【正文】 ，報(bào)縣級(jí)人民政府備案l 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，涉及占有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地專用審批手續(xù)l 農(nóng)村 宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn) 農(nóng)村村民 申請(qǐng)住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。本農(nóng)村集體組織以外的單位或個(gè)人承包農(nóng)用地使用權(quán)，必須經(jīng)村民委員會(huì)會(huì)議 2/3以上成員或 2/3以上村民代表同意通過(guò)，并報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)l 2宅基地使用權(quán) ：l 宅基地使用權(quán)是依法經(jīng) 審批 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)l(xiāng) （ 1）宅基地使用權(quán)的主體。通過(guò)， 2022年 3月 1日起施行）第 20條規(guī)定：“耕地的承包期為 三十 年。l 不同的用途取得方式不同：l 農(nóng)用地－承包；l 宅基地－分配；l 非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地－投資；l 非農(nóng)公益用地－撥付。使用范圍包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地，例如政府大院和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，例如道路、共廁、停車場(chǎng)；公益事業(yè)用地，例如殘疾人工廠學(xué)校、希望小學(xué)，不包含正常健康人的學(xué)校；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，如三峽工程、京九鐵路等；法律法規(guī)規(guī)定 l [最有價(jià)值提示 ]雖然要交付補(bǔ)償、安置費(fèi)用。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2你未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；l 出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，屬于居住用地的可自動(dòng)續(xù)期；非居住用地的，應(yīng)最遲與屆滿前 1年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。l 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)而未獲批準(zhǔn)的。土地使用權(quán)的收回。受讓人按土地所有者代表的通知，辦理土地使用登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。底價(jià)，應(yīng)買人報(bào)價(jià)，經(jīng)一番競(jìng)投，選定出價(jià)最高者，拍賣成立。以拍賣方式訂立土地使用出讓合同，國(guó)家可以獲得較高的土地使用費(fèi)，因此，這種方式適用于已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓。即中標(biāo)者繳付合同規(guī)定的全部出讓金后，向國(guó)有土地所有者代表辦理土地使用登記，領(lǐng)取土地使用證。即招標(biāo)人會(huì)同有關(guān)部門并聘請(qǐng)專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)有效標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審，決定中標(biāo)者。即由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通告，由有意受讓人提出招標(biāo)申請(qǐng)，然后由招標(biāo)人根據(jù)確定的投標(biāo)人資格范圍，對(duì)有意受讓人進(jìn)行資格審查，最后向被批準(zhǔn)的申請(qǐng)人發(fā)送招標(biāo)文件。l 以招標(biāo)方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于選擇合適的受讓人。l （ 4）領(lǐng)取土地使用證，辦理土地使用登記。l （ 2）協(xié)商。因此，這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。l 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 12條第 2款規(guī)定： “商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。：規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法繳納出讓金及其他費(fèi)用后，才可使用土地，政府土地行政主管部門經(jīng)批準(zhǔn)可以收回土地使用權(quán)，可以不經(jīng)報(bào)批，直接由有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意即可，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)l ABD國(guó)家出讓土地的 方式：l 訊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬在城市近郊搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建豪華住宅，其擬開(kāi)發(fā)的土地已列入城市發(fā)展規(guī)劃的耕地。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式l 國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：出讓、劃撥取得，開(kāi)發(fā)取得，承包取得。在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的， 必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年?，F(xiàn)莽牛屯決定對(duì)該承包地進(jìn)行調(diào)整，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)經(jīng)過(guò)下列哪些程序？l A莽牛屯村民會(huì)議 2/3以上成員通過(guò)l B莽牛屯村民代表 1/2以上成員通過(guò)l C八里溝鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)l D銅嶺縣農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)l l 農(nóng)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。中間的地，適合農(nóng)業(yè)和畜牧、歸集體。并且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個(gè)以上的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代表，依法經(jīng)營(yíng)管理；l ③ 農(nóng)村集體所有土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有者代表，依法經(jīng)營(yíng)管理。l 國(guó)家土地所有權(quán)的主體由憲法規(guī)定，國(guó)家土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表行使，國(guó)務(wù)院可以通過(guò)制定行政法規(guī)或發(fā)布行使命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國(guó)有土地所有權(quán)。國(guó)有土地所有l(wèi) 下列土地歸國(guó)家所有：l 城市市區(qū)的土地；l 農(nóng)村和城市郊區(qū)被國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)的土地；l 國(guó)家依法征用的集體所有的土地；l 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；l 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；l 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移后，不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 城鎮(zhèn)化是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)新增房屋拍賣所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 （五）中介機(jī)構(gòu)?房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 企業(yè)登記管理制度?