【正文】 以綠化和環(huán)境保護(hù)為抓手，大力開展環(huán)境建設(shè)，成效顯著，是首批國家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為國家園林城區(qū)，獲得中國人居環(huán)境范例獎和聯(lián)合國迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎。顓橋鎮(zhèn)距某區(qū)政府所在地莘莊乘軌道5號線僅3站（莘莊站、春申路站、銀都路站、顓橋站）距離，某區(qū)某住區(qū)A地塊幼稚園項目位于某區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號地塊內(nèi)，地處A4線（莘奉金高速公路）以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，交通十分便利。 交通條件某區(qū)交通便捷。市級河道2條(不含黃浦江、吳淞 江)，區(qū)級河道19條，鎮(zhèn)級河道189條。顓橋鎮(zhèn)地處某區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、某市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨(dú)特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的發(fā)展帶來了蓬勃的生機(jī)。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接，南與奉賢區(qū)隔江相望，西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤，北鄰嘉定區(qū)、長寧區(qū)。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關(guān)注社會公平問題，但教育則必須關(guān)注社會公平問題，必須對弱勢群體進(jìn)行公平補(bǔ)償。幼兒園是以兒童的發(fā)展和社會的發(fā)展為其服務(wù)目標(biāo)的，它具有很強(qiáng)的公益性，是以促進(jìn)社會的公平為其教育的基本目標(biāo)。項目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務(wù)，解除廣大居民的后顧之憂。前期準(zhǔn)備階段為2個月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為7個月：從2006年12月到2007年6月。 項目技術(shù)方案本項目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計，建筑設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，電氣設(shè)計，給排水及消防設(shè)計，和安保與節(jié)能設(shè)計六大塊。某住區(qū)為某市、某區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。高樓、公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進(jìn)和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識、人文關(guān)懷，打造了某品牌。選擇某、選擇生活。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機(jī)場連為一體。某區(qū)地處某市腹地、某市城市中心區(qū)的西南，與浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)接壤，與虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漕河涇高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)相連，某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)坐落在區(qū)域內(nèi)，虹橋國際機(jī)場位于區(qū)境邊緣。. 某住宅區(qū)A地塊幼稚園項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 項目概述 1 項目研究的結(jié)論 2第二章 項目概況 7 項目建設(shè)條件 7 投資的必要性 9第三章 項目建設(shè)方案 11 方案的確定 11 建筑設(shè)計 14 結(jié)構(gòu)設(shè)計 16 電氣設(shè)計 17 給排水及消防設(shè)計 18 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計 20第四章 項目組織與管理 24 項目組織構(gòu)架及融資方式 24 項目籌建管理 24 項目建設(shè)進(jìn)度計劃 25第五章 投資估算和資金籌措 27 項目投資估算 27 項目建設(shè)投融資安排 28 資金需要及投入計劃 29第六章 項目償債能力分析 30 還款方式及還款計劃 30 償貸資金來源 30第七章 社會效益評價 32 32 33 項目對就業(yè)目標(biāo)的貢獻(xiàn) 33 項目社會效益分析 34第八章 項目風(fēng)險及對策分析 35 財務(wù)風(fēng)險及對策 35 項目管理進(jìn)度安排風(fēng)險及對策 35第九章 結(jié)論與建議 36 結(jié)論 36 建議 36附表 37某住宅區(qū)A地塊幼稚園項目可行性研究報告第一章 總 論 項目概述★ 項目名稱：某住區(qū)A地塊幼稚園★ 項目承辦單位：某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司★ 項目擬建地區(qū)、地點(diǎn)：某區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，位于某住區(qū)A地塊上★ 項目建設(shè)規(guī)模：；項目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%。全區(qū)戶籍人口 萬人。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達(dá) 39% ，超過了全市城區(qū)平均水平。某是某居民首選的理想居住地之一，建區(qū)以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，全區(qū)累計開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對較完善，房產(chǎn)項目已具相當(dāng)規(guī)模。