【正文】 資金來源項(xiàng)目投資 萬元全部來源于項(xiàng)目企業(yè)本身自籌。此次只規(guī)劃南區(qū)，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)貨交易區(qū)、物流配送區(qū)共三大功能區(qū)，總建筑面積 61894 平方米。1．3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制原則與依據(jù)本報(bào)告涉及的內(nèi)容及數(shù)據(jù)真實(shí)、合理，具備可操作性；符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)；符合某市渝水區(qū)投資發(fā)展方向，項(xiàng)目實(shí)施能夠?qū)崿F(xiàn)明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。編制依據(jù)主要有：（1）國家九部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 ；（2）某市、宜春市、萍鄉(xiāng)市、吉安市 2022 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（3）中共某市委關(guān)于制定全市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議（4）某市交通“十一五”發(fā)展規(guī)劃（5）宜春市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要、2022 政府工作報(bào)告（6）中共萍鄉(xiāng)市委關(guān)于制定全市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議（7）吉安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要、2022 政府工作報(bào)告（8）某市、宜春市、萍鄉(xiāng)市、吉安市《統(tǒng)計(jì)年鑒—2022022》（9）本項(xiàng)目組收集調(diào)研的大量資料。商務(wù)服務(wù)區(qū)凈用的面積 11574 平方米，建筑面積 8000 平方米；現(xiàn)貨交易區(qū)凈用地面積 47726 平方米，建筑面積 31104 平方米；物流配送區(qū)凈用地面積38910 平方米，建筑面積 22790 平方米。1．6 項(xiàng)目盈利狀況本項(xiàng)目投資開發(fā)商的收入主要為鋼材交易大市場項(xiàng)目出租及經(jīng)營收入，到 2022 年，年經(jīng)營收入 1018 萬元，稅后利潤 419 萬元。本項(xiàng)目擬定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案均比較科學(xué)合理，具有可行性。因此，其開發(fā)建設(shè)是可行的。（1）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力2022 年，某市全市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到 億元，比上年增長 %，增速居全省第一。 “十五”時(shí)期，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長%。具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增長 %。城市道路通過近年來的建設(shè)，道路骨架已基本形成規(guī)模。某火車站可到發(fā)全國各營業(yè)站，火車站現(xiàn)有客運(yùn)發(fā)送能力為 100 萬人次/年，貨運(yùn)發(fā)送能力 400 萬噸/年。公路密度為每百平方公里 52 公里。省道：有 4 條，即清宜線、新吉線、上新線、分安線，分別為樟樹至宜春，某市至吉安，上高至某，分宜至安福，境內(nèi)省道總長 公里。增創(chuàng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，基本形成以鋼鐵工業(yè)為龍頭、多元支柱互動(dòng)發(fā)展的穩(wěn)態(tài)工業(yè)體系。宜春是全國重要的商品糧、油茶、優(yōu)質(zhì)苧麻生產(chǎn)基地。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 98 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。2022 年全年宜春市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %。全年建筑總承包和專業(yè)承包施工企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 萬元。③發(fā)展趨勢(shì)宜春市“十一五”規(guī)劃中提出：“十一五”時(shí)期全市生產(chǎn)總值年均遞增13%，2022 年達(dá)到 730 億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 1580 美元，比 2022 年翻 番。發(fā)展各類專業(yè)市場，建設(shè)現(xiàn)代物流中心，繁榮商貿(mào)物流。人均 GDP 達(dá) 12559 元，比上年增加 1996 元，增長 %。