【正文】 均價10078元/平方米。位于雙十中學(xué)正對面的水晶森林(晶尚名居)同樣因降價而取得不錯的成績，該樓盤08年簽約327套，均價8633元/平方米，事實上該盤簽約量集中在12月，而在該月的均價僅7062元/平方米。華僑金海岸因其地段優(yōu)勢及較高的性價比，榮登08年海滄區(qū)住宅成交量“頭把交椅”，該樓盤全年共成交299套，均價7840元/平方米。 綜觀集美區(qū)住宅均價全年走勢，1月至4月價格幅度在6300—6600元/平方米之間。集美大學(xué)灣一期銷售87套，均價7367元每平米，集美大學(xué)灣二期（天鵝美苑）12月5日推出4998元每平米的特價房也吸引了不少購房者目光。大唐世家三期的熱銷主要是地段、品質(zhì)和適時推盤時間三重作用的結(jié)果：該樓盤于08年4月開盤，此時同安區(qū)住宅均價仍處在上行階段，購房者買房心切；加之周邊配套齊全，地處繁華地段，因而銷量十分可觀。另一方面，占據(jù)同安區(qū)2008年住宅成交量前十強的還有：鳳凰城、蕓溪居住公園、尚美花城、麗水云天等。此外，由于地產(chǎn)不景氣，“現(xiàn)房”比 “期房”更受購房者青睞，一時間“現(xiàn)房準現(xiàn)房”四起。（3）體驗式營銷理念與價值2007年面市的萬科金域藍灣海峽國際社區(qū)香山但從目前市場狀況分析明年上半年，樓市不可能回暖。 放松二套房貸、減少購房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺了不少鼓勵消費的政策之后，中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策，刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費? 這些政策包括購房退稅、放松購房入戶、繼續(xù)降息、徹底放松投資性及改善性購房需求等。但對于改善性、及投資性需求仍采用壓制的政策，成交量將難以大幅回升。隨后香山夏商美地雅登”今年也各有44套和34套簽約入賬，均價分別為6092元/平和6793元/平。大學(xué)城共成交126套，均價為4209元/平米。10月價格略有回升，11月住宅均價降低，為4529元/平米。泉水灣。但之后，隨著島內(nèi)各盤價格的大幅下調(diào)，購房者的眼球迅速轉(zhuǎn)移到島內(nèi)，9—12月海滄的成交量也略顯疲態(tài)，每月縮水至100套左右。華僑金海岸表現(xiàn)出眾，該盤全年成交299套，占全區(qū)五分之一以上；7840元/平的均價，撐起全區(qū)的半邊天，是使海滄全年均價仍“咬”住7000元大關(guān)的“功臣”之一。綜觀湖里區(qū)住宅均價全年走勢，8月為全年最高價，一平方米高達16010元，1月至4月，價格相對平穩(wěn)，在14000元/平方米以上，5月開始，小幅下跌至13613元/平方米。今年5—9月其價位在5500元/平方米上下波動，10月漲至7480元/平方米，11月一度飆升到8900元/平方米，最后一個月12月再度回落至6180元/平方米。華僑金海岸、彼岸此外，廈門島外住宅均價走勢6月為分水嶺，6月之前，島外價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢，08年6月之后整體呈現(xiàn)下滑的趨勢，具體表現(xiàn)為，島外住宅均價的由1月6933元/平方米平穩(wěn)上升至08年2月的7364元/平方米。全年商品住宅銷售量走勢基本上體現(xiàn)在三個時間段：1－5月、5－10月、10－12月。相比2007年，總成交面積同比下跌47%，總成交金額同比下跌59%。四、土地成交分析成交類型方面，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2008年土地成交仍以商住用地為主，達48%，但成交比重較2007年有所下滑，幅度為7%。目前政府出臺的救市政策以“放松”和“鼓勵”為主，政策見效需要一段較長的時日，因此，全國房地產(chǎn)行業(yè)的整體復(fù)蘇需要更長的時間。11月14日，廈門新政十條：（1）自08年11月1日起，普通商品住宅標準調(diào)整為：，套建面積144平方米以下。稅收杠桿的調(diào)整與實施（1）契稅11月1日起，個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%(%) 。房地產(chǎn)領(lǐng)域 控制土地供應(yīng)，降低購房門檻，放寬購房限制，支持購房，主要表現(xiàn)為：降低證券交易印花稅、單邊征收印花稅、2年二手房免征營業(yè)稅、首購90平米房契稅1%等（二）宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，步入降息通道 宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向我國宏觀調(diào)控首要任務(wù)已由上半年的“防過熱、防通脹”調(diào)整為下半年的“一保一控”(保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、控制物價過快上漲)，再調(diào)整為當前的“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速下滑”。