【正文】 河兩岸”工程的完成，使濱江一帶已成為整個廣州一道亮麗的風景線。再者市區(qū)內(nèi)江景資源的緊缺和“三年一中變”、“迎九運”等市政工程對江岸的整治，也使這里有了脫胎換骨的美麗，濱江東路成為名副其實的“豪宅一條街”。該盤占地面積13，980M2，聯(lián)體四棟30層樓，采用南北對流設(shè)計，戶戶南向眺望珠江，通風采光一流，開闊的江景、精致的園景融為一體，與生俱來的優(yōu)秀質(zhì)素給隔江對望的濱江東樓盤帶來較大的壓力。除本身為珠江新城第一大盤（占地面積9萬M2）外，項目的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境景觀建設(shè)及教育文化配套受到高度重視有關(guān)，該項目大打教育牌。美中不足的是，珠江新城的生活、教育、文體、娛樂配套的成熟尚需時日。雖然價比不可跟帝景苑、天譽花園同日而語，但天河北競爭的殘酷的一面昭然若揭。比較活躍的有天譽花園二期、帝景苑帝翰軒、都市華庭、天文苑等，均價都超過8000元/M2。綜上所述，南湖的山景盤由于山體受到保護，自然景觀的不可復(fù)制性給了他很大的升值空間。半山環(huán)湖的白云堡豪苑，可謂廣州頂級豪宅的領(lǐng)跑者，在沉寂了一段時間后，于年底推出“以舊換新”活動，在各媒體上大大露臉，據(jù)悉聞聲而動的老業(yè)主比新客多得多，宣傳炒作效用明顯優(yōu)于銷售效果。由珠江實業(yè)投資開發(fā)的“體育花園”，位于新體育館旁，環(huán)境好，空氣清新，但由于該地塊周邊生活配套及交通配套尚未跟得上，并且售價較高，因此，吸引性不大，銷售業(yè)績一般。所以該板塊區(qū)域集中性競爭特別強，小區(qū)素質(zhì)及價格對河南客源有一定的吸引。由于以上大部分項目都為去年或前年的入市項目，其項目的開發(fā)、銷售亦屬于后期，所以其小區(qū)的成熟及配套完善吸引不少“情結(jié)西關(guān)”的西關(guān)居民。所以，該板塊對于一次置業(yè)及再次置業(yè)的人士吸引性潛力相當大，競爭能力不可低估。如中?？党?、雅居樂地塊、美林基業(yè)地塊等。擁有自然山景及水景，公寓均價8000元/M別墅均價10000元/M2以上，但所以該樓在開售后市場反響一般，業(yè)績遠遠低于預(yù)期理想，估計是價格因素導(dǎo)致如此。 A、東部板塊
該板塊的開發(fā)，乘借 “九運”東風，在“九運”前期通過政府及媒體的極力宣傳及炒作，使得原本淡靜的一個地塊在一年內(nèi)被宣揚成為一塊集居住、投資于一體的熱土，使得在該板塊的在售或未售樓盤都受益非淺。尤其是華南板塊的迅速掘起，為了掄灘廣州市區(qū)市場，立體化攻勢有增無減，使得今年4月至9月的一段時間內(nèi)，樓市焦點已集中在華南板塊，一時成了樓市面熱門話題。其中，原八區(qū)的成交面積為535萬平方米，成交金額為299億元，都比去年有所增長。并且首次使近年來持續(xù)增長的商品房空置面積出現(xiàn)減少。該板塊的舉動給市區(qū)樓盤帶來一定的危機與壓力。
在“九運”后，東圃及其周邊的交通、環(huán)境都有了質(zhì)的飛躍，一定程度兌現(xiàn)了政府加大力度“東征”的決心，其利好無形中給置業(yè)者及投資者注入一支強心劑。而華景新城、駿景花園南苑以吸引性的價格4800元/M2及5100元/M2引起市場的關(guān)注，銷售業(yè)績良好。預(yù)計其相繼會在明年初至中旬推出，由于其項目規(guī)模大，發(fā)展商實力雄厚以及九運會后周邊環(huán)境及交通都比較好，相信它們的推出必將給市場造成極大的競爭壓力。隨著該板塊前期所推貨量已經(jīng)大部分消化（如星河灣、南國奧林匹克花園，銷售接近90%）。在新推項目方面，該板塊近期新推了“暉洋苑——蔚藍心殿”，規(guī)劃為高層，處地原西郊車站地塊，交通方便，樓宇質(zhì)素高，現(xiàn)正處于認購籌號的發(fā)售階段，3~11樓均價約4400 元/M2。D、北部板塊該板塊由于項目不多，大多數(shù)前期的銷售已接近尾聲，如盈翠華庭、保利白云山莊、白云高爾夫花園、祥景花園、匯僑新城、金桂園以及同和板塊各大樓盤等。