②交通運(yùn)輸發(fā)展現(xiàn)狀萍鄉(xiāng)交通發(fā)達(dá)，境內(nèi)浙贛鐵路橫貫東西，公路 319 國道呈南北向、320 國道呈東西向交匯通過。③發(fā)展趨勢(shì)萍鄉(xiāng)市“十一五”規(guī)劃中提出：“十一五”時(shí)期全市生產(chǎn)總值年均遞增13%，2022 年達(dá)到 445 億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 122 億元，年均遞增 13%；到2022 年，全市工業(yè)增加值達(dá)到 250 億元。吉安市下轄一市兩區(qū)十縣，總面積為 25271 平方公里。產(chǎn)業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2022 年的 :: 調(diào)整為 ::，初步.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告形成了電子、食品、醫(yī)藥、電力、建材、冶金等支柱產(chǎn)業(yè)。 “十五”期間，全市公路貨物周轉(zhuǎn)量累計(jì)完成 億噸公里。加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及社區(qū)服務(wù)業(yè)，抓住消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市化進(jìn)程加快的有利時(shí)機(jī)，以居民住宅為重點(diǎn)，建立完善的、多層次的住房供應(yīng)體系。到2022 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 360 億元，年均增長 15%。2．2．2 某市周邊地區(qū)鋼材消費(fèi)需求分析（1） 宜春市鋼材消費(fèi)需求分析2022 年，宜春市城市化進(jìn)程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的增加，有力地推動(dòng)了建筑業(yè)生產(chǎn)迅猛發(fā)展。建設(shè)宜春機(jī)場，完成浙贛鐵路、京九鐵路電氣化擴(kuò)能提速改造，縣市半小時(shí)上高速公路。2022 年萍鄉(xiāng)市建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步增長，建筑施工企業(yè)完成總產(chǎn)值 .某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告億元，比上年增長 %，鋼材消耗約 72022 噸。 “十五”期間，全市建筑業(yè)增加值年均增長 %。到 2022 年，力爭全行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 40 億元。市場內(nèi)現(xiàn)有 42 家商戶入住經(jīng)營，店鋪數(shù) 130 個(gè)，每個(gè)店鋪 30－45 平米不等,每家商戶租用2－5 個(gè)店面不等, 每家商戶租用 80－200 平米不等,市場建筑形式為 2 層樓房，一層做辦公和現(xiàn)貨堆放場所，二層做住宅，一層租金 12—18 元/,平均 15 元，二層租金 4－6 元/，入住商戶多為鋼材零售商。市場內(nèi)銷售的型鋼主要是從南昌、萍鄉(xiāng)、長沙、武漢等地進(jìn)貨，主要銷往某市及宜春的工廠，建筑鋼材從某鋼鐵廠進(jìn)貨。（2）鋼材生產(chǎn)商、代理商（批發(fā)商）狀況①某鋼鐵有限責(zé)任公司某的鋼材生產(chǎn)商主要是某鋼鐵有限責(zé)任公司(簡稱新鋼公司)，新鋼公司始建于1958 年，1994 年 6 月 30 日改制為國有獨(dú)資公司，2022 年 12 月 28 日多元投資債轉(zhuǎn)股新鋼公司掛牌成立,企業(yè)名稱仍為某鋼鐵有限責(zé)任公司。 2022 年末，新鋼公司實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元。新鋼公司在全國各地設(shè)有 120 個(gè)辦事機(jī)構(gòu)或經(jīng)銷商，新鋼公司的貨物主要通過新鋼公司鐵路專用線經(jīng)浙贛線運(yùn)往外省市。小型代理商主要銷售新鋼公司生產(chǎn)的建材，從新鋼公司用汽車運(yùn)出來，銷到某市及周邊。某市有十幾家專門銷售南鋼、萍鋼等產(chǎn)品的代理商，在某設(shè)有辦公室。2．3．2 宜春、萍鄉(xiāng)等地鋼材市場現(xiàn)狀分析（1）宜春鋼材交易市場現(xiàn)狀宜春市沒有專門的成規(guī)模的鋼材現(xiàn)貨交易市場，鋼材銷售主要集中在建材大市場。據(jù)調(diào)查，宜春市的鋼材倉儲(chǔ)比較零散，沒有大型的鋼材堆場，僅在江西省物資儲(chǔ)備局 370 處物資儲(chǔ)備庫約有 5000 平方米鋼材倉儲(chǔ)設(shè)施。市場內(nèi)大型商家每年的銷售量約 2－3 千噸，店面租金約 20 元/，店鋪后面是鐵路貨運(yùn)站場，市場每年的銷售量約為 5 萬噸。319 國道、滬瑞高速、浙贛鐵路貫穿整個(gè)開發(fā)區(qū)。② 萍鋼公司萍鄉(xiāng)鋼鐵有限責(zé)任公司始建于 1954 年，現(xiàn)有總資產(chǎn) 66 億元，是江西省最早的正規(guī)鋼鐵企業(yè)。 （3）吉安鋼材交易市場現(xiàn)狀吉安吉州區(qū)城南鋼材市場和城北分散的鋼材經(jīng)營戶約有 30 余家，年銷售約 5 萬噸。2．