【正文】 ，報縣級人民政府備案l 農村村民建住宅，應盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，涉及占有農用地的，應當辦理農用地專用審批手續(xù)l 農村 宅基地使用權人轉讓、出租房屋及宅基地使用權再申請宅基地的，不予批準 農村村民 申請住宅用地，應經依法審批。本農村集體組織以外的單位或個人承包農用地使用權，必須經村民委員會會議 2/3以上成員或 2/3以上村民代表同意通過，并報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準l 2宅基地使用權 ：l 宅基地使用權是依法經 審批 由農村集體經濟組織分配給其內部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權l(xiāng) （ 1）宅基地使用權的主體。通過， 2022年 3月 1日起施行）第 20條規(guī)定：“耕地的承包期為 三十 年。l 不同的用途取得方式不同：l 農用地－承包；l 宅基地－分配；l 非農經營用地－投資；l 非農公益用地－撥付。使用范圍包括：國家機關用地，例如政府大院和軍事用地；城市基礎設施用地，例如道路、共廁、停車場；公益事業(yè)用地，例如殘疾人工廠學校、希望小學，不包含正常健康人的學校；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，如三峽工程、京九鐵路等；法律法規(guī)規(guī)定 l [最有價值提示 ]雖然要交付補償、安置費用。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費；滿 2你未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；l 出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，屬于居住用地的可自動續(xù)期；非居住用地的，應最遲與屆滿前 1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。l 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準的。土地使用權的收回。受讓人按土地所有者代表的通知，辦理土地使用登記手續(xù)，領取土地使用證書。底價，應買人報價，經一番競投，選定出價最高者，拍賣成立。以拍賣方式訂立土地使用出讓合同，國家可以獲得較高的土地使用費，因此，這種方式適用于已經開發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權的出讓。即中標者繳付合同規(guī)定的全部出讓金后，向國有土地所有者代表辦理土地使用登記，領取土地使用證。即招標人會同有關部門并聘請專家組成評標委員會，由評標委員會對有效標書進行評審，決定中標者。即由招標人發(fā)出招標通告，由有意受讓人提出招標申請，然后由招標人根據(jù)確定的投標人資格范圍，對有意受讓人進行資格審查，最后向被批準的申請人發(fā)送招標文件。l 以招標方式訂立土地使用權出讓合同，引進了市場競爭機制，有助于選擇合適的受讓人。l （ 4）領取土地使用證，辦理土地使用登記。l （ 2）協(xié)商。因此，這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。l 《 房地產管理法 》 第 12條第 2款規(guī)定： “商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。：規(guī)定的標準和辦法繳納出讓金及其他費用后，才可使用土地，政府土地行政主管部門經批準可以收回土地使用權，可以不經報批，直接由有關城市規(guī)劃行政主管部門同意即可，應當報原批準用地的人民政府批準l ABD國家出讓土地的 方式：l 訊達房地產開發(fā)公司擬在城市近郊搞房地產開發(fā)建豪華住宅，其擬開發(fā)的土地已列入城市發(fā)展規(guī)劃的耕地。國有土地使用權的取得方式l 國有土地使用權的取得方式：出讓、劃撥取得，開發(fā)取得，承包取得。在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的， 必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農業(yè)行政主管部門批準。土地承包經營期限為三十年?，F(xiàn)莽牛屯決定對該承包地進行調整，請問應經過下列哪些程序？l A莽牛屯村民會議 2/3以上成員通過l B莽牛屯村民代表 1/2以上成員通過l C八里溝鄉(xiāng)人民政府批準l D銅嶺縣農業(yè)行政主管部門批準l l 農用地是直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等。中間的地，適合農業(yè)和畜牧、歸集體。并且農民集體所有的土地已經分別屬于該兩個以上的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組作為所有者代表，依法經營管理；l ③ 農村集體所有土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地農村集體經濟組織作為所有者代表，依法經營管理。l 國家土地所有權的主體由憲法規(guī)定，國家土地所有權由國務院代表行使，國務院可以通過制定行政法規(guī)或發(fā)布行使命令授權地方人民政府或其職能部門行使國有土地所有權。國有土地所有l(wèi) 下列土地歸國家所有：l 城市市區(qū)的土地；l 農村和城市郊區(qū)被國家依法沒收、征收、征購的土地；l 國家依法征用的集體所有的土地；l 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；l 農村集體經濟組織全部成員轉變?yōu)槌擎?zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；l 因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制的集體遷移后，不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。 城鎮(zhèn)化是未來中國經濟增長的動力。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對新增房屋拍賣所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。 （五）中介機構?房地產咨詢機構 企業(yè)登記管理制度?房地產價格評估機構 許可制度，報省級以上財政行政機關審批?房地產經紀機構 企業(yè)登記管理制度u 房地產權屬登記管理?土地 —— 土地所有權證書?房屋 —— 房屋所有權證書?房屋所有權和土地使用權統(tǒng)一載入 “房地產權證書 ”n 第六十三條　 經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。 n 第五十條　 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂 書面抵押合同 ?！　∩唐贩款A售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。交換、繼承、析產、調撥、法院判決、仲裁機構仲裁裁決等 （ 3 39條）n 第三十八條　 下列房地產，不得轉讓：　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟?，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；　?。ǘ┧痉C關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；　　（三）依法收回土地使用權的；　?。ㄋ模┕灿蟹康禺a，未經其他共有人書面同意的；　　（五）權屬有爭議的；　?。┪匆婪ǖ怯涱I取權屬證書的；　?。ㄆ撸┓?、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。三、房地產交易管理（一）概述房地產交易 是指房地產作為商品而進行的買賣、租賃、抵押和交換活動的總稱。—— 是指經縣級以上政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 使用權人在出讓使用期限內依法對土地享有占有權、使用權、受益權和部分處分權。是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標方式，競投出讓地塊使用權，由招標人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。（ 1） 拍賣出讓。? 縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府確定。、人口稀少的邊遠地區(qū)、山區(qū)和小型工礦區(qū)、小港口、風景旅游、邊境口岸等地，非農業(yè)人口雖不足 2022人，如確有必要，也可設置鎮(zhèn)的建制。l這里說的鎮(zhèn)，是指 “建制鎮(zhèn) ”。具體包括：（ 1）在已經取得國有土地使用權的土地上開發(fā)經營的房地產；（ 2）經過公有住房改革依法取得產權的房地產。（房依地存，地為房載。城市房地產管理法律制度銀行業(yè)監(jiān)管法律制度證券監(jiān)管法律制度保險監(jiān)管法律制度期貨監(jiān)管法律制度城市房地產管理法律制度l 房地產業(yè)的主體包括哪些？l 有哪些房地產市場？ln 房地產企業(yè)、房地產中介機構、國家機關、金融機構、消費者、房地產投機者等。房產和地產是指它們的財產狀態(tài)由于房屋的物質形態(tài)與土地的物質形態(tài)的一體性以及房產與地產內在價值的整體性，所以可以把二者合稱為房地產。l 《 城市房地產管理法 》 涉及的房地產僅指可以 作為房地產業(yè)開發(fā)經營 的房產和地產。 ”l“城市房地產 ”指在 “直轄市、市、鎮(zhèn) ”規(guī)劃區(qū)內的房地產。 2萬人以下的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農業(yè)人口超過 2022人的，可以建鎮(zhèn)；總人口在 2萬人以上的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農業(yè)人口占全鄉(xiāng)人口 10%以上的，也可以建鎮(zhèn)。 )?《 物權法 》 （ 2022年）?《 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 （ 1990年）?《 外商投資開發(fā)經營成片土地管理暫行辦法 》 （ 1990年）?《 住房公積金管理條例 》 （ 1999年）?《 物業(yè)管理條例 》 （ 2022年制定， 2022年修改）?《 城市商品房預售管理辦法 》 （ 2022年， 2022年修改）?《 城市房屋權屬登記管理辦法 》 （ 2022年）?《 經濟適用住房管理辦法 》 （ 2022年）（四）房地產管理體制? 全國的房地產工作，由國務院建設行政主管部門（ 住房和城鄉(xiāng)建設部 ）和 土地管理部門（ 國土資源部 ）分別管理。? 是指國家將國有土地使用權在 一定年限內 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權 出讓金 的行為 。?（ 2）招標出讓。l“五證 ” “二書 ” “一表 ”?五證： 《 國有土地使用權證 》 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 《 建設工程施工許可證 》 《 商品房預售許可證 》?二書： 《 住宅質量保證書 》 《 住宅使用說明書 》?一表： 《 竣工驗收備案表 》（ 1）內容。（二）土地使用權 劃撥。?不采用拍賣、招標金額協(xié)議出讓方式，而是適用 國家建設用地的審批方式。是指房地產權利人通過買賣、贈與或者 其他 合法方式將其房地產轉移給他人的行為。，權利義務轉移（ 41條）n 第四十條　 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。（ 45條）n n第四十五條　 商品房預售，應當符合下列條件：　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；　　（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。n 第五十四條　 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。?抵押登記（ 62條） 抵押房地產范圍內，新增的房屋是否屬于抵押范圍？分析：不屬于抵押財產。n十八大后房地產政策展望?樓市 —— 市場化為城鎮(zhèn)化鋪路216。土地所有權制度l土地所有權是國家或者農民集體依法對歸其所有的土地所享有的支配性權利。 ”l （