【正文】 宣傳推廣費用的安排大致如下： ☆入市鋪墊期占15%（以報紙廣告為主） ☆公開發(fā)售期占35%（其中報紙廣告占70%，電視占30%） ☆發(fā)售強銷期占30%（其中報紙廣告占80%，電視占20%） ☆尾貨促銷期占20%（以報紙廣告為主） 結(jié)語：以上營銷策劃全案是我項目小組經(jīng)過充分的市場調(diào)查及仔細的項目分析結(jié)合了本項目的實際情況作出的營銷推廣建議，整個方案采取了循序漸進、低開高走的推廣銷售方式，務必通過本項目為發(fā)展商帶來最大的利潤。推廣思路：在推廣手段上強調(diào)緊扣江景主題，凸現(xiàn)項目的概念優(yōu)勢。地，擁有優(yōu)質(zhì)生活真締”推廣內(nèi)容：（1）封頂儀式（2）在節(jié)假日全面開放小區(qū)媒介方式：報紙、電視、電臺、發(fā)布促銷廣告配合條件：178。2．6高潮迭起時間：9月中旬～國慶目的：利用節(jié)日假期再度引爆市場。媒介方式：以報紙廣告，軟性文章，根據(jù)推廣內(nèi)容進行系列發(fā)布。推廣主題：“原來如此的水邊生活”推廣內(nèi)容：（1） 邀請業(yè)主及準買家參加“珠江一號暢游珠江”——引出‘御 在現(xiàn)場增設(shè)與中海名都兒童配套發(fā)展有關(guān)的宣傳硬件。委員會由物管處統(tǒng)一管理，可從出國留學中介公司收取介紹費作為運作費用。2．4主題（教育）促銷期時間：5月～6月下旬目的：圍繞六一兒童節(jié)承接前期的市場推廣，再度制造樓市小高潮；極力營造小區(qū)人文氛圍，讓消費者通過親身接觸充分感受濃郁的教育氛圍和高質(zhì)素的產(chǎn)品特質(zhì)。 小區(qū)綠化、配套基本完成；178。天2．3全面引爆期時間：5月1日目的：利用五一長假期的旺銷，務求形成搶購效應。配合條件：178。地’揭開神密面紗，火爆登場”推廣內(nèi)容：（1） 由省市領(lǐng)導參與“御市場狀況：雖然春節(jié)后樓市推廣有所減弱，但同期會有大型項目入市，所以競爭的針對性非常突出。 加快工程進度，園林提前進行建設(shè)；178。地”產(chǎn)品標識的禮物贈送與消費者。地，全新一線江景豪宅”感受生活美，放眼天地寬推廣內(nèi)容：（1）展開項目的專題論壇；（2）利用“業(yè)主聯(lián)誼會”進行市場炒作并對會員進行信息發(fā)布和資料收集。地。折扣制定如下： 3月30~4月14日 認籌可享受額外96折優(yōu)惠 4月15~4月21日 認籌可享受額外98折優(yōu)惠 4月22~4月30日 認籌可享受額外99折優(yōu)惠 5月1日以后 原價1．4．4發(fā)售地點的選擇 結(jié)合本項目的特點及目標客戶群的特點，在銷售氣氛、現(xiàn)場包裝和洽談地點等方面的做法和選擇上都需要迎合目標客戶群的心理需要—— 頂級的生活享受。1．4．3折扣制定原則☆ 認籌所享受到的額外優(yōu)惠折扣純粹為一種營銷手段，該折扣優(yōu)惠在價目表制定時已預留空間，所有成交價錢都會保證或高于實收價之上，最大限度地保證了發(fā)展商的實收效益。推盤數(shù)量：56套銷售目標：70套（包括庫存）推盤結(jié)構(gòu)：A、B棟26~32層單位（高層單位）推盤均價：新貨的發(fā)售在上期發(fā)售均價的基礎(chǔ)上，非江景單位調(diào)升6%，即6748元/m2；江景單位則調(diào)升6%，——10316元/m2。1．3．4八~九月中旬 延續(xù)期（恒溫期）思路：利用約四十五天的銷售期，合理規(guī)劃促銷活動，讓總體呈現(xiàn)連續(xù)有效的出貨走勢，并使價格進入一個新的上升通道。銷售目標：以“六一”為核心，在整個六月消化剩余單位推盤數(shù)量：加推10套推盤結(jié)構(gòu)：江景——A棟北向望江單位。推盤數(shù)量：121套銷售目標：100套推盤結(jié)構(gòu)：非江景單位——C棟雙樓層單位江景單位——A棟、B棟（北面正望江中樓層單位（11~15層）。