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002年版)（GB5018093）、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須為整個居住區(qū)配置公共服務(wù)設(shè)施，共分為七個大部分，即教育、行政、社區(qū)活動、衛(wèi)生、市政、環(huán)衛(wèi)、養(yǎng)老福利設(shè)施。整個設(shè)計科學(xué)、規(guī)范，尤其是對各種功能和綠化的設(shè)計，達(dá)到了比較高的水平。全部為自有資金；具體進(jìn)度計劃見附表1所示，資金投入計劃見附表3所示。幼兒園能夠?qū)和M(jìn)行學(xué)前教育，從而提高整個社會的人口素質(zhì)。幼兒園的效能取向則主要是社會效益取向，它主要追求社會效益，這是由教育的本質(zhì)所決定的。幼兒園的任務(wù)是“實行保育與教育相結(jié)合的原則，對幼兒實施體、智、德、美諸方面全面發(fā)展的教育，促進(jìn)其身心和諧發(fā)展”，“幼兒園同時為家長參加工作、學(xué)習(xí)提供便利條件”。黃浦江縱貫?zāi)媳?，把全區(qū)分成浦東、浦西兩部分。2) 氣象氣候特點(diǎn)是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽。水閘57座，根據(jù)淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點(diǎn)，調(diào)控內(nèi)河水位，防洪除澇，引清排污。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離某市中心的人民廣場約30余公里,可通過地鐵直達(dá)，距虹橋國際機(jī)場、某火車站、龍吳港國際集裝箱碼頭均在30公里以內(nèi)。 項目選址優(yōu)勢某區(qū)位于某市中心城區(qū)西南，交通便利，水網(wǎng)發(fā)達(dá)。十分適宜居住。某住區(qū)位于某區(qū)，西臨莘奉金高速公路，東臨蓮花南路，北臨金都路，南臨六壘塘河，居住區(qū)中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個地塊分成A、B、CCD、E、F、GG2H、IIJ十三塊。本工程為A地塊幼稚園項目，位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路交叉口，家長接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越。發(fā)展學(xué)前教育對于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。同時，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002年版)（GB5018093）、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須設(shè)置幼稚園。目前本居住區(qū)住宅項目已經(jīng)開工GJ 、A、E地塊，面積達(dá)56萬平方米，大部分結(jié)構(gòu)封頂，即將竣工32萬平方米，其余地塊也將陸續(xù)開工。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。按照規(guī)劃，本居住區(qū)在A地塊、D地塊、H地塊和J地塊均設(shè)有幼兒園。 設(shè)計原則和總體構(gòu)思符合某住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。幼兒園的總平面布置結(jié)合幼兒園的占地形狀和幼兒園的功能特點(diǎn)，按保育、教育、游戲活動、生活等不同功能進(jìn)行合理的分區(qū)：將幼兒園的用地劃分為園舍建筑用地、室外游戲場地和綠化用地三部分，室外游戲場地要考慮到兒童的活動特點(diǎn)和幼兒園自身特性，設(shè)置共用游戲場地和分班游戲場地，保證兒童每天都有足夠的室外活動時間，綠化用地應(yīng)集中綠化和分散綠化相結(jié)合，嚴(yán)禁種植有毒、帶刺的植物。將托兒、幼兒活動室均設(shè)置在朝南的房間里，保證有良好的日照和通風(fēng)，滿足冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)3小時。凡此種種，不一一列舉，總之，應(yīng)特別重視兒童與成人的不同特點(diǎn)，在細(xì)節(jié)上加以特殊的設(shè)計，以體現(xiàn)社會對兒童的人文關(guān)懷。幼兒園園舍用房分為活動及輔助用房、辦公及輔助用房和生活用房三個部分。 建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡量使得本建筑項目能夠體現(xiàn)最新建筑設(shè)計理念，將環(huán)保及高科技充分融入項目設(shè)計中。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 抗震設(shè)防建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，建筑物重要性丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，設(shè)計地震分組為第一組，場地土類別為某Ⅳ類。鋼筋采用HPB235級鋼（fy=210N/mm2）、HPB335級鋼（fy=300N/mm2）。以上設(shè)計的樁長要視具體地質(zhì)情況而定，沉降要求控制在130mm左右。為保證區(qū)內(nèi)供電安全可靠，考慮園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，園區(qū)內(nèi)配電線路全部采用埋地敷設(shè)。2) 園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為TT制，電器線路采用PE線專放，各供電單元均設(shè)置總等電位節(jié)點(diǎn)連接，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接，插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護(hù)，以確保用戶安全。 給排水及消防設(shè)計 設(shè)計范圍整個園區(qū)的室內(nèi)外給水、排水及消防設(shè)計。園區(qū)污水排入市政污水管。防火間距：幼兒園為獨(dú)立建造。 給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用PPR聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔連接。 