【正文】 本身的軟件及硬件質(zhì)量要好。其二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向，包括即將加入WTO的趨勢(shì)表明，房地產(chǎn)的需求將會(huì)越來(lái)越大。CBD內(nèi)擁有龐大的購(gòu)房群體，同時(shí)，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費(fèi)水準(zhǔn)，以及工作環(huán)境、工作地點(diǎn)具有一定的特殊性。其次是購(gòu)房時(shí)最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。 五、充分認(rèn)同該區(qū)域投資價(jià)值的投資人士 區(qū)域識(shí)別 ◆福田80%，其它區(qū)域20% 購(gòu)買力識(shí)別 ◆整體形象定位 二、價(jià)格定位 六、大會(huì)議室一個(gè)（500平米左右） 作為客戶新聞發(fā)布、公司會(huì)議、產(chǎn)品發(fā)布場(chǎng)所。大層二十六層為規(guī)則豪華會(huì)所，面積近二千平米，會(huì)所內(nèi)全部為運(yùn)動(dòng)設(shè)施，向CBD中心區(qū)域全面開(kāi)放。如果家庭網(wǎng)和醫(yī)院網(wǎng)互聯(lián)，就可以在醫(yī)生的指導(dǎo)下照顧病人及通知急救。 推廣主題 CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓推廣主題為： ——時(shí)尚的裝修、智能的組合、輕松的投資加上I服務(wù)模式。1621因大慶大廈創(chuàng)展中心8200 區(qū)域因素修正96/1007723低開(kāi)意味著價(jià)格線路會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。有擴(kuò)大消費(fèi)層面的重要作用。 資 活動(dòng)宗旨：活動(dòng)將目標(biāo)消費(fèi)者直接定位，通過(guò)此次活動(dòng)，可以準(zhǔn)確的吸引公寓目標(biāo)消費(fèi)群體并達(dá)到良好的促銷作用。AERAamp。 包裝部分包括： 現(xiàn)場(chǎng)接待 條幅 彩旗 指示牌 樣板房 電梯間 保安服務(wù) 設(shè)備介紹與裝修服務(wù) 參觀路線安排 第三章02年46月推出大部分單位以豐富的戶型種類迅速?gòu)?qiáng)占市場(chǎng)分額 優(yōu)惠期價(jià)格低于發(fā)售期價(jià)格通過(guò)包裝便開(kāi)盤慶典及春節(jié)會(huì)展銷轟動(dòng)效果。樓層開(kāi)放日封頂慶典項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)； 客戶登記踴躍； 全新概念寫(xiě)字樓掀起市場(chǎng)熱潮集中消化剩余滯銷單位 價(jià)格策略推出市場(chǎng)充分認(rèn)同的中小戶型單位進(jìn)行先期的優(yōu)惠登記，吸引本片區(qū)的購(gòu)買客戶02年34月+I——CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓 （時(shí)尚會(huì) 2月中旬開(kāi)盤，預(yù)計(jì)在3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。路：售樓處為形象展示及主要的銷售場(chǎng)所。 一次性付款 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付2萬(wàn)元定金；簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。 一、銷售時(shí)機(jī) 項(xiàng)目從樁基到地下室再到上地面5層左右，需要五個(gè)月時(shí)間，這五個(gè)月中，我們完全有時(shí)間將銷售策劃不斷完善，把一切的準(zhǔn)備工作，包括售樓處裝修、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售資料、廣告策略、推廣手段、銷售組織等做到最好，爭(zhēng)取在12月下旬，進(jìn)入項(xiàng)目的預(yù)熱認(rèn)購(gòu)階段，為開(kāi)盤打好基礎(chǔ)，迎接銷售高峰的到來(lái)。價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。 ②8542105/100 個(gè)別因素修正7800大慶大廈重 168戶 五、價(jià)格定位 總體定價(jià)思路 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我司認(rèn)為：本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要以市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)因素為主要參考因素。79%左右 50以上戶數(shù)比例 30以下可自由組合，買兩間單位以上送一個(gè)屋頂花園，半層購(gòu)買單位，送兩個(gè)屋頂花園。網(wǎng)上商場(chǎng)將大行其道。如床可自由收放、廳內(nèi)有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務(wù)家居感覺(jué)。 h)戶型定位 五、項(xiàng)目定位 一、SOHO一族（自由職業(yè)者及設(shè)計(jì)策劃工作室） ◆目前，深圳CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。 而確定目標(biāo)的最主要標(biāo)準(zhǔn)基本有兩條： ◆閱覽室，游泳池，健身房、音樂(lè)茶室 商務(wù)服務(wù)自用90%，投資氣氛不足 認(rèn)可度 ② 2）南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。 ◆ ◆ 第一章表二、表三顯示：租賃方面 數(shù)據(jù)顯示，國(guó)際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫(xiě)字樓出租率達(dá)到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價(jià)直逼深圳福田、羅湖甲級(jí)寫(xiě)字樓，西部寫(xiě)字樓市場(chǎng)，日漸感受市場(chǎng)熱力。