【正文】 司規(guī)模，提升公司形象，加強國際商務(wù)來往的公司或機構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機。目前中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報大廈更是在100—120元/平方米之間。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。District）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的地理中心，整體建設(shè)正處于一個飛速發(fā)展的階段。15樓裙樓，5層會所。表二、表三顯示：租賃方面 數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級寫字樓售價較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價值。28 分析： ◆12064,211農(nóng)科中心旁 世貿(mào)中心大廈37,500藍田路 江蘇大廈35,000深南路旁 大慶大廈6539,370深南大道南21 創(chuàng)展中心7035,200深南中路 國際科技大廈9030000福華路25 信息樞紐大廈50114,400濱河大道25 聯(lián)合廣場9092,800深南中路 賽格廣場7041,187深南中路冬季：： 佳和華強大廈7042,569深南中路18/F以上10以下6 長江世貿(mào)大廈8051,000深南大道12 國際文化大廈3540華泰路25 深茂商業(yè)中心8589,300深南大道月管理費 （RMB/M2） 特區(qū)報業(yè)大廈月平均叫價（RMB/M2）總建筑面積（M2）置位 表三：福田區(qū)寫字樓之租金報價　　 物業(yè)名稱 120嘉賓路 新都酒店6539,000 國貿(mào)大廈80嘉賓路34 陽光酒店6061,705人民南路27 發(fā)展中心大廈6568,600人民南路25 天安國際大廈5295,269人民南路空調(diào)另計 深房廣場 價格上，廠房的售價在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800元至8000元/平方米左右。 公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個公寓項目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。 三、南華大廈區(qū)域市場分析 車公廟片區(qū)市場背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。高交會促進寫字樓市場 深圳舉辦的高交會，促進許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。 加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。 b)另一方面，美國經(jīng)濟滑坡，一些跨國公司原定的擴張計劃擱淺；同時由于香港的經(jīng)濟跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。寫字樓市場分析 （一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀 市場供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米 羅湖區(qū)1,024,516平方米 福田區(qū)1,636,999平方米 南山區(qū)240,830平方米 需 市場占有量為2,212,（占用率75%） 羅湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。 一、 市場篇 第一章營銷準備 第三章營銷篇 第一章項目分析 第二章 第二篇消費者分析 市場分析 第二章 第一章錄 第一篇 （二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測 寫字樓市場租售略顯平淡 進入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。 兩大利好促進經(jīng)濟良性發(fā)展 a)隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 租賃寫字樓的大多為新成立的公司 前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎(chǔ)上又擴租29層整層。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析 公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 —100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。 i.車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題 公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。 ◆以上寫字樓售價調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級寫字樓項目價格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價位，西部寫字樓熱潮不日掀起。 2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒 類別大慶大廈創(chuàng)展中心 規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓 價格均價8200元/平方米均價7800元/平方米 付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭 銷售情況一般好 購買人身份部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人新興中、小型公司創(chuàng)辦人 銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點工程及數(shù)十個開發(fā)項目建設(shè)在緊鑼密鼓的進行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國際商會大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場反應(yīng)。整體出租率較高。 加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。消費者分析 一、寫字樓客戶調(diào)查分析 二、公寓客戶調(diào)查分析 三、商服用房客戶調(diào)查分析 第二篇多路公交大巴、中巴穿梭來往。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。 ◆電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。2001年9月11月完成 ③主體土建工程2002年11月前完成 竣工及交付使用 ① 項目預(yù)售工作 2）景觀資源 3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。大廈外形現(xiàn)代感強，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。 三、南華大廈劣勢分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠，另一個為東海花園站。 公寓部分 ①作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。 ②空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園的實用率及綠化造成一定難度。業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20% 投資取向酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90% 選擇依據(jù)地段，交通，價格 面積40平米左右 裝修程度基本裝修50%，中檔裝修40% 付款方式按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務(wù)公寓需求傳真，電視，空調(diào) 商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務(wù) （以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場客戶分析） 分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認同，白領(lǐng)人士及 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認同，輕松無比 的一成首期市場呼聲很高。也就是說，既要有國際水平的設(shè)計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。 ◆在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。據(jù)有關(guān)