【正文】 2）集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個層次：l ① 由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會作為所有者代表，依法經(jīng)營管理；l ② 在一個村范圍內(nèi)，存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。：所謂兩頭就是足以好的和最壞的，最好的就是城市市區(qū)的地，價值最高；最壞的地例如高寒山脈、沙漠灘涂等；其他 土地的分類：l 土地的用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三種。實例演練下列土地不屬于國家所有的是：l l 、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地l 的，原屬于其成員集體所有的土地l 銅嶺縣八里溝鄉(xiāng)莽牛屯村民趙某在 2022年獲得本村一塊山坡下的土地承包經(jīng)營， 2022年春季因為山洪暴發(fā)而將該地開沖毀。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)。 l 出讓是取得國有土地使用權(quán)的方式之一，以下關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的說法正確的是 l 一塊具體的土地，到底采取上述三種方式中的哪種方式出讓使用權(quán)，要根據(jù)出讓土地的具體情況和土地的用途確定。以協(xié)議方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，雙方當(dāng)事人在議定合同條款時，特別是確定土地使用費方面，都有較大的靈活性。即有意受讓方應(yīng)根據(jù)自身的需要向國有土地所有者的代表機(jī)關(guān)提出用地申請，并提交相應(yīng)的用地意向書。即用合同把雙方協(xié)商所達(dá)成的一致意見確定下來。招標(biāo)是指代表國家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。l 參照我國有關(guān)招標(biāo)的規(guī)定以及招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的實踐，招標(biāo)出讓一般按下列程序進(jìn)行：l （ 1）招標(biāo)。l （ 3）開標(biāo)，評標(biāo)和決標(biāo)。（ 5）領(lǐng)取土地使用證。拍賣也叫 “拍讓 ”，是指土地所有者代表在指定的時間、地點組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就某一土地的使用權(quán)公開叫價競買，按價高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。（ 2）應(yīng)買人憑保證金收據(jù)領(lǐng)取編有號碼的報價牌進(jìn)入拍賣場所。（ 5）領(lǐng)取土地使用證書。在法律規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限內(nèi)，出讓方和受讓方得自由約定土地使用權(quán)出讓的年限。l 為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，收回應(yīng)對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償。l 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 25條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。劃撥l 指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在交納補(bǔ)償、安置等費用后所取得或者無償取得的沒有使用期限的國有土地使用權(quán)。l [最有價值提示 ]劃撥土地用途具有特定性。l [最有價值提示 ]國有高校的用地根據(jù)上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)是出讓的有償使用，因為屬于 “教育 ”用地l 劃撥是取得國有土地使用權(quán)的法定方式之一，可以以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形有：– A房地產(chǎn)開發(fā)商建商品房用地– B城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和工藝事業(yè)用地– C國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地– D國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地集體土地使用權(quán)l(xiāng) 集體土地使用權(quán)按用途分為 農(nóng)用地、宅基地、非農(nóng)經(jīng)營用地和非農(nóng)公益用地。l 根據(jù) 《 農(nóng)村土地承包法 》 （ 2022年 8月 29日 ”l 農(nóng)民集體所有土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事林業(yè)生產(chǎn)的承包期為：l A． 10年至 30年l B． 30年至 50年l C． 30年至 70年l D． 50年至 70年l 承包土地的調(diào)整方案必須經(jīng)村民委員會會議2/3以上成員或者 2/3以上村民代表通過，并經(jīng)鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府和縣級政府、農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。（ 2）宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的主體l 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)享有。l 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過以符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用由該企業(yè)享有。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得 。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣，變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。2\集體土地使用權(quán)的收回條件：– 為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的需要使用土地，收回時應(yīng)當(dāng)對土地使用者予以適當(dāng)補(bǔ)償；– 不按照批準(zhǔn)的用途使用 目前對國家建設(shè)用地的范圍做擴(kuò)大化解釋，一些雖非國家投資，也不具有公益性的建設(shè)項目，如城市房地產(chǎn)開發(fā)，適用國家建設(shè)用地制度。l 征用上述土地以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報國務(wù)院備案。國家建設(shè) 征地的程序 。國家建設(shè)征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn) 。l (2)安置補(bǔ)助費。但是每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征收前 3年平均年產(chǎn)值 15倍。該項費用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。l 土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費歸其所有者所有。l 補(bǔ)償方面的問題：l 土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，補(bǔ)償費分配混亂 按 《 土地管理法 》 中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來計算，如湖南省，是中國人均耕地相對較少的省份。 