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巴黎春天房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-05-04 04:30本頁(yè)面
  

【正文】 保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策,改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境,提高采暖和空調(diào)的能源利用效率,根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后,直接排入市政雨水管。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置,管徑DN150,并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D(138M3/H);室外消防用水量Q=20L/S。. 給排水設(shè)計(jì)給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152003](03年版)2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842001](05年版)4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142006]7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600;小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主,抗?jié)B等極S8。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí),設(shè)計(jì)使用年限50年,抗震設(shè)防類別丙類,地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí),地下室防水等級(jí)二級(jí)。Ⅱ、具備必要的抗震承載力,良好的變形能力和消耗地震能量的能力。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。④ 戶型設(shè)計(jì)新穎,增加品位空間,符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求,提升賣點(diǎn)。② 充分考慮濮陽(yáng)的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求組織穿堂風(fēng),明廚、明衛(wèi),提高生活品質(zhì)。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色,用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果;在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn),讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉,又盡顯尊貴、典雅,浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格,采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái),經(jīng)典的三段式立面,在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路,結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置,形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街,沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè),增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主,靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居,同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓,物業(yè)類型較為多樣。③ 充分考慮濮陽(yáng)的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。② 更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊,形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居,強(qiáng)化了“水景”住宅概念。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù),向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案① 挖掘地塊核心價(jià)值,以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū);② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì),保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作;③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì),以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間;④ 人車雙路線設(shè)計(jì),即相對(duì)人車分流系統(tǒng),避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。青年城項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 第4章 建筑方案. 設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093(2002年版)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522005《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797《城市規(guī)劃編制辦法》《濮陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》濮陽(yáng)市2004年城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì). 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計(jì)上,景為導(dǎo)向,考量濮陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣,利用地形,讓建筑樓棟合理布局,充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通,而且每棟均擁有寬綽樓間距,使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合濮陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽(yáng)市華龍區(qū)總體規(guī)劃,貫徹了濮陽(yáng)市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略,其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善,承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍,只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃,已經(jīng)濮陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。l 公關(guān)活動(dòng):開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng),開盤當(dāng)日舉行1-2場(chǎng),開盤后視銷售情況舉行。 l 單張派發(fā):每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到濮陽(yáng)的每一個(gè)角落。l 影視廣告:開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。l 公交和站臺(tái)廣告:開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月,周期半年。開盤當(dāng)月,公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工,舉辦各種活動(dòng),擴(kuò)大在濮陽(yáng)的知名度,加以促進(jìn)銷售。l 活動(dòng)五:系列名人講座。l 活動(dòng)三:“百年濮陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。⑤ 營(yíng)銷活動(dòng)l 活動(dòng)一:“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái),值得周期性的高密度投放。② 短信推廣 成本低,覆蓋面廣,操作簡(jiǎn)單靈活,可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間,升值的潛力很大。3) 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位:根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格,標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡;其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米,2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米,3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米,1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米,3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米,3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米,詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。2007年6月份時(shí),,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。一是房貸新政策抬高門檻,開發(fā)企業(yè)融資成本增加,自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲;其次是本身就稀缺的土地,協(xié)議出讓方嚴(yán)管后,地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì);其三是建材價(jià)格在上漲,提高了建筑成本;第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善,房屋成本上漲;最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2007年開始進(jìn)入第三階段,濮陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后,已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。在濮陽(yáng)市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上,市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn),濮陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段:90年代至2001年為第一極端,這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整;2002年至2006年為第二階段,這一階段是濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段,也是譜寫濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。① 銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套,㎡,;② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年10月初開盤:l 開盤后一個(gè)月內(nèi),即至2012年11月底,完成總銷售任務(wù)的50%,約186套住 宅,銷售金額約9000萬(wàn);l 開盤后三個(gè)月內(nèi),即至2013年1月底,完成總銷售任務(wù)的70%,約260套住宅,; 銷售收入預(yù)測(cè)1)周邊城市房?jī)r(jià)比較:許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,濮陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平,經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?,在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里,將有比較好的成長(zhǎng)空間,2007年10月下旬,由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行,湖南銀行監(jiān)局,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉:全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米,低于全省平均水平。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期,計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。⑦ 七類客戶:各地房地產(chǎn)投資人士濮陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低,2007年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/㎡,濮陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡,有著極大的升值空間,將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。濮陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié),外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè),一方面是為了改善父母的居住環(huán)境;另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑤ 五類客戶:濮陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)濮陽(yáng),大型規(guī)模的社區(qū)都罕有,特別是別墅社區(qū),對(duì)于在外工作的濮陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房,一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū),作為湘江邊唯一的別墅區(qū),湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。③ 三類客戶:周邊學(xué)校老師華龍區(qū)學(xué)校眾多,從小學(xué)到大學(xué)皆而有之,如華龍區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濮陽(yáng)師范學(xué)院、濮陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、濮陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、濮陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等,從業(yè)教師近萬(wàn)人,而且學(xué)校老師待遇較高,具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為濮陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標(biāo)客戶群定位如下:① 一類客戶:企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多,上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽(yáng)鐵路部門職工等等。. 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地華龍區(qū)是濮陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里,人流量非常大。房地產(chǎn)投資需求減弱,將緩解土地供求的矛盾。3)土地供給將進(jìn)一步緊縮。2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。另外,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。2008年濮陽(yáng)樓市分析① 濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí),濮陽(yáng)2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn):1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。③ 商品房供給快速增長(zhǎng),市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析:綜上所述,我們可以對(duì)近幾年濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下:① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng),但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。濮陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1)供給分析年 份2010201120122013商品房施工面積(萬(wàn)平方米)其中新開工面積(萬(wàn)平方米)新開工面積增幅%%%%2013年,不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上,%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系,2007年可以算是一個(gè)不折不扣的濮陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)年。從近幾年的數(shù)據(jù),我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),如下:年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額(億元)增長(zhǎng)幅度%%%%上表中很明顯,2012013年是濮陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年,快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。2010年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起,也可以說(shuō)是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng),而2013年將這種熱潮推向了頂峰。主要特征:片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少,先天條件不足,推出樓盤一般中低檔次,主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額,如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤,價(jià)格相對(duì)比較低。樓盤在同等檔次的情況下,銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境,現(xiàn)已成為濮陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。②華龍區(qū)板快濮陽(yáng)市新的行政中心,市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū),已形成一定的規(guī)模,政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn),片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)
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