【正文】 續(xù)期；非居住用地的，應(yīng)最遲與屆滿前 1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。使用范圍包括：國家機關(guān)用地，例如政府大院和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，例如道路、共廁、停車場；公益事業(yè)用地，例如殘疾人工廠學(xué)校、希望小學(xué)，不包含正常健康人的學(xué)校；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，如三峽工程、京九鐵路等；法律法規(guī)規(guī)定 通過， 2022年 3月 1日起施行）第 20條規(guī)定：“耕地的承包期為 三十 年。農(nóng)村村民 申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。l 某村村民劉某想要申請一處宅基地用于建房，特向某律師事務(wù)所王律師咨詢，以下咨詢意見中，正確的是：l 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，報縣級人民政府備案l 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，涉及占有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地專用審批手續(xù)l 農(nóng)村 l 但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟組織享有。l 破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。土地；– 因撤消、遷移等原因而停止使用土地。l 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村建設(shè)用地 是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。l 國家征收土地按下列流程辦理：按照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批 ?再由縣級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補償安置方案 ?并由同級人民政府予以公告 ?聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見 ?(組織實施 )被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯?。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。安置補助費可以增加，但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。l 土地補償費是按農(nóng)民收益來計算的，并沒有反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的預(yù)期性土地收益?！?土地管理法 》 中的征地補償標(biāo)準(zhǔn)形成于 1986年，當(dāng)時的宏觀經(jīng)濟政策以及實際情況都決定了征地補償標(biāo)準(zhǔn)的局限性，特別是在區(qū)位和地域差的考慮上缺乏動態(tài)。l 在涉及利益分配的時候，鄉(xiāng)政府、村委會、鄉(xiāng) (村 )經(jīng)濟組織都不關(guān)心所有權(quán)主體問題，一旦補償費發(fā)了下來，在利益的驅(qū)使下，都要行使主體的權(quán)利。關(guān)于土地征收程序方面的法律條款完善，實施與保障相結(jié)合。在許多地方已然超過了法定的審批權(quán)限，而我們的被征收土地的所有權(quán)人對這些是一無所知的。因此，這里所謂的行政救濟程序不完善一般是指我國土地征收行政裁決機制不健全，雖然有了法律的明文規(guī)定，但還是在實踐中很難實施。最后，由于對裁決的前置程序協(xié)調(diào)的時限、爭議裁決提起的時限以及做出裁決決定的時限沒有科學(xué)的規(guī)定，導(dǎo)致裁決機關(guān)工作中無章可循，而臨許多困難。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村建設(shè)用地l 是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。項目業(yè)主在取得國土、規(guī)劃等部門的批準(zhǔn)文件，落實了拆遷補償安置資金和制定了拆遷補償安置方案，向拆遷行政主管部門提出申請并于 2022年 8月 31日領(lǐng)取拆遷許可證的基礎(chǔ)上，于 2022年 9月 5日啟動了拆遷。l 裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)作出。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)作出。l 決定購房前，建議你先考察一下開發(fā)商的資質(zhì)，內(nèi)容包括：開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應(yīng)經(jīng)共有人同意；開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預(yù)售商品房的主體資格l 要仔細(xì)驗證 “五證 ”，即開發(fā)商出具的國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計方案與施工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證。辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。l 此外，雙方還達(dá)成補充協(xié)議：合同自簽訂之日起生效，且雙方簽訂之后 30日內(nèi)由天地公司到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。l 2022年 5月，天地公司與交通銀行分行注銷了他們之間的對綠苑 B座的抵押登記，并第三次通知楊某入住，楊某拒絕并提出解除商品房預(yù)售合同，要求天地公司返還已付房款99680元及利息。 汽運公司在償還了上述款項后，起訴至法院。本案中雙方所涉的抵押標(biāo)的物是房產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。妻子丁某因此懷有戒備之心。原告因被告私下轉(zhuǎn)讓共有房屋所受到的損失可另循法律途徑解決。房屋的每個共有人均應(yīng)登記為房屋的產(chǎn)權(quán)人，否則其對房屋的共有權(quán)不產(chǎn)生對抗第三人的效力，這是共有權(quán)的對外效力。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償 ”。如未取得登記的共有人對該合同予以追認(rèn)的，確認(rèn)為有效合同。l 2）尚未辦理房屋過戶登記的：此時，產(chǎn)權(quán)人與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力待定。 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、取得和變更等，均以登記生效要件。因此，原告對爭議房屋享有的共有權(quán)沒有依法登記，對第三人沒有過有對抗力。房地產(chǎn)證寫妻子丁某名字。而抵押人既然同意提供抵押擔(dān)保，就應(yīng)當(dāng)積極配合抵押權(quán)人去相關(guān)部門辦理抵押登記，否則即使抵押合同未生效，抵押人也有可能因此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。同日，汽運公司為謝某的上述借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。 ”l 本案中，天地公司于 2022年 5月注銷了抵押登記，但此時已超過雙方約定的最后交房日期，這一交付本身是不符合合同約定的。l 商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)是否影響合同效力？