【正文】 律界爭論的話題。但問題在于誰來承擔(dān)所有權(quán)主體，而是誰來相應(yīng)的承擔(dān)義務(wù)。這樣就產(chǎn)生了 “鄉(xiāng)扣 ”、 “村留 ”、 “鄉(xiāng) (村 )經(jīng)濟組織提 ”的怪現(xiàn)象，導(dǎo)致本來就少的可憐的補償費到了農(nóng)民手里的時候已經(jīng)所剩無幾。 l （一）土地征收補償程序的透明度較低 都是多次公告，做到公開、透明，被征地的產(chǎn)權(quán)人對征地的整個過程和補償標(biāo)準(zhǔn)的制定有充分的知情權(quán)和參與權(quán)。l 而我國的 《 土地管理法 》 第四十六條規(guī)定 :“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。這是其中的公告一登記程序。l 一是征收完全是強制性的。l 二是公開性不夠，帶有一定的暗箱操作。他們看到的只是一個已經(jīng)蓋了鮮紅的公章的布告，完全被剝奪了 “知情權(quán) ”，更不要說什么 “參與權(quán) ”了?！?土地管理法 》 第四十八條規(guī)定 :“征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見 ”。l （二）行政救濟程序不完善 ”這一規(guī)定，從法律上確立了解決征地爭議的裁決機制，征地爭議裁決制度正式誕生?，F(xiàn)實情況卻是 :從 《 實施條例 》 頒布實施至今，征地爭議裁決制度 。這主要表現(xiàn)為配套制度不夠健全、裁決的覆蓋而較窄、機構(gòu)不盡完善、職能遠未到位等等。目前，政府在征地中集審核職能和仲裁職能于一身，難免在處理國家用地部門和土地所有者主體之間的利益上有所失衡，在處理有爭議性征地問題上也難免有失公平。此外，法律規(guī)定的裁決范圍過窄，只有補償標(biāo)準(zhǔn)爭議可以申請裁決，被征地主體對在征地過程中行政機關(guān)侵犯自己權(quán)益的諸多行為缺乏尋求救濟的有效途徑，也在一定程度上引發(fā)了大量的上地信訪。以上問題不能得以有效解決，土地征收的爭議裁決制度就不可能全而建立。l 三）司法救濟程序缺失 近年來，人民法院受理涉及土地征收的案件呈不斷上升的狀態(tài)，但在審理過程中，卻受到各級地方政府的強力干預(yù)，再加上法律依據(jù)欠缺，使土地征收能否適用司法救濟態(tài)度暖昧，案件審理困難重重。 其審理權(quán)限分為以下三種情l 興辦企業(yè)需要用地的，應(yīng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出申請，由線級以上的人民政府批準(zhǔn)。興辦企業(yè)用地，不得超過法律規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn) l 臨時建設(shè)用地l 是指因建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘察等需要臨時使用國有土地或者集體土地。房地產(chǎn)管理法l 城市房屋拆遷 ：l 被拆遷人與拆遷人無法達成協(xié)議的情況l 商品房預(yù)售合同l 房地產(chǎn)抵押l 未辦理登記手續(xù)抵押成立嗎？l 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l 共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例l 鶴興路片區(qū)地處九龍坡區(qū)商業(yè)核心地段，該片區(qū) 80%的建筑系危害，安全隱患極其嚴重，廣大群眾急切盼望對該片區(qū)實施改造。l 拆遷人提供了多處房源供被拆遷人楊某選擇，而被拆遷人堅持要 “原位置、原樓層、原朝向、原面積 ”還房，同時要求拆遷人另給予自 1993年 3月以來的經(jīng)濟損失賠償。在拆遷雙方長時間多次協(xié)商未果的情況下，拆遷人依法向房屋拆遷主管部門提出了行政裁決申請。被拆遷人逾期拒絕履行，由作出裁決的機關(guān)申請人民法院強制拆遷。l 《 最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù) 》 已于 2022年 8月 11日起施行。 ”l l 國務(wù)院 《 城市房屋拆遷管理條例 》 第十六條規(guī)定： 房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。l 當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起３個月內(nèi)向人民法院起訴。 ”l 根據(jù)上述司法解釋及行政法規(guī)的規(guī)定，在房屋拆遷過程中，如果拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，拆遷人、被拆遷人或承租人必須先向房屋拆遷管理部門申請裁決，對于裁決內(nèi)容不服，方可向人民法院起訴。l 為了規(guī)范城市房屋拆遷行政裁決行為，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部制定并頒布了 《 城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》 。