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu) 許可制度，報(bào)省級(jí)以上財(cái)政行政機(jī)關(guān)審批?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 企業(yè)登記管理制度u 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理?土地 —— 土地所有權(quán)證書(shū)?房屋 —— 房屋所有權(quán)證書(shū)?房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)統(tǒng)一載入 “房地產(chǎn)權(quán)證書(shū) ”n 第六十三條　 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 n 第五十條　 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂 書(shū)面抵押合同 。　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。交換、繼承、析產(chǎn)、調(diào)撥、法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁裁決等 （ 3 39條）n 第三十八條　 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；　?。ǘ┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的；　　（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；　　（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；　　（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；　?。ㄆ撸┓?、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。三、房地產(chǎn)交易管理（一）概述房地產(chǎn)交易 是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押和交換活動(dòng)的總稱?！?是指經(jīng)縣級(jí)以上政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)和部分處分權(quán)。是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)方式，競(jìng)投出讓地塊使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。（ 1） 拍賣出讓。? 縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府確定。、人口稀少的邊遠(yuǎn)地區(qū)、山區(qū)和小型工礦區(qū)、小港口、風(fēng)景旅游、邊境口岸等地，非農(nóng)業(yè)人口雖不足 2022人，如確有必要，也可設(shè)置鎮(zhèn)的建制。l這里說(shuō)的鎮(zhèn)，是指 “建制鎮(zhèn) ”。具體包括：（ 1）在已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)；（ 2）經(jīng)過(guò)公有住房改革依法取得產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。（房依地存，地為房載。城市房地產(chǎn)管理法律制度銀行業(yè)監(jiān)管法律制度證券監(jiān)管法律制度保險(xiǎn)監(jiān)管法律制度期貨監(jiān)管法律制度城市房地產(chǎn)管理法律制度l 房地產(chǎn)業(yè)的主體包括哪些？l 有哪些房地產(chǎn)市場(chǎng)？ln 房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、國(guó)家機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者、房地產(chǎn)投機(jī)者等。房產(chǎn)和地產(chǎn)是指它們的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)由于房屋的物質(zhì)形態(tài)與土地的物質(zhì)形態(tài)的一體性以及房產(chǎn)與地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的整體性，所以可以把二者合稱為房地產(chǎn)。l 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 涉及的房地產(chǎn)僅指可以 作為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 的房產(chǎn)和地產(chǎn)。 ”l“城市房地產(chǎn) ”指在 “直轄市、市、鎮(zhèn) ”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。 2萬(wàn)人以下的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口超過(guò) 2022人的，可以建鎮(zhèn)；總?cè)丝谠?2萬(wàn)人以上的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口占全鄉(xiāng)人口 10%以上的，也可以建鎮(zhèn)。 )?《 物權(quán)法 》 （ 2022年）?《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （ 1990年）?《 外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地管理暫行辦法 》 （ 1990年）?《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 （ 1999年）?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （ 2022年制定， 2022年修改）?《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 2022年， 2022年修改）?《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 （ 2022年）?《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 （ 2022年）（四）房地產(chǎn)管理體制? 全國(guó)的房地產(chǎn)工作，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門（ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ）和 土地管理部門（ 國(guó)土資源部 ）分別管理。? 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在 一定年限內(nèi) 出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán) 出讓金 的行為 。?（ 2）招標(biāo)出讓。l“五證 ” “二書(shū) ” “一表 ”?五證： 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 《 商品房預(yù)售許可證 》?二書(shū)： 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》?一表： 《 竣工驗(yàn)收備案表 》（ 1）內(nèi)容。（二）土地使用權(quán) 劃撥。?不采用拍賣、招標(biāo)金額協(xié)議出讓方式，而是適用 國(guó)家建設(shè)用地的審批方式。是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者 其他 合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。，權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移（ 41條）n 第四十條　 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。（ 45條）n n第四十五條　 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　　（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；　　（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；　　（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。n 第五十四條　 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。?抵押登記（ 62條） 抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)，新增的房屋是否屬于抵押范圍？分析：不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。n十八大后房地產(chǎn)政策展望?樓市 —— 市場(chǎng)化為城鎮(zhèn)化鋪路216。土地所有權(quán)制度l土地所有權(quán)是國(guó)家或者農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的支配性權(quán)利。 ”l （