【正文】 園多層、別墅聯(lián)排2400期、現(xiàn)市政天元城多層2500期、現(xiàn)立信瑞景文華別墅3000期房運(yùn)盛美之國(guó)花園別墅3580期房文化名園多層、小高層2100現(xiàn)房商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià) ①江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)購(gòu)物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。③江寧區(qū)的區(qū)位價(jià)值及發(fā)展方向又具備一個(gè)獨(dú)具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING④南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)沒有充分發(fā)揮，自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)為標(biāo)志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮?。?gòu)篇三、南京營(yíng)項(xiàng)目品牌——城名一所①②MALL商業(yè)休閑中心；③商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇①②③如果該項(xiàng)目成為江蘇最具有特色的休閑娛樂與健康服務(wù)中心，那么本項(xiàng)目的成功就有了非常堅(jiān)實(shí)的基石。①以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所”。現(xiàn)造勢(shì)后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提升，將本項(xiàng)目作為城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆推出。③以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營(yíng)銷主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展銷營(yíng)活動(dòng)；以大型公關(guān)活為主體，以適當(dāng)高效的新聞炒作為輔，進(jìn)行整合營(yíng)銷傳播推廣。④低價(jià)入市，低開高走。開發(fā)策略選擇先啟動(dòng)商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)物中心+將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積16萬(wàn)平方米左右，先啟動(dòng)8萬(wàn)平方米以內(nèi)；同期啟動(dòng)住宅一期部分，純多層，面積控制在68萬(wàn)平米。適當(dāng)提前啟動(dòng)如幼兒園、泛會(huì)所、醫(yī)務(wù)中心等設(shè)施。銷售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo)商業(yè)部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入46億元，利潤(rùn)23億元；年租金收益1400萬(wàn)元?！锬竣谏钆涮踪Y源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與主要機(jī)會(huì)點(diǎn)①舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展直接帶動(dòng)家居、裝飾市場(chǎng)的飛速發(fā)展。②第二、過(guò)去制定戰(zhàn)略的另一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是揚(yáng)長(zhǎng)避短，以自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)，然后對(duì)手在博弈中增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢(shì)發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。而在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件下，制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是善于利用多個(gè)學(xué)科優(yōu)勢(shì)，通過(guò)知識(shí)壁壘加大對(duì)手抬高競(jìng)爭(zhēng)的門欄。動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動(dòng)分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析；運(yùn)用情景描述、戰(zhàn)爭(zhēng)虛擬現(xiàn)實(shí)游戲和仿真分析等方法運(yùn)用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇。在具體營(yíng)銷策略執(zhí)行過(guò)程中，我們將詳細(xì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，制定出符合動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷新模式，注重商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的新模式。在深圳特區(qū)成長(zhǎng)起來(lái)的茂業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)走過(guò)八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過(guò)的清晰腳印，茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展完全憑借嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的實(shí)干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場(chǎng)理念。這是因?yàn)榘儇洏I(yè)投資回收周期較長(zhǎng)，人力資本投入巨大，工它是深圳商業(yè)房地產(chǎn)投資成功的典范，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集團(tuán)百年大業(yè)的根基，實(shí)干務(wù)實(shí)的茂業(yè)人成功探索出商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的茂業(yè)新模式，通過(guò)房地產(chǎn)為百貨業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)提供新空間，通過(guò)百貨的發(fā)展為公司創(chuàng)造更多現(xiàn)金收益，提升房地產(chǎn)價(jià)值。五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位與初步分析商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇①主題定位：“南京新天地——南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”②業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時(shí)裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風(fēng)俗文化、特產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)用品、各地（全國(guó)）名吃、特色品牌店。通過(guò)規(guī)劃安排和強(qiáng)有力和經(jīng)營(yíng)整合，三種業(yè)態(tài)有機(jī)統(tǒng)一，共同組成一個(gè)有著巨大感召力的購(gòu)物、休閑娛樂購(gòu)物中心。同時(shí)作出有針對(duì)性的招商策劃方案與商鋪營(yíng)銷方案，最后通過(guò)實(shí)際的招商工作確定最終定位。超市部分建議放在住宅１—２層，靠近將軍路邊１５萬(wàn)平方米優(yōu)先建設(shè)。假設(shè)商業(yè)總面積為16萬(wàn)平方米，分二期開發(fā)，首期開發(fā)8萬(wàn)平方米，則一期商業(yè)項(xiàng)目投入產(chǎn)出如下：8萬(wàn)平方米，兩棟商場(chǎng)中間連接方式，中間進(jìn)行藝術(shù)化過(guò)渡，中檔與中高檔混合設(shè)施配備，；5層餐飲5000平方米采用出售方式，休閑娛樂會(huì)所采用自己經(jīng)營(yíng)。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營(yíng)。