總體來說，該板塊整體的區(qū)域環(huán)境較差，居住環(huán)境較臟亂，難以拉升樓盤檔次，因此置業(yè)于北邊的吸引性不大，而且政府對該板塊的規(guī)劃未見有利好政策出臺，所以項目不多的該板塊對市場造成的競爭壓力不會很大。純別墅社區(qū)江南世家，全新包裝的第二期“京士頓山”，以無裝修或簡單裝修交樓，與9500元/M2的平均面價極不相襯，銷售也不理想，后經(jīng)較大的內(nèi)部折扣處理，成交有所活躍。而廣州江岸線長，江景盤的供貨量明顯多于山景盤。但從近期新推的幾個樓盤看，價格呈現(xiàn)出熊市走勢。C、珠江新城板塊珠江新城確實是“未來”的CBD，從縱橫通衢的交通網(wǎng)絡(luò)可見一斑。即便如此，南國花園2001年仍取得了良好的業(yè)績。擁有一體化豪華裝修和浪漫會所等賣點的漾晴居，均價只有7000元/M2，比去年下調(diào)了500元之多。位于華就路的單體高層皓瀚華軒12月以準現(xiàn)樓正式公開發(fā)售，該盤戶型比較多樣化，面積由80117M2不等，但樓價太高，銷售業(yè)績一般。海珠區(qū)江景盤大致利好如下：政府制定的“北抑南拓”規(guī)劃發(fā)展策略，給海珠區(qū)這個“南拓”發(fā)展源頭帶來極大的商住美好前景。整體環(huán)境的改善，使得其他區(qū)域人士置業(yè)于河南的吸引性進一步增強。因此，各大樓盤亦都借此之機紛紛入市，如：加勒比灣、蔚藍灣畔、中海名都、珠江帝景、海岸俊園等項目，其規(guī)模大，供貨量多，宣傳攻勢密集，使該板塊的競爭熱度持續(xù)升溫。在推廣方面，亦打破北向江景盤一向的作風，推出生態(tài)大陽臺（江景單位），令本項目添加新亮點。金海灣地理位置：濱江東路中大廣場東側(cè)占地面積：24230㎡優(yōu)勢：一線江景，北靠中大校園，西臨中大廣場，面向二沙島全江景戶型。，廚衛(wèi)全明，間隔較寬。物業(yè)服務(wù)隊伍由花園酒店管理人員進行崗位培訓(xùn)，提供五星級標準的全程無憂服務(wù)。風帆式流暢外型設(shè)計，戶戶望江，南北對流，通風采光至佳，單邊戶型占總貨量的80%。項目劣勢：戶型面積大，以10000元/㎡均價計，總價至少在130萬以上。智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：設(shè)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，車庫自動收費系統(tǒng)；設(shè)有廣東有線電視網(wǎng)、廣東視訊寬帶寬頻高速信息網(wǎng)等。項目一、二層規(guī)劃為大型超市（宏城超市），購物不假外求。中海名都發(fā) 展 商：中海地產(chǎn)占地面積：㎡建筑面積：㎡價格范圍：5053~7994元/㎡ 均價：㎡優(yōu) 惠：一次性90折，按揭91折面積范圍：~㎡優(yōu) 勢：發(fā)展商美譽度較高，是中海地產(chǎn)繼中海錦苑之后的又一實力之作。劣 勢：小區(qū)規(guī)模小，園林綠化面積小樓距較密，戶戶之間私密性差，景觀受阻擋琴海居蔚藍灣畔發(fā) 展 商：五礦穗港地理位置：廣州大橋南東側(cè)規(guī) 模： 占地面積：1萬㎡，㎡價格范圍：47278975元/㎡，均價6762元/㎡主要面積：、㎡等物業(yè)管理：㎡，優(yōu) 勢：美景園林圍合式小區(qū)全江景豪宅奔馳住戶專巴接送擁有平臺花園、天臺花園、樓中樓設(shè)計現(xiàn)樓發(fā)售，隨樓附送高級裝修和多種名牌家用電器。3000㎡全江景多功能會所，配西餐廳、咖啡酒廊、健身房等。優(yōu) 勢：濱江東最大型園林社區(qū)，教育、超市等配套完善，傾力營造江畔藝術(shù)之都。生活配套 應(yīng)有盡有小區(qū)內(nèi)外配套齊全，會所、四星級酒店、酒家、私家游艇、郵局、專家門診等式式俱全，生活所需舉步即享。滿足用戶寬敞的觀景活動空間。物業(yè)管理 盡善盡美由知名的物業(yè)管理公司提供星級酒店式服務(wù)，家居清潔、鐘點工服務(wù)等即呼即至。