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。l 對于裁決內(nèi)容不服，方可向人民法院起訴。期房，又稱預(yù)售商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為。 l 為防 “移花接木 ”，開發(fā)商出示的證件都應(yīng)當(dāng)是原件，特別應(yīng)仔細查驗 《 國有土地使用權(quán)證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 兩個重要文件，它們表明所售房屋是合法項目。如果以上證件不齊全或過期則不要購買。訂立預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。（ 2） 　　預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)l 　?。?3） 　　開發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定?！　。?4） 　　預(yù)售的商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。案情介紹 2l 2022年 7月 28日，楊某與天地房地產(chǎn)公司（以下簡稱 “天地公司 ”）簽訂了商品房預(yù)售合同：楊某購買天地公司位于某路 210號地塊上建筑開發(fā)的綠苑 B座402室，建筑面積 178平方米，單位每平方米 2800元，合同簽訂后 20日內(nèi)楊某須支付房價款的 20%即99680元，其余房款 398720元于天地公司交房后分四次付清；而天地公司應(yīng)于 2022年 12月 31日前向楊某交付房屋，如遇特殊原因最遲不晚于 2022年 2月28日，否則視為違約。 l 2022年 7月 16日，為籌集資金，天地公司將綠苑 B座整棟抵押給交通銀行本市分行，取得 800萬元貸款，并辦理了不動產(chǎn)抵押登記。楊某得知房屋已被抵押，表示不能接受。l 稱地公司將出賣的房屋抵押，其行為已構(gòu)成違約，欲解除與天地公司之間的商品房買賣合同，而天地公司堅持履行合同。雙方就此發(fā)生糾紛，楊某于 2022年 10月 12日訴至人民法院。l 法院認為，天地公司與楊某之間的預(yù)售合同有效，但天地公司擅自抵押預(yù)售房屋，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購房款及利息。法律分析：l 本案仍是因商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的糾紛，涉及天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售法律關(guān)系以及天地公司與交通銀行分行之間的抵押法律關(guān)系商品房預(yù)售合同是否有效l 天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售合同中，存在兩個問題：（ 1）天地公司未按照與楊某之間的協(xié)議辦理預(yù)售登記手續(xù)；（ 2）在簽訂預(yù)售合同時，天地公司尚未取得商品房預(yù)售許可證。l 不過該解釋同時規(guī)定 “當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外 ”。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是否有效l 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。l 開發(fā)企業(yè)在進行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程許可證、施工許可證及商品房預(yù)售許可證。但是天地公司于 2022年 3月取得商品房預(yù)售許可證，因此在 2022年 10月雙方發(fā)生訴訟時，天地公司與楊某之間的預(yù)售合同是有效的。l 由上述可知，本案中天地公司與楊某之間的商品房預(yù)售合同是合法有效的。依照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)行使的法律規(guī)則，楊某對預(yù)售房屋的權(quán)利不能對抗交通銀行分行的抵押權(quán)。l 為避免這種局面的出現(xiàn)，在預(yù)售人未告知買受人將預(yù)售房屋抵押給他人時， 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 賦予了買受人可以解除合同的權(quán)利，第八條規(guī)定l “具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第在人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。因天地公司私自抵押預(yù)售房，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購房款 99680元及利息，同時楊某還可以請求天地公司承擔(dān)賠償責(zé)任，最高金額為已付購房款的一倍。