【正文】 和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機(jī)場座落境內(nèi)，距長江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅17公里。城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢目前最具居住、生活價值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。南京目前有開發(fā)商5001000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達(dá)10萬平米以上的，只有30多家。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會促動南京房市消費(fèi)向高臺階邁進(jìn)。目前南京房價約40%保持25003000元/平米的水平。②住宅需求2003年商品房的供應(yīng)量在300萬平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過3萬戶。萬平方米住宅萬平方米竣工面積萬平方米施工面積億元辦公樓按工程用途分億元比去年同期增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資額稱房地產(chǎn)整體發(fā)展水平①②消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。人口及消費(fèi)南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、大流通、大市場的格局。篇一、南京市房地產(chǎn)市場總體分析南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊(yùn)深厚。主要專案人員簡介南京我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程后價值評價★合七、規(guī)劃及獨(dú)特創(chuàng)新概念★營銷要點(diǎn)篇產(chǎn)品主題概念定位住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議商業(yè)部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測項(xiàng)目主要威脅項(xiàng)目主要機(jī)會點(diǎn)動態(tài)競爭分析新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo)商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇住宅部分整體定位及核心價值選擇整體營銷策略開發(fā)策略選擇銷售、成本、收益等財務(wù)總體目標(biāo)★項(xiàng)一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征房地產(chǎn)整體發(fā)展水平城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價江寧區(qū)區(qū)域價值分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析）商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價★構(gòu)篇住宅部分案名與“詩意棲居”內(nèi)涵統(tǒng)一。案名注解本營銷策劃方案暫將項(xiàng)目總體案名定為“南京MALL建設(shè)5000平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費(fèi)，帶動商業(yè)項(xiàng)目和住宅銷售。3.對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機(jī)構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。要針對南京江寧開發(fā)區(qū)項(xiàng)目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新：1.2.在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈；4.5.?新天地”，其中住宅部分為“新天地目思目五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位初步模擬戶型、面積、比例作合作方式選擇新天地南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進(jìn)行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。市場供給2002年112月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指商品房屋投資額土地開發(fā)投資額住宅商業(yè)用房萬平方米住宅億元土地開發(fā)面積如果每戶購一套80平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá)240萬平米，加上占每年購房量10％，30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在250萬至300萬平方米之間，供求基本平衡。配套資源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。④開發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì)開發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。特別是以奧體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。江寧區(qū)總體規(guī)劃圖　　江寧區(qū)目前住宅消費(fèi)以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為“第一居所”。住宅項(xiàng)目同質(zhì)化競爭比較嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項(xiàng)目運(yùn)作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營層次，在城市經(jīng)營的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪容名規(guī)模主題、別墅山湖林海間的國際名流生活三室二廳三衛(wèi)（184㎡）人文出大家三室二廳一衛(wèi)（120㎡）總規(guī)56萬㎡有情天地生態(tài)家園三室二廳137150㎡總規(guī)26萬㎡新城區(qū)、新生活三室二廳110130㎡總規(guī)100萬㎡超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題三室二廳110130㎡占地22萬㎡山水瑞景，文華金陵186㎡、190㎡、204㎡總規(guī)22萬㎡百家湖畔，臻美人家②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項(xiàng)目在江寧落戶將很有競爭力?！锷绦略斐鞘羞\(yùn)動片第樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。形成強(qiáng)大的項(xiàng)目品牌力，實(shí)現(xiàn)“三動”效應(yīng)：即在市場和同行中產(chǎn)生“震動”，與周邊項(xiàng)目及市政條件形成有機(jī)“互動”；對江寧區(qū)整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的“帶動”。核心價值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造；獨(dú)特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會。住宅部分整體定位及核心價值選擇②核心價值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復(fù)合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。②商、住作為一個整體概念進(jìn)行推廣，打造項(xiàng)目整體強(qiáng)勢品牌；以商促住，商住互動，項(xiàng)目總體推廣建議以“新造城運(yùn)動”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅項(xiàng)目的推廣。⑤商業(yè)先行，通過新型主題SHOPPING①②住宅部分分四期開發(fā)，各個組團(tuán)有相對明顯的定位及個性子案名，為降低運(yùn)營風(fēng)險，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。住宅部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入1618億元，利潤34億元。篇四、項(xiàng)目SWOT與動態(tài)競爭分析項(xiàng)目主要威脅①需要面對的主要不是市場競爭的問題，而是消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)和消費(fèi)水平的準(zhǔn)確把握問題，核心是要將本項(xiàng)目變成南京居民的第一居所。②地鐵、大學(xué)城等大配套項(xiàng)目將對商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動。項(xiàng)目動態(tài)競爭分析房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇，不同企業(yè)之間在競爭中互相學(xué)習(xí)，房地笠導(dǎo)啪赫鉸閱Ｊ椒⑸謀洌?br第一、動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動態(tài)競爭互動為基本前提的。第四、例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢服務(wù)案例，根據(jù)動態(tài)競爭戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，茂業(yè)集團(tuán)制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步發(fā)展的競爭戰(zhàn)略，在與深圳同類競爭對手的競爭中脫穎而出?？嘈慕?jīng)營，在動態(tài)競爭中謀求企業(yè)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢，茂業(yè)集團(tuán)成功走出一條新路。如果可能，建議與旅游機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進(jìn)一步調(diào)研論證）。16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標(biāo)準(zhǔn)超市１萬平方米，綠色農(nóng)貿(mào)超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內(nèi)設(shè)大型演藝表演中心。１層商場采用出售方式，設(shè)計(jì)方案一層商業(yè)面積爭取達(dá)到２萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。銷售收入計(jì)算：。出租年收入合計(jì)1140萬元南京江寧商場年租金比較低，預(yù)計(jì)地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。成本預(yù)計(jì)如下：人力資源成本預(yù)計(jì)１０００萬元，招商投資宣傳經(jīng)費(fèi)３００萬元，營銷費(fèi)用７００萬元（含公益活動），工程與裝修費(fèi)用８００萬元，開辦費(fèi)用２５０萬元（辦公車輛１００萬元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬元），電費(fèi)１０００萬元每月，小計(jì)４０５０萬元。六、住宅部分產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位①主題：新天地類別：多層住宅，占45%；小高層住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；別墅及其它，占10%。多層品質(zhì)白領(lǐng)系列：戶型二室二廳、三室二廳、四室二廳、小復(fù)式（后期小高層試驗(yàn)品），面積70㎡145㎡。規(guī)劃建議、要點(diǎn)、園林建議①人車分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；④加大健康、運(yùn)動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶特點(diǎn)采