【正文】 740% 合計三套示范單位40% 售樓處公關(guān)促銷活動80% 各類活動網(wǎng)絡(luò)、其他40% 電視廣告2004% 媒體宣傳條幅、彩旗、路牌等50比例 售樓資料主要內(nèi)容示范單位正式推出，布置看樓通道、現(xiàn)場包裝，創(chuàng)造銷售氛圍。 （二）階段性營銷策略 根據(jù)項目的整體營銷戰(zhàn)略和階段性推廣要求，我司特針對階段具體的工作要求制定出如下具體的階段執(zhí)行策略計劃： 時 具體原因如下： 推廣計劃 一、SHARE 內(nèi) 參與人數(shù)：150人 主公關(guān)及促銷活動 研各項準(zhǔn)備資料 三、銷售通路 主 銀行按揭B 簽署認(rèn)購書時付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款的10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。更重要的是，本來不好賣的房子賣掉了。 如果按照消費者構(gòu)成情況看，三成首期款約需10萬—20萬之間，應(yīng)該有這個支付能力。 房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來深圳樓市只跌不升，令眾多所謂的炒樓群一族苦不堪言，因而投資信心大受打擊。留有余地鑒于本大廈成本因素，在大廈檔次規(guī)劃高及發(fā)展商良好品牌情況下，我司建議本大廈寫字樓價位為： 8300元/平方米 并加大包裝及營銷推廣力度，確保項目銷售進(jìn)程。8000元/平方米。較10110020202120202020202020創(chuàng)展中心南華大廈比較標(biāo)的考力的大慶大廈、創(chuàng)展中心、國際文化大廈作為參照樓盤。150平方米寫字樓分割理由如下： ◆ 完全實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，信息化物業(yè)管理，最新I服務(wù)管理模式，充分享受信息時代各項服務(wù)。走不出戶，享受股市、互動點播及網(wǎng)絡(luò)教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療 r)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與家庭自動報警系統(tǒng)聯(lián)動，對每一個出入口、重要的公共場所顯示并錄像，異常情況及時報警，徹底保證小區(qū)及住家的安全 p)通過網(wǎng)絡(luò)來預(yù)訂會議室 n) 南華大廈內(nèi)，所有服務(wù)將通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行 l)家庭醫(yī)院（遠(yuǎn)程醫(yī)療） ◆ 時尚 全商務(wù)裝修務(wù)必請專業(yè)裝修設(shè)計公司設(shè)計，確保時尚裝修感覺。 經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動售卡機(jī)，會所全采用刷卡計費形式，滿足大廈智能形象。SHEAE會議廳 隔層設(shè)計一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進(jìn)入，進(jìn)入SHARE會議廳可打服務(wù)電話點咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。手頭有五十萬元資金可調(diào)用 第二章深圳本地中小型企業(yè)70% ◆來深五至十年，有一定經(jīng)濟(jì)實力的中小型私營企業(yè) ◆ 由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大CBD開發(fā)力度等因素，使許多人意識到在深圳，特別是在CBD范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個良好的機(jī)遇。這一群體在購房時，所有人都不能不考慮居住與工作便利的關(guān)系問題。因此，他們更愿意接受時尚的消費方式。這一特點決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點。CBD白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費觀念超前，又有經(jīng)營頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點是：工作、生活、投資三不誤。 　　 四、 ◆ 三、寫字樓投資心理 投資，吸引炒家進(jìn)場，將對寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進(jìn)作用，在申奧成功及年初加入WTO的影響下，投資漸漸回暖，投資者對物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認(rèn)同會造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。 高級公寓外部環(huán)境較差。 4）規(guī)劃優(yōu)勢 2001年12底月開始內(nèi)部認(rèn)購 入伙 ◆二十六層為會所 ◆五至十二層為公寓 ◆首層架空綠化面積為： ◆ ◆ 附近配套：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 結(jié)論與對策 項目概況 二、尤其在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。其中江蘇大廈的銷售均價在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國際大型基金、證券、銀行、跨國公司已經(jīng)搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短幾個月內(nèi)達(dá)到98%的高銷售率。 安徽省政府 世聯(lián)代理 發(fā)展商離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次不夠 銷售方式五層會所 樓盤優(yōu)缺點小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務(wù)酒吧，獨立式空調(diào)，月供以元/平方米報價 配套設(shè)施 ◆競爭對手整體狀況分析（寫字樓） 1）深圳寫字樓情況分析 表一： 南華大廈區(qū)域市場分析 1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀 寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房 改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。寫字樓市場整體趨向好 深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。公寓市場分析 三、市場分析 一、營銷策略 第二章項目篇 第一章市場篇即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。位置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來越濃。深圳寫字樓售價對照 項目樓盤情況銷售狀況 報業(yè)大廈甲級寫字樓較好 奧林匹克大廈甲級寫字樓一般 電子科技大廈甲級寫字樓好 創(chuàng)展中心甲級寫字樓好 大慶大廈甲級寫字樓一般 國際文化大廈甲級寫字樓好 江蘇大廈甲級寫字樓好 現(xiàn)代之窗甲級寫字樓好 表二：深圳寫字樓租價對照 羅湖區(qū)寫字樓之租金報價 物業(yè)名稱置月平均叫價 （RMB/M2）蔡屋圍130200嘉賓路80人民南路100寶安南路A座60，B座50人民南路81 下面四層石油交易中心，五至六層會所，1822層酒店，其余寫字樓。而目前市場反應(yīng)顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前在深圳CBD第一個公開發(fā)售的寫字樓——國際商會大廈在沒有進(jìn)行對外宣傳的情況下，更是在一個半月的時間內(nèi)達(dá)到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對CBD未來前景的看好。 第二章 項目篇 一、策劃背景資料 南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強(qiáng)烈。大廈高級智能化系統(tǒng)。土方及樁基綠化等附屬工程配套驗收及補(bǔ)正2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售 二、CBD中心商務(wù)區(qū)一級輻射區(qū)域。商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。 寫字樓 ① 有前途、回報率高、風(fēng)險低的項目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標(biāo)。在支付能力能夠保證的前提下，他們會選擇更接近CBD或交通便捷的區(qū)域安家。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。CBD是城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。 南華大廈為典型share型寫字樓： ◆大面積公共空間 c)大面積門前廣場 e)五至十二層每層兩個空中花園 g)規(guī)劃共享空間 會議中心：設(shè)計大、中、小三種會議室，租用戶租用。 k) 推廣主題 二、公寓形象定位 及商務(wù)、家居兩種感覺。家庭閱覽室（遠(yuǎn)程教學(xué)） 服務(wù)范圍： ◆信件、報刊收發(fā)、遞送服務(wù) ◆提供旅游活動安排服務(wù) ◆代訂餐飲、文化娛樂節(jié)目票 ◆花卉代購、遞送服務(wù) ◆代購清潔物品服務(wù) ◆劃分及說明大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩間80平米寫字樓可自由組合大樓南向半層劃為中面積寫字樓，不可以自組合大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間。80平米寫字樓分割理由如下： ◆120平方米寫字樓分割理由如下： ◆將面積劃大，并以贈送空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實力雄厚的大公司購買。 區(qū)權(quán)180。 公寓定價 大廈的公司公寓規(guī)劃為商務(wù)公寓，基本上與寫字樓定價相同。低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。寫字樓及公寓作為高價投資品，價格漲跌幅度較大，所以買家常常小心謹(jǐn)慎，顧慮重重。 營銷策略 一、銷售時機(jī) 二、綜合銷售策略 三、寫字樓銷售策略 四、公寓銷售策略 五、商場銷售策略 然而從消費者調(diào)查我