【正文】 綜上所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。第14章 研究結(jié)論與建議. 可行性研究結(jié)論市場分析結(jié)論通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、濮陽市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著?？傊?，該項目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競爭力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風(fēng)險控制到較低水平。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進(jìn)行保證。銷售風(fēng)險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。. 風(fēng)險分析政策風(fēng)險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。城市發(fā)展濮陽市經(jīng)濟(jì)，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)濮陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，濮陽市各項基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項目作為濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在濮陽湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。具體體現(xiàn)在如下方面：引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動濮陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展濮陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。詳見附表八。詳見附表八。盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，可以測算出所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；. 財務(wù)評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。本項目資金籌措情況如下表所示：第12章 財務(wù)評價. 項目評估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī) 。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。投資估算結(jié)果項目總投資為40000萬元，包括工程費用18122萬元，前期費用311萬元，土地費用1,報建費548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項目自籌資本金為10000萬元（約占總投資的67%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。項目的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。. 招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會制定的《湖南工程建設(shè)項目可行性報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》及《湖南省實施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。在項目定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤項目進(jìn)展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。一個招投標(biāo)項目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價，招標(biāo)項目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)項目的成功是一個有力的保障。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項目中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項目成功的基本保證。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進(jìn)入。招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項目成功的堅實支柱。招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項目成功的關(guān)鍵。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項目成功的基礎(chǔ)。. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個成功的招標(biāo)項目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而價格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價，爭取中標(biāo)。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競爭機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項目質(zhì)量優(yōu)化。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進(jìn)度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。2014年3月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；2016年2月，17號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；2017年4月，17號樓公共停車場建設(shè)主體完工；2017年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。第9章 項目實施進(jìn)度. 項目開發(fā)期2014年12月至2016年10月為項目主體工程建設(shè)期。自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。總體消防設(shè)計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。⑥建設(shè)項目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。④落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。⑥建設(shè)項目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。④建立健全項目安全施工應(yīng)急救援體系。②對重大危險源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。第7章 勞動衛(wèi)生與消防. 指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導(dǎo)，堅持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責(zé)任，建立長效的安全機(jī)制，堅持安全消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。② 堅持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。. 環(huán)境保護(hù)措施設(shè)計依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計規(guī)范》。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部?！?出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),℃的極端最低氣溫,℃。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。第5章 節(jié)能節(jié)水措施. 設(shè)計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、