一、2008上半年宏觀政策分析（一）住房保障體系的建立與完善3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》。住宅成交面積同比下跌65%，總成交金額同比下跌65%。相對于供需兩旺、火爆異常的2007年，廈門樓市在2008年遭遇了“滑鐵盧”式的大潰敗。3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70％以上。 步入降息通道：央行百日內(nèi)5次降息9月16日10月9日10月30日11月27日12月23日（三）近期宏觀政策回顧12月23日 12月17日 政府出臺“國3條”刺激樓市，放松二套房貸12月3日 政府出臺“國9條”刺激經(jīng)濟11月27日 11月12日 國務(wù)院核準審批2059億固定資產(chǎn)投資項目11月5日 政府出臺擴大內(nèi)需十項措施，總投資達4萬億元10月30日 央行兩月內(nèi)第3次降息 10月27日 暫免征收個人證券結(jié)算資金利息稅 10月24日 2萬億鐵路投資擴大內(nèi)需 10月23日 首套房契稅降至1%，首付款降至2成10月17日 國務(wù)院部署第四季度經(jīng)濟工作：宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標轉(zhuǎn)為“保增長”10月9日 央行雙率齊降，同時暫免征收存款利息稅 9月18日 單邊征收印花稅9月16日 （四）近期宏觀政策分析金融杠桿的調(diào)整與實施（1）9月16日起，央行下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率１個百分點。（2）其它稅費10月9日起，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。（2）自08年11月1日起，%下調(diào)至1%。預(yù)計此輪調(diào)整周期將持續(xù)12年。其次為辦公用地、工業(yè)用地，比重分別為32%、8%，辦公用地成交比重上升明顯，幅度為19%。其中，商品住宅成交8902套，占新房市場總成交額的68％。全年銷量在5月和12月達到銷售高峰，剛剛過去的12月成為08年月銷售冠軍。08年2月至6月，島外均價在7000——7200元/平方米之間徘徊，7月島外均價跌為6833元/平方米。Patio等仍為區(qū)域成交主力構(gòu)成。羅賓森廣場5月17日開盤之后，就以相對較低的價位贏得購房者的青睞。6月跌至11929元/平方米，7月小幅回升至13209元/平方米，繼8月竄到全年單價最高后，9月小幅下跌，均價15401元/平方米，10月開始大幅度下跌，11月住宅均價為8518元/平方米，為全年最低，12月微漲至8561元/平方米。成交量銳減4312套 個盤表現(xiàn)搶眼08年全市住宅成交量明顯萎縮，從07年的26146套降至8902套；海滄區(qū)08年成交1449套，%。（四）集美區(qū)集美成交量縮水六成 均價6554元/平 集美區(qū)全年住宅成交1290套，占全市的14%。全年銷售套數(shù)為135套，均價9324元/平方米。12月住宅均價跌至4322元/平米，為全年住宅均價最低。除此以外，12月14日開盤的陽光清境項目表現(xiàn)亦不俗，該樓盤半個月內(nèi)簽約64套，占同安區(qū)當月總成交量的23%。五、營銷方式分析2008年的地產(chǎn)寒流令許多人猝不及防，開發(fā)商們更是想盡辦法積極應(yīng)對。大學(xué)康城和樂活小鎮(zhèn)則更成為杏北新區(qū)的代言，“美食節(jié)”、“七夕牽手會”、“中秋博餅”等活動提高樓盤知名度的同時，也彰顯了開發(fā)企業(yè)的品牌效應(yīng)。碧海晴空、嘉盛豪園、幸福密碼、水晶森林、夏商三、土地繼續(xù)流標根據(jù)國土資源部近期下發(fā)的 《關(guān)于做好2009年報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。09年在國內(nèi)、國際經(jīng)濟惡化、擴大內(nèi)需已成為工作的重點，因此政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策，鼓勵購房；因此政府的下一步政策取向，尤為值得關(guān)注。 這將一定的程度上有利于市場消化現(xiàn)有存量土地。第四部分 廈門島內(nèi)主要樓盤成交情況一、島內(nèi)成交量較高的18個樓盤成交情況二、島內(nèi)關(guān)注樓盤銷售情況萬科活動營銷的恰如其分，可以迅速引起市場轟動，從而樹立起樓盤鮮明的旗幟形象。 08上半年，持續(xù)降溫下，廈門樓市呈現(xiàn)出不溫不火的局勢；2008年下半年的六個月時間內(nèi) ，地產(chǎn)商們開始著力抗擊“逆市”，此時“萬象”開始展現(xiàn)——盡管大家可能覺得“特價房 ”不足為奇，但島內(nèi)“6字頭”房價著實火了一把，“低價開盤”、“團購”、“換算價” 等說法頻出，側(cè)面反映出開發(fā)商們在價格上做的文章。古莊新城項目，由于價格的下調(diào)也促進了成交量的上漲，9月入帳25套，均價為4122元/平方米。1月至5月，同安大唐世家三期共成交210套，遠遠超過同安其他樓盤，單月成交量亦均穩(wěn)坐該區(qū)榜首。同樣位于該區(qū)的祥和雅筑，自今年1月開盤以來，銷售了119套，均價5918元/平