相關(guān)法律l 三、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)抵押登記制度l 教材 270：l 教材 173l 未辦理登記手續(xù)抵押成立嗎？案情 ]3l [2022年 9月底，謝某因想購買新車急需一筆資金，欲向銀行貸款 20萬元，銀行提出貸款必須要提供擔(dān)保。l 謝某遂找到其親戚趙某。l 2022年 10月 21日，謝某向農(nóng)業(yè)銀行貸款 20萬元，借款期限從 2022年 10月 21日至 2022年 2月 21日止。借款到期后，謝某未能按約還本付息，銀行便要求保證人汽運公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，代謝某償還借款本金和利息。要求謝某償付貸款本息 21萬余元，并要求趙某以其抵押物承擔(dān)抵押責(zé)任。l 我國 《 擔(dān)保法 》 第 41條明確規(guī)定： “當(dāng)事人以本法第 42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。僅僅交付房屋產(chǎn)權(quán)證不能說明抵押合同生效，還應(yīng)當(dāng)及時到房產(chǎn)管理部門去辦理抵押登記，只有這樣，抵押權(quán)才能有效成立，否則便不能行使抵押權(quán)。l （ 2）據(jù)我國 《 擔(dān)保法 》 規(guī)定，以房產(chǎn)進行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自抵押物登記之日起生效。趙某雖然與汽運公司簽訂了第三人抵押合同，而且將房產(chǎn)權(quán)證交付給了汽運公司，說明抵押合同已經(jīng)成立，但并未到相關(guān)部門辦理抵押物登記手續(xù)，故抵押合同尚未生效。 這種情況應(yīng)如何處理？l 丈夫周某和妻子丁某于 2022年 3月，雙方共同出資人民幣 60萬元，購入羅湖區(qū)某花園一套房產(chǎn)。后因夫妻感情不和，丈夫周某便揚言要離婚。 2022年 1月，丁某私下委托房產(chǎn)中介，以 45萬元將上述房屋賣給第三人黃某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。遂向法院起訴，要求確認被告丁某和第三人黃某之間的房屋買賣合同無效。l 案經(jīng)審理，法院認為， 《 婚姻法 》 雖然規(guī)定了夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購買的房屋為共有財產(chǎn)，但原、被告當(dāng)初未將爭議房屋的產(chǎn)權(quán)登記在兩人名下，而只登記在被告一人名下。原告也沒有證據(jù)證明第三人黃某在購買爭議房屋時有惡意，第三人基于對房屋產(chǎn)權(quán)登記的信賴和被告簽訂房屋買賣合同進而取得房屋產(chǎn)權(quán)的行為，屬善意取得，應(yīng)受法律保護。因此，法院判決駁回原告周某的訴訟請求。l 涉案房屋明明是夫妻共有財產(chǎn)，為什么法院不支持丈夫周某的訴訟請求呢？這要從共有權(quán)對內(nèi)、對外的效力不同談起。l 我國的房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)、變更，實行登記生效制度。房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過登記的，不具有對抗力及公信力。 夫妻對房屋的共有權(quán)，是法定的，無需以登記的方式設(shè)定，但這效力僅在夫妻之間，這是共有權(quán)的對內(nèi)效力。鑒此，即使是夫妻，最好也將雙方的名字登記在房地產(chǎn)證上。l 根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行） 》 第８９條： “在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。在司法實踐中，法院承認夫妻的房屋共有權(quán)（盡管一方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)登記）。l 1）已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的：產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的夫妻共有房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)另一方同意，私自轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，另一方如無證據(jù)證明取得產(chǎn)權(quán)的第三人有惡意串通行為，則應(yīng)認定轉(zhuǎn)讓行為有效。 另一方主張合同無效或撤銷合同的，法院可確認合同無效或撤銷合同。l 　　對于這種情況，另一方還可以及時向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提出異議，阻止第三人進行產(chǎn)權(quán)