóng)村村民的住房、宅基地。） 土地 房屋n 房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的產(chǎn)物。n 地產(chǎn)出讓市場(chǎng)、房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)等。一、概述（一） 房地產(chǎn) 的概念l 房地產(chǎn)是 房產(chǎn) 和 地產(chǎn) 的合稱。在許多國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。（二）城市房地產(chǎn)的范圍l1989年頒布的城市規(guī)劃法規(guī)定： “本法所說(shuō)的城市是指，是指國(guó)家按照行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。，均應(yīng)設(shè)置鎮(zhèn)的建制。?《 土地管理法 》【 1986年 、 1998年（第一次修正） 2022年（第二次修正） 】?《 土地管理法實(shí)施條例 》【 1999年 】?《 城市房地產(chǎn)管理法 》【 1994年 、 2022年修正 】?《 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 （ 1998年）?《 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》【 2022年 1月 21日公布并實(shí)施 】 （ 2022年 6月 13日國(guó)務(wù)院公布的 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 同時(shí)廢止。 【 內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、呼市房地產(chǎn)管理局、國(guó)土資源局 】二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理（一）土地使用權(quán) 出讓。 。是指市、縣人民政府土地管理部門與申請(qǐng)受讓人直接就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成協(xié)議的一種出讓方式 。（ 2）最高年限l按下列用途確定：[1]居住用地 70年 ；[2]工業(yè)用地 50年 ；[3]教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；[4]商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年 ；[5]綜合或其他用地 50年。）（ 1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ”（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? ?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。n 第四十一條　 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂 書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。（三）房地產(chǎn)抵押：合法、不轉(zhuǎn)移占有n 第四十七條　 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 房地產(chǎn)變更，是指在房地產(chǎn)因擴(kuò)建、改建、增建、翻建以及拆除、自然災(zāi)害等原因發(fā)生的房地產(chǎn)增減的情況，以及房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱或者姓名改變，原來(lái)設(shè)定的負(fù)擔(dān)或者終止或者消滅等情況。 因此，新領(lǐng)導(dǎo)班子上任之后，住房市場(chǎng)的這個(gè)政策目標(biāo)不僅不會(huì)改變，而且會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，并讓國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)型為一個(gè) 以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。屬于農(nóng)民集體所有。l [最有價(jià)值提示 ]土地所有權(quán)的總結(jié)： “國(guó)家占兩頭，中間歸集體。l ② 集體土地的重大處分，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意。l 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。第十四條 承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。單位和個(gè)人使用國(guó)有土地，由 縣級(jí) 以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。指國(guó)有將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。l 按照 《 房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種，即拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方直接向國(guó)有土地的所有者代表機(jī)關(guān)提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行協(xié)商，以便就有關(guān)出讓事宜達(dá)成一致的出讓方式。l 關(guān)于協(xié)議出讓的程序，法律沒(méi)有具體規(guī)定，根據(jù)各地的有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐，協(xié)議出讓的程序大致是：l （ 1）申請(qǐng)。l （ 3）簽約。l （二）招標(biāo)。 即有意受讓人申請(qǐng)投標(biāo)，經(jīng)招標(biāo)人資格審查批準(zhǔn)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向招標(biāo)人交納投標(biāo)保證金，然后將密封的投標(biāo)書(shū)投入指定的信箱。即中標(biāo)者在接到中標(biāo)證明書(shū)后，在規(guī)定的日期內(nèi)持中標(biāo)證明書(shū)與招標(biāo)人簽訂出讓合同，并支付規(guī)定數(shù)額的定金。l （三）拍賣。l 根據(jù)我國(guó)土地使用權(quán)拍賣的有關(guān)規(guī)定和實(shí)際做法，拍賣的一般程序?yàn)椋海?1）由土地所有者代表發(fā)出土地使用權(quán)拍賣公告。應(yīng)偶像高而得者即與土地所有者代表簽訂土地使用合同，并按規(guī)定交付履約金。國(guó)家規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限，分為下幾種情況：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年；綜合或其他用地 50年。