【正文】 江蘇大廈藍田路37,500 世貿(mào)中心大廈農(nóng)科中心旁64,21112028 分析： ◆上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級寫字樓售價較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價值。 ◆上表分析：福田中心區(qū)成為深圳城市空間的傾向性選擇 深圳寫字樓中心從以國貿(mào)大廈為中心的寫字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心的新的寫字樓熱點區(qū)域，再受福田中心區(qū)概念影響，導致寫字樓西移。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務中心區(qū)即泛商務中心區(qū)形象靠攏。以上寫字樓售價調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級寫字樓項目價格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價位，西部寫字樓熱潮不日掀起。 ◆表二、表三顯示：租賃方面 數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。 2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒 類別大慶大廈創(chuàng)展中心 規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風格西方超現(xiàn)代。占地5288平方米。31層塔樓 功能下面四層石油交易中心，五至六層會所，1822層酒店，其余寫字樓。15樓裙樓，5層會所。610樓發(fā)展商自用，11層設備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓 價格均價8200元/平方米均價7800元/平方米 付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭 銷售情況一般好 購買人身份部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人新興中、小型公司創(chuàng)辦人 銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務酒吧，獨立式空調(diào)，月供以元/平方米報價 配套設施五—六層會所五層會所 樓盤優(yōu)缺點大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠，內(nèi)部裝修檔次不夠 銷售方式世方代理世聯(lián)代理 發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點 CBD（CentralBusinessDistrict）——商務中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的地理中心，整體建設正處于一個飛速發(fā)展的階段。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡，六大市政重點工程及數(shù)十個開發(fā)項目建設在緊鑼密鼓的進行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。 深圳政府規(guī)劃，中心商務區(qū)CBD位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬平方米。規(guī)劃功能是為國際性跨國公司的商務活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。目前，中心商務區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設的國際商會大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場反應。其中江蘇大廈的銷售均價在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國際大型基金、證券、銀行、跨國公司已經(jīng)搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短幾個月內(nèi)達到98%的高銷售率。而目前市場反應顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前在深圳CBD第一個公開發(fā)售的寫字樓——國際商會大廈在沒有進行對外宣傳的情況下，更是在一個半月的時間內(nèi)達到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對CBD未來前景的看好。目前中心商務區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報大廈更是在100—120元/平方米之間。整體出租率較高。而在售的項目如國際商會大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠遠低于租金水平。另一方面，隨著中國市場進一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟特區(qū)，將會是眾多想進軍中國市場的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對寫字樓特別是甲級寫字樓的需求將會極大的刺激這個市場，起到一個良性的作用。對于準備擴大公司規(guī)模，提升公司形象，加強國際商務來往的公司或機構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機。 加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。尤其在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 第二章消費者分析 一、寫字樓客戶調(diào)查分析 二、公寓客戶調(diào)查分析 三、商服用房客戶調(diào)查分析 第二篇 項目篇 第一章項目分析 一、項目概況 二、SWOT分析 三、結(jié)論與對策 一、南華大廈項目概況 地理位置 南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對深圳著名豪宅東海花園，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點“農(nóng)科中心”。多路公交大巴、中巴穿梭來往。 附近配套：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料 南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。建筑層數(shù)為26層。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要求，為一棟26層單體建筑，配套設施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。 ◆地下車庫有146個停車位 ◆首層架空綠化面積為： ◆二至四層安排商場 ◆五至十二層為公寓 ◆十三至二十五層為寫字樓 ◆二十六層為會所 ◆該項目2001年7月22日開工，總工期500天，為深圳市康發(fā)發(fā)展公司在深圳開發(fā)建設的第三個地產(chǎn)項目。 規(guī)劃重點： ◆，建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強烈。 ◆大廈全框架結(jié)構(gòu)，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個空中花園，十三至二十五層，每隔層四個空中花園，充分體現(xiàn)了生態(tài)建筑概念。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。 ◆南華大廈配有中央空調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網(wǎng)聯(lián)動供冷。 ◆大廈高級智能化系統(tǒng)。 ◆大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線。 ◆電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。 南華大廈的設計總體思路現(xiàn)代，基本滿足甲級寫字樓需求，可供營銷賣點的內(nèi)容多，為策劃工作搭建了一個良好的平臺。 工程進度 建筑安裝修工程（7月20日開工） ①土方及樁基2001年7月9月完成 ②地下室施工2001年9月11月完成 ③主體土建工程2001年11月2002年4月完成 ④室內(nèi)公共部分及室外裝修2002年4月至2002年9月完成 ⑤綠化等附屬工程配套2002年11月前完成 竣工及交付使用 ①驗收及補正2002年11月底完成 ②入伙 項目預售工作2001年12底月開始內(nèi)部認購 2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售 二、南華大廈優(yōu)勢分析 項目現(xiàn)狀優(yōu)勢 1）區(qū)位優(yōu)勢： 南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道。作為福田中心區(qū)一級輻射區(qū)，各發(fā)展商爭相進駐，位于項目大廈對面的世貿(mào)中心大廈，作為西部標志性的寫字樓，將以其為中心向四周發(fā)射出一個龐大的寫字樓組團。 2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。 3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 4）規(guī)劃優(yōu)勢 大廈外形現(xiàn)代感強，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。 5）企業(yè)形象優(yōu)勢 南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團為上市公司，其資金實力及發(fā)展商形象都是樹立品牌形象的基礎(chǔ)。 項目潛在優(yōu)勢 1）CBD中心商務區(qū)一級輻射區(qū)域。 2）功能價值比優(yōu)勢：提高每個單位的價格含金量，導入服務概念、智能概念及運動概念，盡可能提升物業(yè)品質(zhì)及附加值。 三、南華大廈劣勢分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠，另一個為東?；▓@站。由于修建香蜜湖立交橋，將香蜜湖人行天橋拆掉，如果政府不開設深南大路地道，本項目將流失地鐵這一大交通炒作資源。 裙樓部分 ①商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。 ②600平米中空大堂設計使實用率大大降低，造成商場可用面積僅為2000多平方米，為招商帶來一定限制。 公寓部分 ①作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。價格成為公寓銷售的一大阻礙點； ②高級公寓外部環(huán)境較差。 寫字樓 ①寫字樓平面分隔難度大。 PS：寫字樓平面層原有規(guī)劃大戶型為主，現(xiàn)有規(guī)劃使劃分小面積寫字樓有一定困難，難以規(guī)劃走道并且容易造成黑屋現(xiàn)象，給寫字樓銷售帶來很大阻礙。 ②空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園的實用率及綠化造成一定難度。 叁 銷售對象的鎖定 （市場定位） 一、公寓客戶分析 高級公寓客戶調(diào)查表 職業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20% 投資取向酒商式公寓10%，商務公寓90% 選擇依據(jù)地段，交通，價格 面積40平米左右 裝修程度基本裝修50%，中檔裝修40% 付款方式按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會所設施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務公寓需求16