【正文】 本身的軟件及硬件質量要好。其二，中國經(jīng)濟的發(fā)展動向，包括即將加入WTO的趨勢表明，房地產(chǎn)的需求將會越來越大。CBD內(nèi)擁有龐大的購房群體，同時，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費水準，以及工作環(huán)境、工作地點具有一定的特殊性。其次是購房時最關鍵要考慮的因素是住房與工作的結合。 五、充分認同該區(qū)域投資價值的投資人士 區(qū)域識別 ◆福田80%，其它區(qū)域20% 購買力識別 ◆整體形象定位 二、價格定位 六、大會議室一個（500平米左右） 作為客戶新聞發(fā)布、公司會議、產(chǎn)品發(fā)布場所。大層二十六層為規(guī)則豪華會所，面積近二千平米，會所內(nèi)全部為運動設施，向CBD中心區(qū)域全面開放。如果家庭網(wǎng)和醫(yī)院網(wǎng)互聯(lián)，就可以在醫(yī)生的指導下照顧病人及通知急救。 推廣主題 CBD高級白領公寓推廣主題為： ——時尚的裝修、智能的組合、輕松的投資加上I服務模式。1621因大慶大廈創(chuàng)展中心8200 區(qū)域因素修正96/1007723低開意味著價格線路會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，不搞討價還價和人情折扣。有擴大消費層面的重要作用。 資 活動宗旨：活動將目標消費者直接定位，通過此次活動，可以準確的吸引公寓目標消費群體并達到良好的促銷作用。AERAamp。 包裝部分包括： 現(xiàn)場接待 條幅 彩旗 指示牌 樣板房 電梯間 保安服務 設備介紹與裝修服務 參觀路線安排 第三章02年46月推出大部分單位以豐富的戶型種類迅速強占市場分額 優(yōu)惠期價格低于發(fā)售期價格通過包裝便開盤慶典及春節(jié)會展銷轟動效果。樓層開放日封頂慶典項目內(nèi)部認購； 客戶登記踴躍； 全新概念寫字樓掀起市場熱潮集中消化剩余滯銷單位 價格策略推出市場充分認同的中小戶型單位進行先期的優(yōu)惠登記，吸引本片區(qū)的購買客戶02年34月+I——CBD高級白領公寓 （時尚會 2月中旬開盤，預計在3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。路：售樓處為形象展示及主要的銷售場所。 一次性付款 簽署認購書時付2萬元定金；簽署認購書后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。 一、銷售時機 項目從樁基到地下室再到上地面5層左右，需要五個月時間，這五個月中，我們完全有時間將銷售策劃不斷完善，把一切的準備工作，包括售樓處裝修、現(xiàn)場包裝、銷售資料、廣告策略、推廣手段、銷售組織等做到最好，爭取在12月下旬，進入項目的預熱認購階段，為開盤打好基礎，迎接銷售高峰的到來。價格調(diào)整時變動幅度不要太大，適當多調(diào)幾次。 ②8542105/100 個別因素修正7800大慶大廈重 168戶 五、價格定位 總體定價思路 根據(jù)對市場的調(diào)查研究，我司認為：本項目的價格定位應主要以市場的競爭因素為主要參考因素。79%左右 50以上戶數(shù)比例 30以下可自由組合，買兩間單位以上送一個屋頂花園，半層購買單位，送兩個屋頂花園。網(wǎng)上商場將大行其道。如床可自由收放、廳內(nèi)有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務家居感覺。 h)戶型定位 五、項目定位 一、SOHO一族（自由職業(yè)者及設計策劃工作室） ◆目前，深圳CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。 而確定目標的最主要標準基本有兩條： ◆閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務服務自用90%，投資氣氛不足 認可度 ② 2）南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。 ◆ ◆ 第一章表二、表三顯示：租賃方面 數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級寫字樓售價較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價值。農(nóng)科中心旁藍田路深南路旁深南大道南深南中路福華路濱河大道深南中路深南中路深南中路深南大道華泰路深南大道置嘉賓路39,000嘉賓路人民南路人民南路人民南路加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關系。另一方面，美國經(jīng)濟滑坡，一些跨國公司原定的擴張計劃擱淺；同時由于香港的經(jīng)濟跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。 第一章兩大利好促進經(jīng)濟良性發(fā)展 a)片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。大慶大廈均價7800元/平方米 付款方式好 購買人身份從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設的國際商會大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場反應。寫字樓客戶調(diào)查分析 二、多路公交大巴、中巴穿梭來往。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。 ◆2002年11月前完成 竣工及交付使用 ①南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 三、 公寓部分 ① ②酒商式公寓10%，商務公寓90% 選擇依據(jù)按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會所設施代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務 （以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場客戶分析） 分析：可居住可辦公的商務公寓被絕大多數(shù)客戶認同，白領人士及 也就是說，既要有國際水平的設計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質量，還要有完善的服務體系和完整的配套設施。據(jù)有關人士統(tǒng)計，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達到15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。高效、快節(jié)奏地工作，同時又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領一個顯著的特征。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點是快節(jié)奏、高效率。從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。 i) 內(nèi)設：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。家庭電影院（VOD互動點播） — 三、服務定位 服務模式 50%左右 兩個相鄰小單位可自由組合，面積適中，保證南北朝向都有大160平米左右面積寫字樓。素 比較項目大慶大廈192019191996根據(jù)計算，南華大廈寫字樓價位定在8000元/平方米左右應是市場最易接受的價格。 ③不把價格做得太滿，給客戶預留一定的升值空間。 ◆靈活付款 首期款問題： 首期款收多少合適？當然最簡單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。抬高售價將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費者雙方的壓力；l 簽署認購書時付2萬元定金；簽署認購書后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。重要的建筑規(guī)劃單位代表等。 三、媒體運用 主要媒體： 報紙類：深圳特區(qū)報 電視類：深圳有線電視臺 樓盤可售面積約為26500平方米（含公寓、寫字樓及商場）左右，本階段銷售寫字樓及公寓總面積為：22000平方米，均價8400元，到2002年底，公司回收資金近一億八萬元。采用小型促銷活動，如送空調(diào) 包裝策略 強勢廣告合計8300內(nèi)外裝修二度旺銷階段 02年68月8300塔樓15F公開發(fā)售階段 02年34月8100工程進度預測銷售階段 五、討銀行金卡持有者 （4）通l 附：付款方式建議 采用三種常用方式，不同付款方式給予不同折扣。營銷策略 一、銷售時機 二、綜合銷售策略 三、寫字樓銷售策略 四、公寓銷售策略 五、商場銷售策略 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關注，從而迅速地聚集起人氣。180。權大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間。大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩間80平米寫字樓可自由組合代購清潔物品服務 ◆代訂餐飲、文化娛樂節(jié)目票 ◆信件、報刊收發(fā)、遞送服務 ◆及商務、家居兩種感覺。 k)規(guī)劃共享空間 會議中心：設計大、中、小三種會議室，租用戶租用。大面積門前廣場 e) 南華大廈為典型share型寫字樓： ◆所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。 有前途、回