【正文】 0元/平米左右。雄厚的經濟實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網絡發(fā)達，境內有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內，距長江最大的內河港—新生圩港僅17公里。城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢目前最具居住、生活價值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。南京目前有開發(fā)商5001000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達10萬平米以上的，只有30多家。高品質的住宅產品，加上有力的消費引導，會促動南京房市消費向高臺階邁進。目前南京房價約40%保持25003000元/平米的水平。②住宅需求2003年商品房的供應量在300萬平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過3萬戶。萬平方米住宅萬平方米竣工面積萬平方米施工面積億元辦公樓按工程用途分億元比去年同期增長%房地產開發(fā)投資額稱房地產整體發(fā)展水平①②消費主要集中在老城區(qū)。人口及消費南京金融商貿興盛，初步形成了大商業(yè)、大流通、大市場的格局。篇一、南京市房地產市場總體分析南京歷經十朝都會，文化底蘊深厚。主要專案人員簡介南京我司內部專業(yè)運作流程后價值評價★合七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念★營銷要點篇產品主題概念定位住宅產品類別、比例、分布及開發(fā)建議商業(yè)部分財務指標預測項目主要威脅項目主要機會點動態(tài)競爭分析新天地理念創(chuàng)新與構思要點品牌及市場整體效應目標商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇住宅部分整體定位及核心價值選擇整體營銷策略開發(fā)策略選擇銷售、成本、收益等財務總體目標★項一、南京市房地產市場總體評價宏觀經濟環(huán)境人口及收入、消費水平、消費特征房地產整體發(fā)展水平城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢二、江寧區(qū)房地產市場總體評價江寧區(qū)區(qū)域價值分析經濟發(fā)展及消費主體特征房地產市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析）商業(yè)現狀及前景評價★構篇住宅部分案名與“詩意棲居”內涵統一。案名注解本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為“南京MALL建設5000平方米國際健康養(yǎng)生服務中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。3.對于城市經營策劃，我國著名策劃機構王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。要針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新：1.2.在房地產項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈；4.5.?新天地”，其中住宅部分為“新天地目思目五、商業(yè)項目構思定位初步模擬戶型、面積、比例作合作方式選擇新天地南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經濟核心區(qū)重要城市和長江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。宏觀經濟環(huán)境南京經濟整體運行狀況良好。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。市場供給2002年112月南京市房地產開發(fā)投資統計數據指商品房屋投資額土地開發(fā)投資額住宅商業(yè)用房萬平方米住宅億元土地開發(fā)面積如果每戶購一套80平方米的住房，僅此一項需求就達240萬平米，加上占每年購房量10％，30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在250萬至300萬平方米之間，供求基本平衡。配套資源的跟進以及住宅品質的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應為江寧、河西、城東等區(qū)域。④開發(fā)商水準及住宅品質開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強為高品質房預留了很多空間。特別是以奧體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅區(qū)及新興產業(yè)中心。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學城即將落戶該區(qū)。江寧區(qū)總體規(guī)劃圖　　江寧區(qū)目前住宅消費以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為“第一居所”。住宅項目同質化競爭比較嚴重，產品綜合品質還有很大的提升空間，項目運作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產項目開發(fā)層次提升到城市經營層次，在城市經營的大背景下尋找房地產開發(fā)的新奶酪容名規(guī)模主題、別墅山湖林海間的國際名流生活三室二廳三衛(wèi)（184㎡）人文出大家三室二廳一衛(wèi)（120㎡）總規(guī)56萬㎡有情天地生態(tài)家園三室二廳137150㎡總規(guī)26萬㎡新城區(qū)、新生活三室二廳110130㎡總規(guī)100萬㎡超大社區(qū)，組團有不同的定位主題三室二廳110130㎡占地22萬㎡山水瑞景，文華金陵186㎡、190㎡、204㎡總規(guī)22萬㎡百家湖畔，臻美人家②由于固有的消費習慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風險，但是存在先行一步的重大機遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經營項目在江寧落戶將很有競爭力?！锷绦略斐鞘羞\動片第樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導產業(yè)與支柱產業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經濟圈的地位，調動國內宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。形成強大的項目品牌力，實現“三動”效應：即在市場和同行中產生“震動”，與周邊項目及市政條件形成有機“互動”；對江寧區(qū)整體區(qū)域價值產生極大的“帶動”。核心價值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造；獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質的服務和整體的經營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機會。住宅部分整體定位及核心價值選擇②核心價值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領者；以人為本、盡善盡美的高水準物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。②商、住作為一個整體概念進行推廣，打造項目整體強勢品牌；以商促住，商住互動，項目總體推廣建議以“新造城運動”概念統領商業(yè)和住宅項目的推廣。⑤商業(yè)先行，通過新型主題SHOPPING①②住宅部分分四期開發(fā)，各個組團有相對明顯的定位及個性子案名，為降低運營風險，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。住宅部分：實現銷售收入1618億元，利潤34億元。篇四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析項目主要威脅①需要面對的主要不是市場競爭的問題，而是消費習慣的引導和消費水平的準確把握問題，核心是要將本項目變成南京居民的第一居所。②地鐵、大學城等大配套項目將對商業(yè)和住宅產生巨大的需求拉動。項目動態(tài)競爭分析房地產企業(yè)之間競爭加劇，不同企業(yè)之間在競爭中互相學習，房地笠導啪赫鉸閱Ｊ椒⑸謀洌?br第一、動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動態(tài)競爭互動為基本前提的。第四、例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢服務案例，根據動態(tài)競爭戰(zhàn)略指導思想，茂業(yè)集團制定了房地產與零售業(yè)同步發(fā)展的競爭戰(zhàn)略，在與深圳同類競爭對手的競爭中脫穎而出?？嘈慕洜I，在動態(tài)競爭中謀求企業(yè)發(fā)展的獨特優(yōu)勢，茂業(yè)集團成功走出一條新路。如果可能，建議與旅游機構聯盟，規(guī)劃少量產權式酒店公寓（需做進一步調研論證）。16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標準超市１萬平方米，綠色農貿超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內設大型演藝表演中心。１層商場采用出售方式，設計方案一層商業(yè)面積爭取達到２萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。銷售收入計算：。出租年收入合計1140萬元南京江寧商場年租金比較低，預計地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。成本預計如下：人力資源成本預計１０００萬元，招商投資宣傳經費３００萬元，營銷費用７００萬元（含公益活動），工程與裝修費用８００萬元，開辦費用２５０萬元（辦公車輛１００萬元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬元），電費１０００萬元每月，小計４０５０萬元。六、住宅部分產品定位 產品定位①主題：新天地類別：多層住宅，占45%；小高層住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；別墅及其它，占10%。多層品質白領系列：戶型二室二廳、三室二廳、四室二廳、小復式（后期小高層試驗品），面積70㎡145㎡。規(guī)劃建議、要點、園林建議①人車分流，注重細部處理，體現現代簡約主義風格，創(chuàng)造優(yōu)美悅人的空間效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；