【正文】 們可以看出，大部分消費(fèi)者希望門檻能再低一點(diǎn)。l 附：付款方式建議 采用三種常用方式，不同付款方式給予不同折扣。余款20%之樓款在大廈入伙一年內(nèi)付清。通高爾夫球會(huì) （2）銀行金卡持有者 （4）其它高級(jí)會(huì)員俱樂部 把有關(guān)銷售資料、分析報(bào)告擺在會(huì)所內(nèi)，或通過在會(huì)刊上刊登資料令其了解項(xiàng)目信息。討 五、MODEL展開 推廣主題：走近CBD，分享CBD（near2002年春節(jié)為2002年2月中旬，春節(jié)前后十五天各類客戶對(duì)樓盤信息的關(guān)注度都會(huì)下降，在放假返工的心理調(diào)整期約為一周，進(jìn)入正常工作狀況后，趁三月初為推盤淡季之日，大舉開盤推出，吸引年度報(bào)置業(yè)計(jì)劃各類公司客戶。銷售階段銷售均價(jià)(折后元/m2) 寫字樓工程進(jìn)度預(yù)測(cè)項(xiàng)目預(yù)熱階段 01年12月81005F公開發(fā)售階段 02年34月8200塔樓15F項(xiàng)目持銷階段 02年46月8300塔樓封頂二度旺銷階段 02年68月8350內(nèi)外裝修尾盤銷售階段 02年7118300內(nèi)外裝修合計(jì)裝修一層寫字樓，空中花園、SHARE會(huì)議廳正式向客戶開放，贏口碑。鳴謝廣告 強(qiáng)勢(shì)廣告采用小型促銷活動(dòng)，如送空調(diào) 包裝策略在對(duì)前期銷售情況分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行分批提價(jià)，%；樓盤可售面積約為26500平方米（含公寓、寫字樓及商場(chǎng)）左右，本階段銷售寫字樓及公寓總面積為：22000平方米，均價(jià)8400元，到2002年底，公司回收資金近一億八萬元。 一、營(yíng)銷計(jì)劃 （一）營(yíng)銷階段劃分 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度和既定營(yíng)銷思路，:本項(xiàng)目應(yīng)于二零零一年十二月下旬進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)熱,于二零零二年三月初正式開始公開銷售工作。 三、媒體運(yùn)用 主要媒體： 報(bào)紙類：深圳特區(qū)報(bào) 電視類：深圳有線電視臺(tái) 舉辦時(shí)間：2001年12月初。重要的建筑規(guī)劃單位代表等。營(yíng)銷準(zhǔn)備 一、簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)付2萬元定金；簽署認(rèn)購(gòu)書后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。抬高售價(jià)將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費(fèi)者雙方的壓力；l 在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費(fèi)者關(guān)注，l 首期款問題： 首期款收多少合適？當(dāng)然最簡(jiǎn)單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。 第一章 ◆靈活付款 ◆價(jià)格透明不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。 ③根據(jù)計(jì)算，南華大廈寫字樓價(jià)位定在8000元/平方米左右應(yīng)是市場(chǎng)最易接受的價(jià)格。根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價(jià)格比較，本單位評(píng)估可實(shí)現(xiàn)折后均價(jià)： 比較權(quán)重）=102 比9621 合計(jì)1921 市場(chǎng)接受能力1920 市場(chǎng)時(shí)機(jī)1922 戶型結(jié)構(gòu)2018 朝向、環(huán)境19國(guó)際文化大廈 裝修、配套大慶大廈參照物名稱 素 比較項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)相鄰小單位可自由組合，面積適中，保證南北朝向都有大160平米左右面積寫字樓。 ◆50%左右 三、服務(wù)定位 服務(wù)模式 —家庭電影院（VOD互動(dòng)點(diǎn)播） 家庭大戶室（股票買賣隨意） 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。包括：復(fù)合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機(jī)頂盒、高級(jí)浴室系列、寫字臺(tái)、衣柜、席夢(mèng)思。 內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。 i) 規(guī)劃形象 ——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項(xiàng)目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。再有就是CBD這些相對(duì)收入高的群體在購(gòu)房時(shí)，有相當(dāng)一部分人會(huì)考慮房產(chǎn)投資這一問題。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)身份的特點(diǎn)，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，包括住房消費(fèi)在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強(qiáng)的。高效、快節(jié)奏地工作，同時(shí)又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個(gè)顯著的特征。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，甲級(jí)寫字樓需求近兩年內(nèi)增長(zhǎng)有可能達(dá)到15%，而對(duì)于寫字樓及公寓租售市場(chǎng)來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。 ◆也就是說，既要有國(guó)際水平的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比 的一成首期市場(chǎng)呼聲很高。代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù) （以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場(chǎng)客戶分析） 分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及 傳真，電視，空調(diào) 商務(wù)服務(wù)按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會(huì)所設(shè)施40平米左右 裝修程度酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90% 選擇依據(jù)業(yè) ② 公寓部分 ① 三、南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 2）景觀資源 2002年11月前完成 竣工及交付使用 ①2001年9月11月完成 ③ ◆電梯全都采用日本原裝三菱品牌。其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場(chǎng)、會(huì)所、管理用房、地下車庫(kù)等安排；地下車庫(kù)建筑面積為：。多路公交大巴、中巴穿梭來往。商服用房客戶調(diào)查分析 第二篇寫字樓客戶調(diào)查分析 二、 加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國(guó)際商會(huì)大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。新興中、小型公司創(chuàng)辦人 銷售策略好 購(gòu)買人身份一次性付款，銀行按揭 銷售情況均價(jià)7800元/平方米 付款方式610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓 價(jià)格建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。大慶大廈以上寫字樓售價(jià)調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價(jià)位，西部寫字樓熱潮不日掀起。 i.片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場(chǎng)，西臨竹子林，南臨濱河路干道。 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展 a)寫字樓市場(chǎng)租售略顯平淡 進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。錄 第一篇 第一章消費(fèi)者分析 寫字樓市場(chǎng)分析 （一）寫字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀 市場(chǎng)供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米 羅湖區(qū)1,024,516平方米 福田區(qū)1,636,999平方米 南山區(qū)240,830平方米 需 市場(chǎng)占有量為2,212,（占用率75%） 羅湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場(chǎng)帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國(guó)公司原定的擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國(guó)大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。 公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。人民南路52人民南路65人民南路60嘉賓路8039,00065嘉賓路120 表三：福田區(qū)寫字樓之租金報(bào)價(jià)　　 物業(yè)名稱置月平均叫價(jià)（RMB/M2）深南大道85華泰路3540深南大道80深南中路70深南中路70深南中路90濱河大道50福華路90深南中路70深南大道南65深南路旁藍(lán)田路農(nóng)科中心旁120上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級(jí)寫字樓售價(jià)較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價(jià)值。表二、表三顯示：租賃方面 數(shù)據(jù)顯示，國(guó)際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達(dá)到1