l 3．土地征收中的補(bǔ)償費分配混亂，其根木原因在于農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體混亂。但問題在于誰來承擔(dān)所有權(quán)主體，而是誰來相應(yīng)的承擔(dān)義務(wù)。 都是多次公告，做到公開、透明，被征地的產(chǎn)權(quán)人對征地的整個過程和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定有充分的知情權(quán)和參與權(quán)。這是其中的公告一登記程序。l 二是公開性不夠，帶有一定的暗箱操作?！?土地管理法 》 第四十八條規(guī)定 :“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見 ”。 ”這一規(guī)定，從法律上確立了解決征地爭議的裁決機(jī)制，征地爭議裁決制度正式誕生。這主要表現(xiàn)為配套制度不夠健全、裁決的覆蓋而較窄、機(jī)構(gòu)不盡完善、職能遠(yuǎn)未到位等等。此外，法律規(guī)定的裁決范圍過窄，只有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭議可以申請裁決，被征地主體對在征地過程中行政機(jī)關(guān)侵犯自己權(quán)益的諸多行為缺乏尋求救濟(jì)的有效途徑，也在一定程度上引發(fā)了大量的上地信訪。l 三）司法救濟(jì)程序缺失 興辦企業(yè)用地，不得超過法律規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)管理法l 城市房屋拆遷 ：l 被拆遷人與拆遷人無法達(dá)成協(xié)議的情況l 商品房預(yù)售合同l 房地產(chǎn)抵押l 未辦理登記手續(xù)抵押成立嗎？l 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l 共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例l 鶴興路片區(qū)地處九龍坡區(qū)商業(yè)核心地段，該片區(qū) 80%的建筑系危害，安全隱患極其嚴(yán)重，廣大群眾急切盼望對該片區(qū)實施改造。在拆遷雙方長時間多次協(xié)商未果的情況下，拆遷人依法向房屋拆遷主管部門提出了行政裁決申請。l 《 最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù) 》 已于 2022年 8月 11日起施行。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。 ”l 根據(jù)上述司法解釋及行政法規(guī)的規(guī)定，在房屋拆遷過程中，如果拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷人、被拆遷人或承租人必須先向房屋拆遷管理部門申請裁決，對于裁決內(nèi)容不服，方可向人民法院起訴。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。期房，又稱預(yù)售商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為。 如果以上證件不齊全或過期則不要購買。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書?！　☆A(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)l 　　（ 3） 　?。?4） 案情介紹 2l 2022年 7月 28日，楊某與天地房地產(chǎn)公司（以下簡稱 “天地公司 ”）簽訂了商品房預(yù)售合同：楊某購買天地公司位于某路 210號地塊上建筑開發(fā)的綠苑 B座402室，建筑面積 178平方米，單位每平方米 2800元，合同簽訂后 20日內(nèi)楊某須支付房價款的 20%即99680元，其余房款 398720元于天地公司交房后分四次付清；而天地公司應(yīng)于 2022年 12月 31日前向楊某交付房屋，如遇特殊原因最遲不晚于 2022年 2月28日，否則視為違約。l 2022年 7月 16日，為籌集資金，天地公司將綠苑 B座整棟抵押給交通銀行本市分行，取得 800萬元貸款，并辦理了不動產(chǎn)抵押登記。l 稱地公司將出賣的房屋抵押，其行為已構(gòu)成違約，欲解除與天地公司之間的商品房買賣合同，而天地公司堅持履行合同。l 法院認(rèn)為，天地公司與楊某之間的預(yù)售合同有效，但天地公司擅自抵押預(yù)售房屋，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購房款及利息。l 不過該解釋同時規(guī)定 “當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外 ”。l 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程許可證、施工許可證及商品房預(yù)售許可證。依照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)行使的法律規(guī)則，楊某對預(yù)售房屋的權(quán)利不能對抗交通銀行分行的抵押權(quán)。因天地公司私自抵押預(yù)售房，楊某有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付購房款 99680元及利息，同時楊某還可以請求天地公司承擔(dān)賠償責(zé)任，最高金額為已付購房款的一倍。l 謝某遂找到其親戚趙某。借款到期后，謝某未能按約還本付息，銀行便要求保證人汽運(yùn)公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，代謝某償還借款本金和利息。l 我國 《 擔(dān)保法 》 第 41條明確規(guī)定： “當(dāng)事人以本法第 42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。l （ 2）據(jù)我國 《 擔(dān)保法 》 規(guī)定，以房產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自抵押物登記之日起生效。 后因夫妻感情不和，丈夫周某便揚(yáng)言要離婚。遂向法院起訴，要求確認(rèn)被告丁某和第三人黃某之間的房屋買賣合同無效。原告也沒有證據(jù)證明第三人黃某在購買爭議房屋時有惡意，第三人基于對房屋產(chǎn)權(quán)登記的信賴和被告簽訂房屋買賣合同進(jìn)而取得房屋產(chǎn)權(quán)的行為，屬善意取得，應(yīng)受法律保護(hù)。l 涉案房屋明明是夫妻共有財產(chǎn)，為什么法院不支持丈夫周某的訴訟請求呢？這要從共有權(quán)對內(nèi)、對外的效力不同談起。房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過登記的，不具有對抗力及公信力。夫妻對房屋的共有權(quán)，是法定的，無需以登記的方式設(shè)定，但這效力僅在夫妻之間，這是共有權(quán)的對內(nèi)效力。l 根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行） 》 第８９條： “在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。l 1）已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的：產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的夫妻共有房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)另一方同意，私自轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，另一方如無證據(jù)證明取得產(chǎn)權(quán)的第三人有惡意串通行為，則應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效。另一方主張合同無效或撤銷合同的，法院可確認(rèn)合同無效或