因此，我們建議首批單元推出的均價定位如下： ☆ 北面正望江中層單元（11~15層），首批推出均價為：9000元/ m2 ☆ C棟單層單元，首批推出均價為：6000元/ m21．3．1“四月初”入市（蓄水期）思路：以提前認籌形式，僅向市場宣布預期首推均價，并配合充分的廣告宣傳，吸引炒家入市，運用入市技巧迅速吸引市場人氣，形成強烈待購氣氛。 每期貨源“須品種齊全”，層次分明——擴大需求面，緩解相對時間內(nèi)的市場承受能力；178。因此，在銷售控制上應避免出現(xiàn)長時間數(shù)量平均攤分的局面——市場效應區(qū)隔不明顯導致品牌忠誠度下降，應采取階段性適量出貨，頻繁形成市場亮點，從而帶動項目的總體形象處于一個較高的姿態(tài)。 項目整體價值衡量 ☆ 北面正望江單位價值最高 ☆ 側(cè)望江單位價值其次 ☆ 向東、向南望花園單位適中 ☆ 西向臨馬路而又不望江單位較低 ☆ 凹位既不望江又不望園景單位價值最低178。 發(fā)售價格應配合項目品牌以絕對優(yōu)勢壓制競爭對手；178。除非有重大政策出臺，否則這一區(qū)域均價在未來一年不會有太大變動甚至有下調(diào)的趨勢。已有成熟的首期園林環(huán)境，現(xiàn)場包裝可最大限度的進行發(fā)揮珠江標志性景觀出現(xiàn)雛形經(jīng)過前期的宣傳進行項目品牌塑造，產(chǎn)品品牌已與對手區(qū)別明顯。消費能量的高儲備狀態(tài)首期發(fā)售一炮而紅是推廣策略成功的基本條件，而入市時間的確定可謂是重中之重。強勢品牌（企業(yè)、產(chǎn)品）；地”的品牌塑造，同時也利于產(chǎn)品概念在干擾度相對較小的情況下進行充分的演繹傳播。 前期一～三期的銷售價格及銷售情況對市場造成不利影響。 遠期樓花的負面影響。 戶型分析 廳房正望江單位128套 占28% 廳房側(cè)望江單位96套 占21% 不望江的外圍單位64套 占14% 望園景好單位96套 占21% 凹位望園景單位32套 占8% 既不望江又不望園景單位32套 占8%☆ 整體可望江單位接近50%，江景單位優(yōu)勢較為明顯，但能正望江的單位僅有28%，項目整體的優(yōu)勢價值難以體現(xiàn)；☆ 望園景單位共占39%，對江景樓盤而言，受歡迎程度不高，園景單位的銷售有一定壓力；☆ 不能望江的C棟外圍單位面積偏大，而且臨馬路，市場接受程度不高；☆ C棟凹位望園景及既不望江又不望園景單位有64套，占16%，比例系數(shù)較大，有一定的市場風險，同時戶型設(shè)計存在一定的缺陷。要重拾昔日輝煌，不但在廣告形象包裝上及推廣上要求以符合項目特點的嶄新手法推出，而且在銷售上還得要充分營造熱銷的勢頭和供不應求的局面。 項目售價定位本項目的價格定位采用了市場量化比較法，即：選取本項目附近地段最具可比性的競爭對手與本項目相比較，并將該類比較樓盤運用量化比較法運算，客觀、科學地定出本項目的銷售均價。 自用型買家A． 高收入買家由于擁有較高的收入，因此對于生活素質(zhì)及生活條件要求較高，對于日漸稀缺的江景資源較為受落，特別是擁有江景及園景的南北對流的雙景觀單位更為熱衷。一切的感覺盡在“御、天、地“個字中。象征本項目尊貴獨享，豪華獨享?；实郯愕纳钤跻粋€“豪”字了得全新的珠江廣場誕生了！ 全新的一線江景樓盤誕生了！放眼天地寬感受生活美 御市場營銷的需要在競爭對手眾多的區(qū)域市場中，要在銷售方面創(chuàng)出優(yōu)秀業(yè)績，則必須在對本項目充分了解的基礎(chǔ)上挖掘出其與眾不同的優(yōu)勢，通過對該優(yōu)勢的包裝、宣傳，令本項目能夠在開售時一炮而紅。市場競爭的需要本項目所屬地段是一線江景盤較集中的地段，該批江景樓盤均以江景這一稀缺資源作為唯一賣點，并且該批江景樓盤中不乏較有實力之發(fā)展商，因此，競爭較大。找對路線，迎合目標消費群賣樓，不僅僅是賣一席之地，而賣的是感覺，仔細地分析目標客戶的心理，摸準他們所需，找對其感覺，迎合目標客戶的喜好，方可個矢中地。而作為地產(chǎn)指向標、一擲萬金的豪宅盤，更是最快接受新的設(shè)計與理念。 