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計 環(huán)境保護(hù)設(shè)計1) 主要環(huán)境影響因素施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。4) 污染物分析(1) 生活污水：根據(jù)生活污水的水質(zhì)特征，主要污染物為CODcr、BODSS、NH3N、動植物油等 ；(2) 廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；(3) 噪聲：建設(shè)項目噪聲主要來源于空調(diào)設(shè)備等；(4) 固體廢物：主要是日常生活垃圾。為了防止油煙氣的倒流，在排煙支管上采取防倒煙措施。7) 環(huán)境綠化及管理(1) 為了有效提高生活環(huán)境，本建設(shè)項目應(yīng)加強(qiáng)綠化的建設(shè)管理。(4) 人員編制由園區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排。⑶ 域安裝周界防盜報警系統(tǒng)⑷ 所有對講及安保系統(tǒng)導(dǎo)線均穿金屬管敷設(shè)。3) 能量計量儀表設(shè)置煤氣表、水表、電表，其中電表采用分時計價。公司擬采取項目公司模式與項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制相結(jié)合的機(jī)制進(jìn)行本案開發(fā)宜融資安排：某住區(qū)的整體開發(fā)由某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司組建項目公司進(jìn)行融資，主要融資渠道有：某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司自籌資金與銀行借款等方式。對于居住區(qū)180萬平方米的若干項目群來說，項目公司將建立專門業(yè)主方項目管理團(tuán)隊，負(fù)責(zé)項目的建設(shè)開發(fā)，形成若干個由各專業(yè)人員構(gòu)成的項目管理團(tuán)隊群，對整個籌建過程中的工作進(jìn)行督促、組織、協(xié)調(diào)，以及編制用款計劃，執(zhí)行資金收支操作。在整個項目建成后，該公司還將會把綠化保潔、機(jī)房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運(yùn)行等后勤保障服務(wù)項目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會化，提高服務(wù)水準(zhǔn)和物業(yè)管理水平。做為整個項目的公建配套項目，本項目將圍繞著整個項目的建設(shè)，做好配套工程的建設(shè)工作，并納入整個項目的組織管理之中。 項目投資估算本項目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分。投資估算說明:1) 土地費(fèi)用土地價格按照某區(qū)地價：840萬元 (其中含土地動拆遷等費(fèi)用)。其中，建筑物的具體價格見項目投資估算表。依據(jù)工程經(jīng)驗及其本項目情況,％，漲價預(yù)備費(fèi)不預(yù)留。銀行借款為500萬元。投資構(gòu)成如圖1所示。詳細(xì)計算，參見項目借款還本付息計算表。財政總收入 195 億元，%，其中區(qū)級財政收入 億元，%。預(yù)計2006年～2012年某區(qū)財政收入增長將會進(jìn)一步增加，完全可以滿足該項目償債能力要求。發(fā)展學(xué)前教育對于促進(jìn)兒童身心健康發(fā)展，普及義務(wù)教育，提高國民素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。近幾年來，某區(qū)各項事業(yè)取得較大發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)保持了適度快速增長。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這些生命階段的特性使幼兒教育的作用和責(zé)任不僅不比其他任何階段遜色，反而顯得更為重大。教育項目在一定程度上影響收入分配，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民“共同富?！焙腿娼ㄔO(shè)小康社會。幼兒園能夠?qū)和M(jìn)行學(xué)前教育，從而提高整個社會的人口素質(zhì)。 體現(xiàn)了教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，有利于教育更好地為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，使教育成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件之一。近年來該區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，另外本項目依托某住區(qū)的發(fā)展，發(fā)展前景較好；但是，考慮項目環(huán)境及其自身特點(diǎn)，仍然在如下方面存在一定的風(fēng)險。 項目管理進(jìn)度安排風(fēng)險及對策（1） 風(fēng)險分析：在有限資源的前提下，要準(zhǔn)時保質(zhì)完成項目開發(fā)，對項目的開發(fā)管理提出極高要求，若管理及控制不善，將加大項目開發(fā)的進(jìn)度風(fēng)險。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足小區(qū)居民的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。 （3）項目的生源豐富，項目建設(shè)有良好的發(fā)展前景。附表附表二 項目投資估算表序號工程或費(fèi)用名稱數(shù)量單位單價（元）合價（萬元）備 注一建筑安裝工程1土建工程 地基工程4900m2250 主體結(jié)構(gòu)及建筑4900m2600 裝修工程4900m2500 參照市教育設(shè)施驗收標(biāo)準(zhǔn)2安裝工程 給排水工程4900m240 供配電及電氣照明工程4900m250 消防及弱電工程4900m240 電梯1臺80000 3室外總體工程 圍墻工程400m200 道路工程1200m2200 綠化工程5100m250 管線工程1200m2100 大門及門衛(wèi)室1項120000 小計 二工程建設(shè)其它費(fèi)用1土地費(fèi)用8402前期工程及專業(yè)費(fèi)用可行性研究費(fèi)%招標(biāo)代理費(fèi)%勘