【正文】 展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部近日下達了20億元中央補助投資計劃，支持新建廉租住房建設。一、2008上半年宏觀政策分析（一）住房保障體系的建立與完善3月3日，財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》。關鍵詞6：成交回暖房產(chǎn)交易量日漸提升：進入11月，在政策和降價刺激下，廈門樓市成交量回升顯著，到12月達到全年最高峰。關鍵詞2：持續(xù)觀望購房者的觀望寫在臉上：面對錯綜復雜的后市和持續(xù)下滑的房價，何時才能收復陷入低谷的入市信心？關鍵詞3：人氣冷清門可羅雀的售樓處不復往日人氣：低迷的樓市使得購房人謹慎觀望，就連看房的人流都失去了走進售樓處的動力。隨著島內(nèi)特價房的頻繁推出以及年底一些項目的開盤，全市銷量逐月攀升，在12月達到全年最高點。住宅成交面積同比下跌65%，總成交金額同比下跌65%。受2007年以來一系列宏觀調(diào)控政策以及總體經(jīng)濟形勢不景氣的影響，2008年的廈門房市在經(jīng)歷數(shù)年的狂飆突進后急轉(zhuǎn)直下——— 成交持續(xù)低迷、房價不斷探低、土地近半流拍、退房風潮時起，市場信心更是陷入谷底。2008年廈門市房地產(chǎn)市場報告市場開發(fā)部 2009年2月2日目 錄前 言 ……………………………………………………………… 2第一部分 政策分析 ………………………………………………… 4一、2008上半年宏觀政策分析二、近期宏觀調(diào)控政策分析三、廈門政策分析四、2009年宏觀市場預測第二部分 一級土地市場分析……………………………………… 12一、2005年－2008年廈門商住土地招掛拍情況二、2008年土地市場狀況三、土地流拍讓地價重回理性四、土地成交分析五、拿地企業(yè)分析第三部分 商品房銷售情況分析 ………………………………… 15一、2004年－2008年廈門商品房銷售圖表二、2008年廈門商品房銷售情況三、2008年廈門商品房交易分析四、2008年廈門各區(qū)域交易分析五、營銷方式分析第四部分 廈門島內(nèi)主要樓盤成交情況…………………………… 33一、島內(nèi)成交量較高的18個樓盤成交情況二、島內(nèi)關注樓盤銷售情況第五四部分 2009年走勢預測 …………………………………… 38前 言回首2008年，毫無疑問是中國房地產(chǎn)市場的多事之秋。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年廈門全市新建商品房共成交14333套，總成交金額約148億元。相對于供需兩旺、火爆異常的2007年，廈門樓市在2008年遭遇了“滑鐵盧”式的大潰敗。雖然年末在“新政”以及眾開發(fā)商此起彼伏的 “抄底價”集中火力的攻勢下，樓市交易出現(xiàn)了間歇式的強力反彈，帶來2008樓市寒冬的第一抹“暖陽”，但成交量的“陰晴”不定、“降價風”的持續(xù)蔓延，仍然無一不預示著交易雙方市場信心以及樓市短時“回暖”的未可預知性，“低壓”或仍將長時間籠罩市場。關鍵詞4：土地流拍樓市低迷波及土地拍賣：2008年的廈門土地市場遭遇 “滑鐵盧”，近半掛牌出讓的地塊流拍，多數(shù)成交地塊也都是以底價成交，與去年的火爆不可同日而語。關鍵詞7：房博會作為廈門樓市年度盛會，本報房博會重現(xiàn)昔日火爆人氣，充分說明購房需求仍很可觀，關鍵要看有沒有合適的平臺和項目。3月12日，建設部發(fā)布的住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70％以上。 評：建立與完善住房保障體系成為政府調(diào)控的重中之重，甚至提高到政治高度來看待。評：2008上半年，宏觀調(diào)控逐步落實“貨幣從緊政策”，防止通脹。上調(diào)存款準備金率，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻；頻繁加息提高了消費者購房門檻；對多次置業(yè)客戶加大限制力度，有效抑制了投資和投機行為。 步入降息通道：央行百日內(nèi)5次降息9月16日10月9日10月30日11月27日12月23日（三）近期宏觀政策回顧12月23日 12月17日 政府出臺“國3條”刺激樓市，放松二套房貸12月3日 政府出臺“國9條”刺激經(jīng)濟11月27日 11月12日 國務院核準審批2059億固定資產(chǎn)投資項目11月5日 政府出臺擴大內(nèi)需十項措施，總投資達4萬億元10月30日 央行兩月內(nèi)第3次降息 10月27日 暫免征收個人證券結(jié)算資金利息稅 10月24日 2萬億鐵路投資擴大內(nèi)需 10月23日 首套房契稅降至1%，首付款降至2成10月17日 國務院部署第四季度經(jīng)濟工作：宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標轉(zhuǎn)為“保增長”10月9日 央行雙率齊降，同時暫免征收存款利息稅 9月18日 單邊征收印花稅9月16日 （四）近期宏觀政策分析金融杠桿的調(diào)整與實施（1）9月16日起，央行下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率１個百分點。