濱江路的匯美景臺、金海灣、錦駿華軒等項目欲售而未售。2．3項目的市場威脅點（T） 廣州總體豪宅市場的供貨量將大幅攀升，目標客戶的選擇面進一步加大。價格定位高 市場風險大本小區(qū)戶型設(shè)計大，價格定位較高，總價比較大，目標客戶相對較窄。可借鑒中海錦苑的綠樹圍墻，營造渾然一體小區(qū)氛圍。1珠江春海鮮酒家 美味送到家 品嘗美味海鮮，舉步即至；或電話訂購，頃刻便能送抵家中。附近公交線路有21819517270、1190、18204等20多路，均可須臾間到達全城各個角落。1文化氛圍濃郁 人文質(zhì)素高人一籌小區(qū)以正對岸的星海音樂廳、廣東美術(shù)館及相鄰的中山大學為依托，營造充滿文藝氛圍的小區(qū)人文環(huán)境。保安素質(zhì)優(yōu)秀小區(qū)特聘駐港部隊退伍官兵為保安，組建了一支素質(zhì)優(yōu)秀、紀律嚴明的保安隊伍，提供24小時的全方位服務，令安全保障，全程無憂。超前規(guī)劃 唯江景設(shè)計 小區(qū)占地面積達5萬M2，整體建筑采用階梯型布置，讓每棟建筑都能俯瞰二沙美景。地理位置 得天獨厚 位于秀美的珠江河畔，正對二沙島星海音樂廳，擁有整個珠江景觀中最開闊、最漂亮的灣道段，左有新領(lǐng)事館，右有中山大學，人文社區(qū)氛圍高尚，生活環(huán)境高雅?？傄?guī)劃戶數(shù)為7000戶，規(guī)劃總?cè)丝跒?萬人。1嘉仕花園加勒比灣發(fā) 展 商：廣州金展房地產(chǎn)有限公司地理位置：濱江東168號（中大北門）戶型面積：~㎡價格范圍：5180~6370元/㎡優(yōu) 勢：大廳大房南北對流設(shè)計沙灘泳池、下沉式網(wǎng)球場、潑水林廣場低層有綠、高層望江，270度全景飄窗劣 勢：二線江景樓盤，望江價值低小區(qū)被市政規(guī)劃路所穿過、劃分，發(fā)展商信譽差1海琴灣發(fā)展商：廣州宜利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：濱江東與下渡路交匯處戶型面積：、㎡價格范圍：5650~9038元/㎡，均價6590元/㎡賣 點：7900㎡泳池臨江公園，4000㎡望江蘇州園林平臺花園。北向望江單位售出較多，總體入住率不高。教育配套、歌劇院、博物館等項目的啟用時間較遠。戶型設(shè)計方正，間隔合理，B、E、G、H等戶型設(shè)置儲物室，有效的利用了空間。面積分布：、㎡，復式190339㎡康樂設(shè)施：五層設(shè)有1000多平方米的園林會所，地面有500多平方米的花園，供住戶休閑、娛樂、健身之用。智能家居系統(tǒng)、社區(qū)衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)、直飲水等。碧海灣發(fā) 展 商：廣州中粵企業(yè)工貿(mào)總公司、廣州中粵鑫灝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：珠江新城臨江大道西與華穗路交匯處建筑進度：建筑面積10萬多㎡，已封頂，預計2002年8月交樓戶型面積：C棟：、㎡項目優(yōu)勢：東臨29萬㎡的珠江公園及未來的廣州慶典活動廣場海心沙公園、廣州歌劇院、博物館等，西臨五羊新城成熟生活社區(qū)，南臨120米寬的臨江大道、市民廣場、紀念廣場，北接天河城廣場、體育中心、珠江新城廣場，地理位置十分優(yōu)越，增值潛力大。 藝術(shù)教育設(shè)置藝術(shù)長廊、藝術(shù)沙龍、小天鵝練舞室、嶺南藝術(shù)畫舫、劍橋書屋、美聲練聲室大等，全方位營造藝術(shù)成長氛圍。首創(chuàng)頂層空中會所、架空層會所，設(shè)恒溫泳池、星光舞池、DIGI影視廳、商務中心等。相對于珠江廣場來說來說，是最具威脅性的項目。其戶型間隔較多樣化，但間隔不佳，僅80多平方的向西單位較理想。以上各種利好，無形中給整個濱江路的豪宅注入一支強心劑?！熬胚\會”對海珠區(qū)的市容整改，使海珠區(qū)今非昔比，尤其是“一