l 有下列情形之一的，有關(guān)人民政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：l 為 公共利益 需要使用土地的，收回時(shí)應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。l 公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，土地使用權(quán)因土地滅失l 土地使用者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開(kāi)發(fā)利用土地，國(guó)家強(qiáng)制收回。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。l [最有價(jià)值提示 ]劃撥土地沒(méi)有期限限制，不是永久使用的意思，而是國(guó)家可以隨時(shí)收回。l [最有價(jià)值提示 ]教育用地是出讓的，有償?shù)模粚儆趧潛?。l 集體土地使用權(quán)的種類：l 1農(nóng)用土地使用權(quán) ：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包方式取得的用語(yǔ)農(nóng)，林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權(quán)，其取得方式一般為 承包 方式。林地的承包期為 三十年至七十 年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)l(xiāng) 。宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)l 村民宅基用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府審批。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。 3非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)l(xiāng) 經(jīng) 審批 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的用地者提供的集體土地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請(qǐng)取得或者繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。l 非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書(shū)面證明。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。l 國(guó)家建設(shè)用地 是指國(guó)家為進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦各種社會(huì)公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。國(guó)家建設(shè)用地 審批權(quán)限l 由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的包括：基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35公頃的；其他土地超過(guò) 70公頃的。)l ABC )為該耕地被征收前 3年平均產(chǎn)值的 6—10 倍。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)．為該耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4—6 倍。l (4)被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。國(guó)家 征地補(bǔ)償安置費(fèi)的歸屬或支付對(duì)象l 。這種補(bǔ)償是由國(guó)家確定了標(biāo)準(zhǔn)的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并不是國(guó)家向農(nóng)民買地的 “市場(chǎng)價(jià)格 ”，價(jià)格是商品交換的產(chǎn)物，而在土地管理法中還沒(méi)有將征用土地視同為商品交換，即土地買賣?！　≌鞯氐蛢r(jià)補(bǔ)償與供地高價(jià)出讓反差明顯，因此，單純以被征收土地年均產(chǎn)值為依據(jù)來(lái)確定和計(jì)算補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的方法不科學(xué)。l 2．按土地產(chǎn)值補(bǔ)償導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)與實(shí)際安置生活費(fèi)距離拉大，征地后農(nóng)民無(wú)法保持原有的生活水平。 《 土地管理法 》 為這個(gè)有爭(zhēng)議的話題蓋棺定論 :“依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，屬于村內(nèi)的農(nóng)民集體分別所有 (實(shí)際上是以生產(chǎn)隊(duì)為基礎(chǔ)延續(xù)存在的 )由村內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理 ”。這樣的事情頻頻發(fā)生，就必然產(chǎn)生大量的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定因素增加，也就為社會(huì)的前進(jìn)發(fā)展帶來(lái)阻礙?！　≡谖鞣桨l(fā)達(dá)國(guó)家，征收土地的程序是很公開(kāi)很透明的 :一般的征收程序是 “申請(qǐng)一批準(zhǔn)一公告一征收 ”。 ”其中第二款規(guī)定 :“被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?”。征收主體為國(guó)家，在實(shí)際工作中，各級(jí)人民政府為了木地區(qū)的利益，為了圈占更多的土地，紛紛打著國(guó)家的旗號(hào)濫用權(quán)力，村民和集體經(jīng)濟(jì)組織作為弱勢(shì)群體，沒(méi)有決策權(quán)和申訴權(quán)，不利于群眾監(jiān)督，所有者權(quán)益難以有效保障，使得征收土地的目的為 “公共利益 ”成為一句空話。l 三是征地后跟蹤監(jiān)查不夠，征地環(huán)節(jié)管理不完善?！　?《 土地管理法實(shí)施條例 》 第二十五條規(guī)定 :“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào) :協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。}沒(méi)有像其他法定制度一樣在各地迅速建立，l 相反，其實(shí)施卻非常緩慢和艱難。l 另外，爭(zhēng)議裁決的法律程序沒(méi)有明確，導(dǎo)致行政效率的低下，一些裁決案件動(dòng)輒一年兩年，農(nóng)民的合法權(quán)益不能通過(guò)快速有效的渠道得到保護(hù)。 在這種情況下，農(nóng)民也就只有采用上訪、圍攻等一些不正常的途徑來(lái)解決問(wèn)題。占用農(nóng)用地的，用依法辦理農(nóng)用地專用審批手續(xù)。對(duì)臨時(shí)建設(shè)用