周邊名校林立，市六中、廣州美院、中大附小等近在咫尺，600米內(nèi)子女可從小學(xué)讀到博士。1豪華游艇 至尊享受 “珠江廣場一號”游艇，專門為尊貴的業(yè)主度身訂做。2．2項目競爭劣勢分析（W）小區(qū)園林設(shè)計缺乏特色 10000M2的中庭園林作為本小區(qū)最大的賣點之一，本應(yīng)作出最有吸引力的景觀。人車共伍 小區(qū)沒有采用常規(guī)的人車分流設(shè)計，車輛在進入小區(qū)后方可駛?cè)氲叵峦＼噲?，一定程度上影響了小區(qū)的整潔與安寧，規(guī)劃缺乏人性化。在當前豪宅市場競爭激烈、消費者日漸成熟的情況下，潛藏一定的風險。除了上文提到的幾大豪宅板塊外，廣園東的匯景新城、碧桂園鳳凰城，華南板塊的錦繡香江、華南碧桂園及被宏宇集團升級后的海怡半島花園，廣州真正靠海南沙濱?；▓@等近郊或郊區(qū)的巨無霸，打著旅游、度假、休閑、生態(tài)等各種誘人旗號，預(yù)計2002年會有大批量的別墅進入市場，上演廣州豪宅市場的諸侯爭霸戰(zhàn)。將與本項目展開短兵相接的巷戰(zhàn)，是本項目最直接的競爭對手。2．4項目市場的機會點（O）區(qū)域形象的整體提高，有利于吸引河北的頂級豪客。完善及豪華的社區(qū)配套，與目標客戶群的生活特性相吻合。而本項目由于開發(fā)時間較早，一、二、三期的設(shè)計及用料均非最新設(shè)計，以現(xiàn)在的設(shè)計角度出發(fā)看未能將江景這一稀缺資源充分利用，因此，在市場上有一定的陳舊印象。而準確的形象主題定位可以令本項目銷售形式多種多樣，豐富的銷售方式，令買家有不同的新鮮感從而促進銷售。天唯我獨尊唯我獨有胸襟如斯178。賣樓賣的正是感覺，賣的正是共鳴，能夠道出富豪的心聲唯我獨有，唯我獨尊。a. 收入豐厚的個體商戶老板b. 私營企業(yè)老板c. 中、外合資企業(yè)的高層管理人員（年薪過五十萬）d. 高收入的外籍人士B． 港澳買家 對于生活素質(zhì)要求較高的港澳買家，可以用在港澳同樣素質(zhì)的樓盤不到一半的價格即可擁用，即使渡假亦劃算。選取比較的樓盤如下：注：權(quán)重為比較項目與本項目的可比度，該可比度為整個樓盤的綜合指數(shù)與本項目相比較麗景灣（本項目側(cè)）A：各方面與本項目較接近，因此可比度最大，權(quán)重為：29％海琴灣（本項目側(cè)）B：權(quán)重27％海岸俊園（濱江東）C：權(quán)重23％碧海灣（珠江新城，南向江景）D：20％39 / 39 比較項目 比較內(nèi)容A麗景灣B海琴灣C海岸俊園 D碧海灣E珠江廣場實際狀況得分實際狀況得分實際狀況得分實際狀況得分實際狀況得分 江景情況(5)較好 4較好3較好3好5較好4均價（5）一般4吸引5吸引5一般4一般4交通條件(5)較便利4較便利4便利5便利5較便利4小區(qū)規(guī)模（5)一般3單體2小3小3較大5建筑外觀（5）較吸引4吸引5吸引4吸引4吸引4發(fā)展商實力（5）較高4較高4較高4較高4較高4戶型間隔（5）較好4較好4較好4較好4較好4總分 (35)　27　272829　29根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，見下表：比較樓盤權(quán)重均價（1）修正率（2）修正價格（1）（2）A麗景灣29%8000107．4％8592B海琴灣27％6900107．4％7411C海岸俊園23％6500103．5％6728D碧海灣2％10000100％1000032731根據(jù)以上量化比較法公式計算，可得出本項目的均價為：A修正均價A權(quán)重+B修正均價B權(quán)重+C修正均價C權(quán)重+……H修正均價H權(quán)重即：2473．4+2001++2000=在綜合比較過競爭對手的素質(zhì)、地段、規(guī)模、現(xiàn)時貨量及現(xiàn)時售價等因素，通過對本項目競爭樓盤的量化比較法的計算，并結(jié)合我司對整濱江東一線江景發(fā)售樓盤的了解：大部分樓盤均毛坯發(fā)售，由此，結(jié)合以上因素，我司建議本項目的整體均價為（按建筑面積）：8000元/m2(毛坯)