4 某鋼材交易大市場需求分析根據(jù)表 2－2 和 2－4 可知，隨著這某、宜春、萍鄉(xiāng)、吉安等地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建筑業(yè)鋼材消耗量呈增長趨勢(shì)，不言而喻，工業(yè)用鋼材的需求量也會(huì)不斷增大。市場建成后，某東風(fēng)鋼材市場將整體搬遷，并考慮吸引宜春和吉安兩地區(qū)商家的 60%、萍鄉(xiāng)商家的 30%和其他地區(qū)商家 10 家進(jìn)入現(xiàn)貨市場經(jīng)營。另外，大型代理（批發(fā)）商也會(huì)對(duì)倉儲(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生需求，某市現(xiàn)有大型鋼材代理商二十余家，考慮到大市場會(huì)吸引周邊地區(qū)商家，平均每戶需要倉儲(chǔ)面積 400 平方米考慮，計(jì) 40 戶，則至少需要倉庫及堆場面積 16000 平方米。通過對(duì)國內(nèi)鋼材物流配送中心的調(diào)查資料分析，結(jié)合某鋼材交易市場鋼材加工品種的實(shí)際情況，取每萬平方米的年加工能力為 30 萬噸，則需要流通加工中心的面積.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告為 1500 平方米。詳見表 27。某鋼材交易大市場的建成將會(huì)完善和加速周邊城市乃至整個(gè)某地區(qū)鋼材產(chǎn)品貿(mào)易與配送的發(fā)展，輻射周邊省市。鋼材流通必須以市場為導(dǎo)向，走貿(mào)易、倉儲(chǔ)與加工配送等多方位服務(wù)相結(jié)合的路子，向社會(huì)化、集約化、現(xiàn)代化、市場化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營發(fā)展。物流的專業(yè)化體現(xiàn)在將先進(jìn)的管理技術(shù)和理念引入到物流的整個(gè)運(yùn)作過程中，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、流通加工等階段的專業(yè)化，從而提高企業(yè)效益，降低各行業(yè)的物流成本。通過建立鋼材交易大市場，能夠使鋼材的購、儲(chǔ)、銷、運(yùn)等環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)一體化，同時(shí)可以采用先進(jìn)實(shí)用的物流作業(yè)手段和設(shè)備服務(wù)鋼材市場，可以在以下幾個(gè)方面提升市場的競爭.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告力：地理位置優(yōu)越擬建的某鋼材交易大市場位于某市城區(qū)西南市環(huán)城西大道一側(cè)，與省道吉新公路相連，距某火車站貨場及滬瑞、贛粵、武吉高速出入口僅需幾分鐘的路程，緊鄰江西省最大的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)某鋼鐵有限責(zé)任公司，與某鋼鐵貨場隔路相望，交通極為便利。提高服務(wù)水平，提升市場形象通過使用專業(yè)化的物流服務(wù)，配送及時(shí)率、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度、損毀率等作業(yè)指標(biāo)均能有效改善，顧客滿意度將得到提高，對(duì)市場及入住商戶的形象提升也有幫助。從近年來某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來看，服務(wù)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比例越來越大，專業(yè)市場對(duì)于某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有非常重要的支持作用，現(xiàn)代物流業(yè)作為商業(yè)及專業(yè)市場的保障體系，其運(yùn)作水平和運(yùn)作效率的高低對(duì)于專業(yè)市場的順利運(yùn)作，服務(wù)質(zhì)量的提升有重要意義。鋼材交易大市場應(yīng)以某地區(qū)的鋼材需求為出發(fā)點(diǎn)，以某市東風(fēng)鋼材市場、鋼材物流設(shè)施及某地區(qū)鋼材需求對(duì)鋼材交易物流設(shè)施為需求來規(guī)劃建設(shè)，將原有的落后的、軟硬件設(shè)施差的鋼材市場及鋼材物流設(shè)施取消，代之以先進(jìn)適用的鋼材交易與物流設(shè)施，以現(xiàn)代商業(yè)與物流理念來開發(fā)、運(yùn)營和管理鋼材交易大市場，把鋼材交易大市場辦成鋼材信息發(fā)布、展示、交易、流通加工、物流配送、倉儲(chǔ)等多功能于一體的、代表某地區(qū)的一流水平的現(xiàn)代鋼材交易大市場，創(chuàng)造出全新的鋼材交易大市場形象。.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告4．1 交易大市場類型與定位（1）市場類型：區(qū)域性現(xiàn)代鋼材交易大市場；（2）市場形象定位：某地區(qū)鋼材交易與物流的主要市場、江西省鋼材交易與物流的重要市場。4．5 交易大市場服務(wù)定位為客戶提供完善的、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、收費(fèi)合理、滿意度高的全方位、一條龍服務(wù)，提高交易大市場及客戶的市場競爭力。5．3 服務(wù)范圍以某為中心的 100 公里半徑為主要服務(wù)區(qū)域，以某地區(qū)為重要服務(wù)區(qū)域，以周邊地區(qū)為輔助服務(wù)區(qū)域。