上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見(jiàn)本區(qū)樓盤有一定的投資價(jià)值。農(nóng)科中心旁藍(lán)田路深南路旁深南大道南深南中路福華路濱河大道深南中路深南中路深南中路深南大道華泰路深南大道置嘉賓路39,000嘉賓路人民南路人民南路人民南路加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國(guó)公司原定的擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國(guó)大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。 第一章兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展 a)片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場(chǎng)，西臨竹子林，南臨濱河路干道。大慶大廈均價(jià)7800元/平方米 付款方式好 購(gòu)買人身份從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國(guó)際商會(huì)大廈等寫(xiě)字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。寫(xiě)字樓客戶調(diào)查分析 二、多路公交大巴、中巴穿梭來(lái)往。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。 ◆2002年11月前完成 竣工及交付使用 ①南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 三、 公寓部分 ① ②酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90% 選擇依據(jù)按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會(huì)所設(shè)施代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù) （以上數(shù)字來(lái)源于江蘇大廈及群星廣場(chǎng)客戶分析） 分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及 也就是說(shuō)，既要有國(guó)際水平的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，又要有過(guò)硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，甲級(jí)寫(xiě)字樓需求近兩年內(nèi)增長(zhǎng)有可能達(dá)到15%，而對(duì)于寫(xiě)字樓及公寓租售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。高效、快節(jié)奏地工作，同時(shí)又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個(gè)顯著的特征。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。 i) 內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。家庭電影院（VOD互動(dòng)點(diǎn)播） — 三、服務(wù)定位 服務(wù)模式 50%左右 兩個(gè)相鄰小單位可自由組合，面積適中，保證南北朝向都有大160平米左右面積寫(xiě)字樓。素 比較項(xiàng)目大慶大廈192019191996根據(jù)計(jì)算，南華大廈寫(xiě)字樓價(jià)位定在8000元/平方米左右應(yīng)是市場(chǎng)最易接受的價(jià)格。 ③不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。 ◆靈活付款 首期款問(wèn)題： 首期款收多少合適？當(dāng)然最簡(jiǎn)單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。抬高售價(jià)將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費(fèi)者雙方的壓力；l 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付2萬(wàn)元定金；簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。重要的建筑規(guī)劃單位代表等。 三、媒體運(yùn)用 主要媒體： 報(bào)紙類：深圳特區(qū)報(bào) 電視類：深圳有線電視臺(tái) 樓盤可售面積約為26500平方米（含公寓、寫(xiě)字樓及商場(chǎng)）左右，本階段銷售寫(xiě)字樓及公寓總面積為：22000平方米，均價(jià)8400元，到2002年底，公司回收資金近一億八萬(wàn)元。采用小型促銷活動(dòng)，如送空調(diào) 包裝策略 強(qiáng)勢(shì)廣告合計(jì)8300內(nèi)外裝修二度旺銷階段 02年68月8300塔樓15F公開(kāi)發(fā)售階段 02年34月8100工程進(jìn)度預(yù)測(cè)銷售階段 五、討銀行金卡持有者 （4）通l 附：付款方式建議 采用三種常用方式，不同付款方式給予不同折扣。營(yíng)銷策略 一、銷售時(shí)機(jī) 二、綜合銷售策略 三、寫(xiě)字樓銷售策略 四、公寓銷售策略 五、商場(chǎng)銷售策略 低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。180。權(quán)大樓向北半層劃為中面積寫(xiě)字樓，共四間。大樓南向半層劃為小面積寫(xiě)字樓，兩間80平米寫(xiě)字樓可自由組合代購(gòu)清潔物品服務(wù) ◆代訂餐飲、文化娛樂(lè)節(jié)目票 ◆信件、報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù) ◆及商務(wù)、家居兩種感覺(jué)。 k)規(guī)劃共享空間 會(huì)議中心：設(shè)計(jì)大、中、小三種會(huì)議室，租用戶租用。大面積門前廣場(chǎng) e) 南華大廈為典型share型寫(xiě)字樓： ◆所以自購(gòu)房，連帶投資考慮是CBD購(gòu)房群體又一顯著特征。 有前途、回