【正文】 性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。④ 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。. 給排水設(shè)計(jì)給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152003]（03年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842001]（05年版）4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142006]7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部。. 環(huán)境保護(hù)措施設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施?？傮w消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。2014年3月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；2016年2月，17號(hào)樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；2017年4月，17號(hào)樓公共停車場(chǎng)建設(shè)主體完工；2017年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。在建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)化。招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場(chǎng)份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭(zhēng)中標(biāo)，而價(jià)格是否較低是評(píng)標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競(jìng)相壓價(jià)，爭(zhēng)取中標(biāo)。招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長(zhǎng)期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評(píng)標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專業(yè)配置合理的專家評(píng)委，基于這些專家長(zhǎng)期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會(huì)給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評(píng)價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表損益和利潤(rùn)分配表（見附表六）。詳見附表八。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項(xiàng)目作為濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在濮陽湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)施工、材料采購、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng)開發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。城市銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。總之，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施，其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，投入開發(fā)建設(shè)。第14章 研究結(jié)論與建議. 可行性研究結(jié)論市場(chǎng)分析結(jié)論通過對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、濮陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。. 風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。發(fā)展濮陽市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值根據(jù)濮陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，濮陽市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。具體體現(xiàn)在如下方面：引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)濮陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展濮陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒有。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。詳見附表八。盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，可以測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（第二版）； 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 。投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為40000萬元，包括工程費(fèi)用18122萬元，前期費(fèi)用311萬元，土地費(fèi)用1,報(bào)建費(fèi)548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為10000萬元（約占總投資的67%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。. 招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬元人民幣以上的；④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡(jiǎn)單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長(zhǎng)周期的工作。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來說就意味著效益。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問效。檢查方法有以下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度. 項(xiàng)目開發(fā)期2014年12月至2016年10月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S