【正文】 質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行接管驗收。4）設(shè)備資料（原件或復(fù)印件）：A、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料；F、路燈竣工圖。B、道路綠化竣工圖。凱賓斯基商務(wù)大廈資料的移交接管。A、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。 成立前期介入小組：在大廈施工階段管理處組成一個2至3人的前期介入小組，最好是在開業(yè)的三個月之前，與開發(fā)商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業(yè)的使用功能，改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計，更好地監(jiān)理施工質(zhì)量，為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)，就房型的設(shè)計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)意見。 總體目標(biāo)：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標(biāo)進(jìn)行管理服務(wù)，并承諾凱賓斯基商務(wù)大廈所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內(nèi)達(dá)到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到國家示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)?？傮w目標(biāo)和分項指標(biāo)一、大廈內(nèi)的各項配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理（不含商場內(nèi)部設(shè)備設(shè)施）。公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)（不含商場內(nèi)的垃圾和管理）。 德威物業(yè)管理有限公司在管理合同期內(nèi)對凱賓斯基商務(wù)大廈負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)和簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)管理責(zé)任書，獨(dú)立核算，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務(wù)、報效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把凱賓斯基商務(wù)大廈管理成惠州一流的商業(yè)寫字樓旺地。二、管理范圍：凱賓斯基商務(wù)大廈第三章維護(hù)大多數(shù)客戶的利益，加強(qiáng)宣傳，與客戶一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的娛樂、購物及辦公環(huán)境。凱賓斯基的開業(yè)勢必將會有吸引眾多世界五百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐這一區(qū)域，其一流的設(shè)施設(shè)備，一流的地理位置等等都決定了凱賓斯基寫字樓將代表惠州最新一代世界頂級標(biāo)準(zhǔn)的純商務(wù)寫字樓。 要打造一流的甲級寫字樓就必須緊跟國際潮流，形成管理的國際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實用性，數(shù)字化、節(jié)能化相結(jié)合，為客戶提供安全、舒適、便捷、商務(wù)的星級化管理是我們今后努力的目標(biāo)。加強(qiáng)宣傳和管理，引導(dǎo)廣大客戶正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。 二、管理方式：三、管理內(nèi)容：對發(fā)展商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費(fèi)等。 室內(nèi)外停車場的管理。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 二、 分項指標(biāo)：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務(wù)年有效投訴率5‰以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級達(dá)標(biāo)率100%5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進(jìn)場進(jìn)庫機(jī)動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費(fèi)用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章、 開業(yè)初期具體管理思路 成立凱賓斯基商務(wù)大廈管理處，委派管理處經(jīng)理、機(jī)電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。 主要做好下幾方面的工作：1）審閱設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；2）提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見；指出設(shè)計中遺漏的工程項目。B、公共配套設(shè)施接管驗收表。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）：A、項目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2）政府職能部門驗收合格資料：A、市政部門驗收意見；C、電力竣工圖。G、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。B、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖。4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類質(zhì)量遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核。2）驗收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及滿足使用要求。2）驗收標(biāo)準(zhǔn)：各項設(shè)備驗收合格證及達(dá)到設(shè)計使用要求。第六章房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。 視 日常：2遍／天； 回 檢 查內(nèi) 容及 處理 方法 處法 1．記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見；2．對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理； 5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報告。 檢項 處法 管理處經(jīng)理對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報公司工程維修部。 核標(biāo) 2．設(shè)施設(shè)備管理：凱賓斯基大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國際領(lǐng)先的材料,設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。 2人/班*3班 3人 08：0012：00；14：0018：00合計：10人備注：每10天換班一次。5）大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 處理方法 按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》上報公司工程維修部。考 核標(biāo) 準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家“優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)考核。作安 主要工作 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，4—5年全面修補(bǔ)刷漆一次 檢查項目 1．地基基礎(chǔ)2．梁柱板主體3．墻體4．頂棚5．樓梯扶手6．公共門窗7．隔熱層、防水層8．水箱水池9．天面扶欄10；消防設(shè)施11．信報箱12．標(biāo)識13．樓板地面磚14．上下雨污水管16．道路17．電纜溝蓋板18．路牙19．給排水20．路燈21．清潔設(shè)備22．娛樂設(shè)施。 日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。 2 東門崗 2人/班 5 車庫巡邏崗 7 樓層巡邏崗 3）建立健全各項規(guī)章制度：根據(jù)實際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度，員工獎罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎懲有依據(jù)。6）要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動，加強(qiáng)宿舍管理，提高員工團(tuán)隊凝聚力。具體工作如下表：工作安排 定崗檢查 進(jìn)出口、停車場：24小時； 培訓(xùn)：按公司制訂的培訓(xùn)計劃。 3．查室外施工、搭建情況；4．查亂擺賣現(xiàn)象；6．查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；處理方法 按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項即時糾正或報相關(guān)主管處理，嚴(yán)重不合格項填寫《糾正措施報告》，并上報經(jīng)理處理。 2 廣場崗 2人/班 早班：06：3011：19:0022：00；晚班：11：3019：00。 2） 開業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優(yōu)點在于可以利用專業(yè)清潔公司的清潔技術(shù)，清潔工具為大廈提供專業(yè)的清潔，目前商業(yè)性的寫字樓多采用此種方式，可以效地節(jié)省人力，財力開支，待一年之后可自行管理。 6）按照公司ISO質(zhì)量管理體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。 墻 清洗1次/年； 消