（5）12月17日，國務院出臺“國三條”支持有實力的房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款需求等。（3）貸款利率10月9日起，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。12月23日起，；其他各檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。（2）其它稅費10月9日起，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。新政以保障民生為前提。隨后央行百日內(nèi)第5次降息、第4次降低存款準備金率，凸顯出政府“保增長”的決心。在目前全球經(jīng)濟危機惡化，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，市場觀望氣氛依然濃郁的情況下，消費者的信心難以在短期內(nèi)恢復；而在市場信心不足的情況下，宏觀調(diào)控難以起到立竿見影的效果，短期內(nèi)不會對樓市有明顯的提振作用。（2）自08年11月1日起，%下調(diào)至1%。（6）自08年11月1日至2009年12月31 日，轉(zhuǎn)讓滿兩年普通住房免征營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓自用滿兩年住房免征收個人所得稅。（9）自08年11月1日起，調(diào)整單職工住房公積金最高貸款額度到25 萬，雙職工調(diào)整到50 萬 ；調(diào)整住房公積金貸款最長期限為25年。四、2009年宏觀市場預測2009年，樓市能否回暖，不僅僅取決于政策的松動。預計此輪調(diào)整周期將持續(xù)12年。預計2009年全國房屋成交量同比2008年有一定回升，但成交價格同比2008年出現(xiàn)負增長。步入2008年上半年在土地價格回落之下，土地出讓仍保持著較高的出讓水平，同時呈現(xiàn)中心區(qū)、配套成熟區(qū)域的土地受歡迎的格局，體現(xiàn)了開發(fā)商在未來市場預期看淡，追求穩(wěn)健的開發(fā)策略,同時也表明部分開發(fā)商仍保持著較雄厚的資金。而廈門島外各區(qū)的迅速發(fā)展，對未來所帶來的良好預期，使得島外土地市場越來越受到青睞。其次為辦公用地、工業(yè)用地，比重分別為32%、8%，辦公用地成交比重上升明顯，幅度為19%。翔安區(qū)無新的商住地塊推出。附：廈門2008年商住用地出讓結(jié)果明細表五、拿地企業(yè)分析%的商住地塊由國有企業(yè)競得，如特房、海投等，占據(jù)主導地位，外地開發(fā)企業(yè)和民營開發(fā)企業(yè)較少，只有金都、紫金等。其中國貿(mào)集團、源昌集團、新景地集團、聯(lián)發(fā)集團傲立“五緣灣”；海投房產(chǎn)雄霸海滄，古龍集團、住宅集團、夏商地產(chǎn)、杏林建設主攻集美，特房集團、匯景集團二分翔安市場。其中，商品住宅成交8902套，占新房市場總成交額的68％。商場成交1411套。其他物業(yè)類型成交成交49套，成交金額約9464萬元。另一傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”也未能出現(xiàn)，銷售量持續(xù)下挫，直至11月廈門十條新政的出臺以及市場“抄底價”的連續(xù)震撼出擊，商品住宅成交才出現(xiàn)強勁反彈，為歷盡深寒的廈門樓市帶來一絲暖意。全年銷量在5月和12月達到銷售高峰，剛剛過去的12月成為08年月銷售冠軍。由于五一勞動節(jié)的促銷活動，5月達到今年前三季度的最高點，5月銷售套數(shù)為1017套。全年商品住宅均價為9722元/平方米，比去年的9456元/平方米，一平米單價多了265元。隨后的三個月，廈門房價一直徘徊在8500元左右。08年2月至6月，島外均價在7000——7200元/平方米之間徘徊，7月島外均價跌為6833元/平方米。（三）成交樓盤特征縱觀2008年1月－12月的樓盤成交情況，主要的樓盤成交前三季度主要集中在島外，特別是集美和海滄區(qū)，主力戶型為120130平方米三房和8090平方米二房，均價在6300元/平方米左右。主力成交樓盤共同的市場特征表現(xiàn)為：其一，項目性價優(yōu)勢相對明顯，合理或優(yōu)勢定價對應的產(chǎn)品、資源表現(xiàn)突出；其二，成交主力戶型多為中等或偏小戶型，剛性需求消費特征顯現(xiàn)；其三，營銷表現(xiàn)相對突出，項目市場形象塑造明確。湖里區(qū)次之，占比23%，同比上升2個百分點，以都市港灣、水晶森林、總裁行館、源昌鑫海灣等項目為主力支撐。Patio等仍為區(qū)域成交主力構(gòu)成。同安區(qū)本年度主力成交項目為同安大唐世家三期、廈航同城灣二期、麗水云天和蕓溪居住公園3期等項目，區(qū)域成交占比為10%，同比上升1個百分點。但對比07年的6507套，下跌了52%。金域藍灣。羅賓