（3）流通加工功能：鋼材矯正、分條、橫切、套裁、折彎、焊接、磨砂、剪切等。5．6 經(jīng)營策略為了實(shí)現(xiàn)某鋼材交易大市場的戰(zhàn)略定位，從某鋼材交易大市場發(fā)展的良好環(huán)境出發(fā)，運(yùn)用現(xiàn)代物流和現(xiàn)代市場經(jīng)營的理念，做強(qiáng)做大某鋼材交易大市場，應(yīng)采取如下經(jīng)營策略：（1）正確處理物流與商流的關(guān)系，樹立物流為商流服務(wù)的戰(zhàn)略思想，為了商流的發(fā)展可以暫時(shí)犧牲一些物流的利益，以優(yōu)惠的倉租為市場客戶提供物流服務(wù)；（2）市場運(yùn)作管理模式可采取在統(tǒng)一物業(yè)管理與服務(wù)的基礎(chǔ)上，實(shí)行多樣化經(jīng)營，即中心開發(fā)商自營（物流業(yè)務(wù)） 、中心開發(fā)商與其他企業(yè)合營（商務(wù)服務(wù)） 、進(jìn)入中心企業(yè)分散自營（交易業(yè)務(wù)）等多種經(jīng)營方式相結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性：①市場實(shí)行統(tǒng)一管理、分散自營：由開發(fā)商統(tǒng)一對(duì)市場進(jìn)行推廣與管理，經(jīng)銷商分頭開展經(jīng)營活動(dòng)，完成各自的交易活動(dòng)。（4）加強(qiáng)宣傳推廣，每年組織一、兩次鋼材采購交易會(huì)，打造品牌，樹立良好形象，提升影響力，擴(kuò)大知名度和信譽(yù)度，吸引更多的采購商入場采購，形成經(jīng)銷商賺.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告錢效應(yīng)，吸引更多的經(jīng)銷商入場經(jīng)營，提升市場的價(jià)值，從而提高設(shè)施租金，為市場經(jīng)營商帶來更大的收益。（3）辦理房屋承租手續(xù)經(jīng)營者須辦妥房屋承租手續(xù)，取得承租憑證并辦理入住手續(xù)后方能使用房屋。為此，對(duì)物流配送區(qū)（中心）的內(nèi)部作業(yè)流程進(jìn)行良好的規(guī)劃是非常必要的。檢查完畢，如果貨物符合要求，檢驗(yàn)員確認(rèn)貨主姓名并把入庫標(biāo)簽貼在貨品的指定位置。每天分幾次，保管員按照指令清點(diǎn)貨物品種、數(shù)量等并對(duì)出入庫的量進(jìn)行核對(duì)。②流通加工：行車按照保管員的指示把需要加工的貨物搬運(yùn)到流通加工區(qū)，根據(jù)客戶要求做相應(yīng)的加工。由倉管員或發(fā)貨員收留相應(yīng)發(fā)貨單，確認(rèn)出貨完畢。單證處理員錄入發(fā)貨單單號(hào)，確認(rèn)配送完畢。屆時(shí)形成物流、商流、資金流、信息流于一體的以商品交易與綜合物流為核心的、立足某市、服務(wù)某地區(qū)、輻射周邊地區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、信息平臺(tái)具備、管理先進(jìn)、功能齊全、設(shè)備設(shè)施適用、效益可觀的鋼材交易大市場，成為某地區(qū)鋼材交易市場的主要設(shè)施，成為江西省重要的鋼材交易市場。.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告第七章 某鋼材交易大市場建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模7．1 建設(shè)用地概況某鋼材交易大市場位于某市城區(qū)西南市環(huán)城西大道一側(cè)，距市中心 2 公里，與省道吉新公路相連，距某火車站 5 分鐘的路程，距某火車站貨場 7 分鐘的路程，距滬瑞、贛粵、武吉高速出入口 8 分鐘的路程，緊鄰江西省最大的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)某鋼鐵有限責(zé)任公司，與某鋼鐵貨場隔路相望。用社會(huì)各行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)交易與物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展進(jìn)行定量、定性分析和預(yù)測，從而為確定市場和物流倉儲(chǔ)設(shè)施規(guī)模提供可靠依據(jù)。交易大市場建設(shè)超前于現(xiàn)有市場與物流發(fā)展階段，其中一個(gè)主要目的就是為引導(dǎo)市場與物流設(shè)施的合理布局并提供發(fā)展的用地保障。 （2）商務(wù)服務(wù)區(qū)包括經(jīng)銷商商務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心和物業(yè)管理中心，為鋼材交易大市場的客戶提供各種商務(wù)辦公、商務(wù)服務(wù)及生活服務(wù)； ①經(jīng)銷商商務(wù)中心為大中型鋼材代理商、批發(fā)商商務(wù)辦公、接待、業(yè)務(wù)處理的場所；②商務(wù)服務(wù)中心為客戶提供金融、結(jié)算、物流事務(wù)、法律事務(wù)、信息咨詢、保險(xiǎn)、工商稅務(wù)、郵政、電信等服務(wù)；③生活服務(wù)中心為客戶提供餐飲、食堂、住宿、小超市等服務(wù)；④物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)鋼材交易大市場物業(yè)管理工作