【正文】 廈全框架結構，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個空中花園，十三至二十五層，每隔層四個空中花園，充分體現(xiàn)了生態(tài)建筑概念。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點“農(nóng)科中心”。對于準備擴大公司規(guī)模，提升公司形象，加強國際商務來往的公司或機構，入駐中心區(qū)將帶來更大商機。目前，中心商務區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。District）——商務中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的地理中心，整體建設正處于一個飛速發(fā)展的階段。15樓裙樓，5層會所。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務中心區(qū)即泛商務中心區(qū)形象靠攏。28 分析： ◆64,211 世貿(mào)中心大廈37,500 江蘇大廈35,000 大慶大廈39,37021 創(chuàng)展中心35,200 國際科技大廈3000025 信息樞紐大廈114,40025 聯(lián)合廣場92,800 賽格廣場41,187冬季：： 佳和華強大廈42,56918/F以上10以下6 長江世貿(mào)大廈51,00012 國際文化大廈25 深茂商業(yè)中心89,300月管理費 （RMB/M2） 特區(qū)報業(yè)大廈總建筑面積（M2）位 新都酒店 國貿(mào)大廈34 陽光酒店61,70527 發(fā)展中心大廈68,60025 天安國際大廈95,269空調(diào)另計 深房廣場 價格上，廠房的售價在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800元至8000元/平方米左右。 三、南華大廈區(qū)域市場分析 車公廟片區(qū)市場背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。高交會促進寫字樓市場 深圳舉辦的高交會，促進許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。 b) 一、 市場篇 第一章營銷準備 第三章營銷篇 第一章項目分析 第二章 第二篇市場分析 第二章 （二）寫字樓市場特征及趨勢預測 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。租賃寫字樓的大多為新成立的公司 前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎上又擴租29層整層。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析 公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 —100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題 公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。 ◆ 2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒 類別創(chuàng)展中心 規(guī)模均價8200元/平方米一次性付款，銀行按揭一般部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。整體出租率較高。消費者分析 一、公寓客戶調(diào)查分析 三、 電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。主體土建工程 項目預售工作 3）地鐵概念 大廈外形現(xiàn)代感強，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。南華大廈劣勢分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠，另一個為東海花園站。作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園的實用率及綠化造成一定難度。白領40%，商人40%，其它職業(yè)20% 投資取向地段，交通，價格 面積基本裝修50%，中檔裝修40% 付款方式閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務公寓需求商務中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡 物業(yè)管理在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。 說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應短缺，所能提供的必受歡迎，同時也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價值被普遍認可。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會有相當一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團。中會議室1個（100150平米） 可容納十五至二十人，供租戶租用。 （裝修標準：500元/平方米） 科技 ◆深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、證券評論、上市公司資料等全部功能，各種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實時更新，更為突出的是，能同時進行證券委托買賣，速度當然比電話委托快得多。公寓開通互動電視，即視頻點播(VOD)。接駁全國最大的網(wǎng)上書庫，坐于家中，各種資料，隨心應手察閱。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。向南面較向北面分隔容易一些 ◆并與競爭對手對比優(yōu)劣，運用市場對比法進行價格修正，合理制定價格。因比較標的南華大廈創(chuàng)展中心20182020202020212021100100因 理低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間。 ◆小幅頻調(diào) ◆儲備后手 適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。 2月份并不是銷售高峰期，按照南華大廈的項目進程，春節(jié)過后開盤應是抓緊銷售時間的最好時機，在市場淡靜之時，大手筆出牌，配合加入WTO利好消息，必定可以一舉成功。 優(yōu)點： 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙；l 以80平方米寫字樓單位為例，平均售價為8300元/平方米，總價664000元，則三成首期為199200元。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個月內(nèi)付清全部樓款。 輔助通路：由于車公廟片區(qū)較為偏僻，建議采用分店式銷售， 開設福田、羅湖、南山三處分銷售樓處。 第二章營銷包裝計劃 二、具體表現(xiàn)為，2月下旬預熱市場，塑造品牌形象，3月初召開一次有著名專家、學者參加的研討會，會議安排如下： 主題：WTO后的CBD與NCBD寫字樓 參加人員：全市主流媒體，北京、上海、深圳操作CBD樓盤專家 雜志類：內(nèi)部刊物，通訊等。,share科技 額外5%折扣根據(jù)銷售情況靈活調(diào)整，如形式樂觀則提價，減少后期風險完成售樓處的設計、施工和裝修工作；設計新形象圍墻和路旗；強勢廣告組合，寫字樓新概念的炒作，重磅刺激市場商場廣告。營銷費用估算 鑒于本項目規(guī)劃檔次高及本案營銷概念的推廣炒作量大，根據(jù)多年的實際操盤經(jīng)驗和具體的營銷計劃安排，本項目的營銷推廣費用占本項目銷售額的4%（普通寫字樓為3%），即約740萬元，此費用可支持樓盤達到90%以上銷售率，并同時為發(fā)展商自身樹立良好的企業(yè)形象與樓盤開發(fā)口碑效應。 公關促銷活動利用項目封頂?shù)牧己眯蜗螅瑥垝飕F(xiàn)場條幅 （含裝修）95%商場招租 6830010%剩余單位及 保留單位 5830020%所有公寓、寫字樓1222F 4830030%所有公寓、 寫字樓1220F 3830030%所有公寓單位 282005%推售單位 1銷售均價 (折后元/m2) 公寓銷售率基于上述考慮，我司將本項目的整體營銷推廣工作分為5個階段進行： 序號 現(xiàn)場包裝 所有現(xiàn)場包裝部分， 寫字樓圍繞：NCBD 2）最終勝出形象代言人將獲贈CBD高級白領公寓一套。參與人必須為在職高級白領人士，活動共挑選一 男一女，作為電視廣告及報版形象代言人。塑造項目品牌與質(zhì)素，讓消費者從地域上接受項目的功能與內(nèi)涵。及經(jīng)濟學者，媒體記者，本市有影響力的業(yè)內(nèi)知名人士， 具體工作計劃 商會、行業(yè)協(xié)會等 （5）證券大戶室 （3）在本項目的目標消費群集中在一些 特定的社交圈內(nèi)設分點， （1） 付款方式 付款方式的運用在于促使消費者下定購買的決心，與分階段銷售配合有效說服觀望的消費者下定。由 ①Σ（各比較物業(yè)修正價格 寫字樓定價 修別