地下一層采用經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)超市和標(biāo)準(zhǔn)超市各占一半。*=二層1萬(wàn)平方米＊＝租金隨著商業(yè)氣氛的增強(qiáng)而穩(wěn)步提升：第一年出租收入：一層４０００平方米＊1000元/年租金＝400萬(wàn)元二層５０００＊900元/年租金＝450萬(wàn)元（2）創(chuàng)辦聯(lián)營(yíng)或自營(yíng)核心百貨店財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)按照銷售額４億元計(jì)算，其中預(yù)計(jì)女裝６０００萬(wàn)元，男裝３０００萬(wàn)元，精品化妝品５０００萬(wàn)元，皮鞋皮具３０００萬(wàn)元，體育運(yùn)動(dòng)用品１０００萬(wàn)元，家居、家俱廣場(chǎng)銷售５０００萬(wàn)元，家電銷售４０００萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售５０００萬(wàn)元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬(wàn)元，兒童世界４０００萬(wàn)元。開店資金５０００萬(wàn)元，第一年流動(dòng)資金２０００萬(wàn)元，第二年流動(dòng)資金１０００萬(wàn)元，知名度與品牌建立后只需依賴供應(yīng)商資金就可以了。利潤(rùn)６０００—４０５０萬(wàn)元，利潤(rùn)等于１９５０萬(wàn)元。整體人力資源與項(xiàng)目需求評(píng)估：工資計(jì)算過(guò)程：普通員工５００人＊=600萬(wàn)元，經(jīng)理人員工資１名總經(jīng)理兩名副總，８０萬(wàn)元，招商總監(jiān)六名１２０萬(wàn)元，其它管理層人員工資獎(jiǎng)金２００萬(wàn)元。?住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)①②戶型、面積、比例戶型以經(jīng)濟(jì)適用，反對(duì)超前消費(fèi)、浪費(fèi)為整體準(zhǔn)則。其中三室二廳（細(xì)分小的系列）為主力戶型，占45%。TOWNHOUSE洋房、別墅及其它，可參考萬(wàn)科四季花城系列成熟戶型，通過(guò)進(jìn)一步本地需求調(diào)研后調(diào)整。組團(tuán)以圍合式相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又形成整個(gè)社區(qū)的有機(jī)統(tǒng)一；②③低開高走，一期開盤時(shí)超低價(jià)入市，產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)多層部分：，總建筑面積2223萬(wàn)㎡，均價(jià)2580元/㎡，銷售額56億元；小高層部分：，總建筑面積1617萬(wàn)㎡，均價(jià)3350元/㎡，銷售收入56億元；TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬(wàn)㎡，均價(jià)3600元/㎡，銷售收入23億元。概念策劃及規(guī)劃篇七、規(guī)劃及獨(dú)特概念策劃創(chuàng)新南京新城區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)的城市經(jīng)營(yíng)策劃與傳統(tǒng)的項(xiàng)目策劃不同，城市運(yùn)營(yíng)的策劃模式要求根本性的轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)的手工式拍腦袋策劃轉(zhuǎn)變?yōu)榭茖W(xué)策劃，注重策劃結(jié)果的評(píng)估與仿真。對(duì)于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路：城市定位：——“我是誰(shuí)？”找到城市的自我。城市發(fā)展戰(zhàn)略——搭建城市的發(fā)展平臺(tái)，培育城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，制定城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場(chǎng)化的眼光找到經(jīng)營(yíng)城市的突破口。城市規(guī)劃與開發(fā)——城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。“我如何讓世人認(rèn)知自己？”沒有鮮明的品牌樹立與推廣，城市就無(wú)法識(shí)別，無(wú)法識(shí)別也就很難談得上城市營(yíng)銷。城市形象的提升和美化固然重要，但同時(shí)應(yīng)該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設(shè)上。鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究實(shí)力較強(qiáng)，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)合作，對(duì)江寧城市運(yùn)營(yíng)提出詳細(xì)的策劃方案。我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點(diǎn)研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。從南京的歷史與現(xiàn)實(shí)出發(fā)，重點(diǎn)從產(chǎn)業(yè)融合角度，研究南京與江寧產(chǎn)業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新認(rèn)識(shí)江寧開發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認(rèn)識(shí)，重點(diǎn)研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)配套項(xiàng)目的短缺問(wèn)題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對(duì)性建議，按照市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，鼓勵(lì)企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī)院投資，通過(guò)行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。南京城市特點(diǎn)l南京作為六朝古都，是我國(guó)歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國(guó)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，在讀高校學(xué)生全國(guó)第一，是南京最容易形成先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的突破口。江寧開發(fā)已經(jīng)得到政府高度重視，但是由于城市經(jīng)營(yíng)水平有待提升，功能配套不全，資源沒有得到充分整合，江寧的未來(lái)被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住區(qū)。3國(guó)內(nèi)的蘇州和國(guó)外的巴黎、羅馬等都是實(shí)行新舊分治的成功例子，在發(fā)展新城的同時(shí)做好老城的保護(hù)?！暇┏鞘行蜗笮枰獦?biāo)志性的區(qū)域和振興文化的舞臺(tái)，需要深入人心的名片！—重塑南京的精神文化理念需要一個(gè)全新載體，不能簡(jiǎn)單停留在空喊口號(hào)上！?南京要解放老城，重塑老城，強(qiáng)化中心城市功能，需要新空間！?南京欲重躋身中國(guó)科技、旅游強(qiáng)市第一陣營(yíng)，讓科技、旅游業(yè)這兩個(gè)輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來(lái)，需要新平臺(tái)！?南京的優(yōu)勢(shì)資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，需要新場(chǎng)所！?南京城市中心功能的補(bǔ)位和強(qiáng)化，需要新空間！?南京新的城市形象，需要新舞臺(tái)！這個(gè)———————江寧開發(fā)區(qū)浮出水面江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。從而描繪出以工業(yè)為主體、科工貿(mào)結(jié)合、功能齊全、設(shè)施配套的高科技花園新城的宏偉藍(lán)圖。我們認(rèn)為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級(jí)社區(qū)，而是一座繼往開來(lái)、撬動(dòng)南京城市發(fā)展的江寧新城。?江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。江寧開發(fā)區(qū)是南京未來(lái)的