【正文】 ”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。④ 四類客戶：華龍區(qū)公務(wù)員華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對(duì)住房的要求越來越高，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在濮陽華龍區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢。2）需求分析年 份201120122013商品房施工面積（萬平方米）增幅 14．08%24．90%12．12%年 份201120122013商品房施工面積（萬平方米）增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。投資的熱潮源于市場需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。濮陽市民對(duì)華龍區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰%；電力、%。2007年，濮陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價(jià)因素，%。%；，%。其中,。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。增長 %；，%；，%。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡45畝2規(guī)劃總建筑面積㎡120000㎡其中：住宅建筑面積㎡47,其中：12層商鋪建筑面積㎡其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%　4容積率5綠地率　%6項(xiàng)目總投資萬元400007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動(dòng)態(tài)投資回收期年. 問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為濮陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加濮陽市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。青年城項(xiàng)目符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，—2個(gè)百分點(diǎn)。第1章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：巴黎春天項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：濮陽市益利置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：人民幣1000萬元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：王紅霞可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。濮陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路西，總占地面積45畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及濮陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。%，%?！?，‰，‰。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠）。%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2012013年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。濮陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年濮陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。2008年濮陽樓市分析① 濮陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，濮陽2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為濮陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽鐵路部門職工等等。⑤ 五類客戶：濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽房價(jià)目前在全國來講都偏低，2007年全國地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/㎡,濮陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買。① 銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，㎡，；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年10月初開盤：l 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2012年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；l 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2013年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，； 銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽目前房價(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈?dāng)長的一段時(shí)間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，低于全省平均水平。在濮陽市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。3） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。⑤ 營銷活動(dòng)l 活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。l 活動(dòng)五：系列名人講座。l 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。 l 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到濮陽的每一個(gè)角落。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)濮陽市規(guī)劃局審議通過。政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。青年城項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年柟饫砟?。?更多的廣場和綠化開放的空間。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公