【正文】 性質的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學③ 建筑立面體現典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。樓層蓋均休用現澆梁板結構。. 給排水設計給排水 ① 設計規(guī)范1) 《建筑給水排水設計規(guī)范》 [GB500152003]（03年版）2) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 [GB500842001]（05年版）4) 《建筑設計防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設計規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設計規(guī)范》 [GB500142006]7) 國家和本地區(qū)現行的有關規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水小區(qū)西側海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區(qū)雨水經室外水管集中后，直接排入市政雨水管。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。. 環(huán)境現狀氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現象導致氣候異常變化的重要表現。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部。. 環(huán)境保護措施設計依據《環(huán)境空氣質量標準》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》；《大氣污染物綜合排放標準》；《室外排水設計規(guī)范》。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。⑥建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。④落實有關規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。總體消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。消防道路設計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置。自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設置自動噴水滅火系統(tǒng)。2014年3月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；2016年2月，17號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；2017年4月，17號樓公共停車場建設主體完工；2017年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。在建立和完善社會主義市場經濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經濟的、有效的使用，確保招標項目質量優(yōu)化。招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經濟、科技信息，與國內外市場接軌的有效途徑。在招標投標過程中，投標方為了經濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。業(yè)主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。招投標機構從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。招標機構如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質的專家建立了融洽的、長期的工作關系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領域的豐富經驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關鍵的意見和建議，完善招投標文件或對參與投標的設備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。在項目定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業(yè)人員仍應及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產后，還應回訪業(yè)主，了解設備使用情況。項目的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎設施建設，重要設備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。折現率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10%；. 財務評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。詳見附表八。. 不確定性分析敏感性分析根據本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現值（NPV）、財務內部收益率（FIRR）進行敏感性測試。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目作為濮陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司在濮陽湘江東岸南段地區(qū)建設的又一大型房地產開發(fā)項目，將從產品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質量控制，將高標準高品質的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。城市銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現代時尚相結合?？傊擁椖慷ㄎ惠^準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。綜上所述，本項目的實施，其社會、經濟效益顯著，建議盡快辦理相關審批手續(xù)，做好規(guī)劃設計，投入開發(fā)建設。第14章 研究結論與建議. 可行性研究結論市場分析結論通過對當前宏觀經濟形式、濮陽市房地產市場的調查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎條件已經具備，市場進入時機也已經成熟，符合國家相關法規(guī)、政策規(guī)定，經濟效益和社會效益顯著。 工期和工程質量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。. 風險分析政策風險及防范近期國家對房地產各項政策變動頻繁，宏觀調控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經濟降溫，其中有的政策對房地產開發(fā)產業(yè)影響深遠。發(fā)展濮陽市經濟，從實質上提升區(qū)域價值根據濮陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，濮陽市各項基礎設施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。具體體現在如下方面：引進先進的住宅開發(fā)理念，推動濮陽市房地產業(yè)的發(fā)展濮陽市房地產近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數房地產開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當地環(huán)境、氣候條件，房地產開發(fā)從住居習慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經驗，造成了房地產產品同質化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。詳見附表八。盈利能力分析財務內部收益率根據預計的現金流量表計算，可以測算出所得稅后財務內部收益率（FIRR）%，詳見附表八。本項目資金籌措情況如下表所示：第12章 財務評價. 項目評估依據 建設部頒布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（第二版）； 國家現行的財稅制度和有關法規(guī) 。投資估算結果項目總投資為40000萬元，包括工程費用18122萬元，前期費用311萬元，土地費用1,報建費548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項目自籌資本金為10000萬元（約占總投資的67%），全部用于本項目的開發(fā)和建設。. 招標依據根據《中華人民共和國招標投標法》、湖南省發(fā)展和改革委員會制定的《湖南工程建設項目可行性報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定》及《湖南省實施中華人民共和國招標投標法辦法》第十一條之規(guī)定，達到下列規(guī)模標準之一的，必須招標：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設計、監(jiān)理等服務，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標準，但項目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。一個招投標項目的運作并不是從發(fā)標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。由于招標機構在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構成員往往會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關招標管理的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。然而，由于招投標的重要意義已經被社會普遍接受和認識，越來越多的機構看好這個市場的前景，紛紛進入。招投標文件技術及商務條款的編制是否合理是招投標項目成功的關鍵。. 工程項目招標投標因素分析招投標是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應運而生的，一個成功的招標項目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。由于當今科學技術更新快，產品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。由此，會產生一系列弊端：投資總量難以調控，投資結構不夠合理，低水平重復建設過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。改革開放以來，我國經濟有了飛速發(fā)展。嚴格執(zhí)行專款專用、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現場進行檢查；(3)定期召開現場會議。第9章 項目實施進度. 項目開發(fā)期2014年12月至2016年10月為項目主體工程建設期。水量 室內消火栓用水量：30L/S室內消火栓用水量：25L/S