【正文】 保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》，JCJ1342001制定的標準為依據(jù)。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。. 給排水設(shè)計給排水 ① 設(shè)計規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500152003]（03年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB500842001]（05年版）4) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500142006]7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。⑤ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。④ 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。② 充分考慮濮陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。③ 充分考慮濮陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。② 更多的廣場和綠化開放的空間。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。. 項目總體規(guī)劃方案① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。青年城項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 第4章 建筑方案. 設(shè)計依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（2002年版）《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522005《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797《城市規(guī)劃編制辦法》《濮陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準則》濮陽市2004年城市總體規(guī)劃本項目鄰近的湘江風光帶設(shè)計. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計上，景為導向，考量濮陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。政策環(huán)境本項目的建設(shè)符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)濮陽市規(guī)劃局審議通過。l 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。 l 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到濮陽的每一個角落。l 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。l 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在濮陽的知名度，加以促進銷售。l 活動五：系列名人講座。l 活動三：“百年濮陽湘江風光帶”攝影圖片展”。⑤ 營銷活動l 活動一：“沿江風光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。3） 項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。2007年6月份時，,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2007年開始進入第三階段，濮陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。在濮陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。① 銷售量一期工程1至3號樓標準層住宅372套，㎡，；② 銷售進度本項目預(yù)計2012年10月初開盤：l 開盤后一個月內(nèi)，即至2012年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；l 開盤后三個月內(nèi)，即至2013年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，； 銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，濮陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈旈L的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，低于全省平均水平。銷售部計劃在項目開盤前進行為期3個月的蓄客期，計劃儲備客戶3000批以上。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,濮陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。濮陽人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑤ 五類客戶：濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。③ 三類客戶：周邊學校老師華龍區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如華龍區(qū)實驗小學、濮陽師范學院、濮陽工業(yè)大學、濮陽機械技術(shù)學校、濮陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為濮陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽鐵路部門職工等等。. 銷售預(yù)測項目需求分析本項目所在地華龍區(qū)是濮陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。3）土地供給將進一步緊縮。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。2008年濮陽樓市分析① 濮陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，濮陽2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。濮陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年濮陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。濮陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份2010201120122013商品房施工面積（萬平方米）其中新開工面積（萬平方米）新開工面積增幅%%%%2013年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個不折不扣的濮陽房地產(chǎn)開發(fā)年。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2012013年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。2010年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2013年將這種熱潮推向了頂峰。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。②華龍區(qū)板快濮陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。峰境、亞華名都、世紀名城等。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場