l 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第六條明確規(guī)定 “當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持 ”，因此，只要簽訂合同的主體適格，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂的商品房預(yù)售合同就是合法有效的合同，未辦理登記備案手續(xù)不影響合同效力。l 2022年 3月 25日，天地公司再次通知楊某入住，楊某拒絕。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。　　開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。l 相關(guān)法律規(guī)定l 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書； 設(shè)工程規(guī)劃許可證； 金，按照提供預(yù)售的商品房計算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的 25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期； 經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。上次課的內(nèi)容l 關(guān)于在城市房屋拆遷中，被拆遷人與拆遷人無法達(dá)成協(xié)議的情況下法律的規(guī)定l 《 城市房屋拆遷管理條例 》l 合法的拆遷人（拆遷許可證）l 被拆遷人（房子的所有人）l 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決?！安疬w人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。l 2022年 3月 19日下午，九龍坡區(qū)人民法院裁定，要求被拆遷人限期搬遷，如不履行，法院將強制執(zhí)行，然而，該案最終是在法院協(xié)調(diào)下達(dá)成協(xié)議。對臨時建設(shè)用地有以下限制：臨時用地者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽定臨時使用土地合同，并按照臨時使用土地合同能夠約定的用途使用土地并支付費用，不得修建永久性建筑，臨時使用土地的限制一般不得超過 2年。在這種情況下，農(nóng)民也就只有采用上訪、圍攻等一些不正常的途徑來解決問題。l 另外，爭議裁決的法律程序沒有明確，導(dǎo)致行政效率的低下，一些裁決案件動輒一年兩年，農(nóng)民的合法權(quán)益不能通過快速有效的渠道得到保護(hù)?！　?《 土地管理法實施條例 》 第二十五條規(guī)定 :“對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào) :協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征收主體為國家，在實際工作中，各級人民政府為了木地區(qū)的利益，為了圈占更多的土地，紛紛打著國家的旗號濫用權(quán)力，村民和集體經(jīng)濟組織作為弱勢群體，沒有決策權(quán)和申訴權(quán)，不利于群眾監(jiān)督，所有者權(quán)益難以有效保障，使得征收土地的目的為 “公共利益 ”成為一句空話。　　在西方發(fā)達(dá)國家，征收土地的程序是很公開很透明的 :一般的征收程序是 “申請一批準(zhǔn)一公告一征收 ”。 《 土地管理法 》 為這個有爭議的話題蓋棺定論 :“依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，屬于村內(nèi)的農(nóng)民集體分別所有 (實際上是以生產(chǎn)隊為基礎(chǔ)延續(xù)存在的 )由村內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理 ”。l 2．按土地產(chǎn)值補償導(dǎo)致補償費與實際安置生活費距離拉大，征地后農(nóng)民無法保持原有的生活水平。這種補償是由國家確定了標(biāo)準(zhǔn)的一種經(jīng)濟補償，并不是國家向農(nóng)民買地的 “市場價格 ”，價格是商品交換的產(chǎn)物，而在土地管理法中還沒有將征用土地視同為商品交換，即土地買賣。l (4)被征收土地上的附著物和青苗補助費。為該耕地被征收前 3年平均產(chǎn)值的 6—10 倍。)l ABCl 國家建設(shè)用地 是指國家為進(jìn)行各種經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦各種社會公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營活動，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。l 3非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)l(xiāng) 經(jīng) 審批 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的用地者提供的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)l 村民宅基用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府審批。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)l(xiāng) 。l 集體土地使用權(quán)的種類：l 1農(nóng)用土地使用權(quán) ：指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包方式取得的用語農(nóng)，林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)，其取得方式一般為 承包 方式。l [最有價值提示 ]劃撥土地沒有期限限制，不是永久使用的意思，而是國家可以隨時收回。l 公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的，土地使用權(quán)因土地滅失l 土地使用者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，國家強制收回。國家規(guī)定國有土地使用權(quán)出讓的最高年限，分為下幾種情況：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或其他用地 50年。l 根據(jù)我國土地使用權(quán)拍賣的有關(guān)規(guī)定和實際做法，拍賣的一般程序為：（ 1）由土地所有者代表發(fā)出土地使用權(quán)拍賣公告。即中標(biāo)者在接到中標(biāo)證明書后，在規(guī)定的日期內(nèi)持中標(biāo)證明書與招標(biāo)人簽訂出讓合同，并支付規(guī)定數(shù)額的定金。 l （ 3）簽約。協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方直接向國有土地的所有者代表機關(guān)提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行協(xié)商，以便就有關(guān)出讓事宜達(dá)成一致的出讓方式。指國有將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。l 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。l [最有價值提示 ]土地所有權(quán)的總結(jié)： “國家占兩頭，中間歸集體。 n 第四十一條　 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂 書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。 ”（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 。（ 2）最高年限l按下列用途確定：[1]居住用地 70年 ；[2]工業(yè)用地 50年 ；[3]教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；[4]商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年