【正文】 裕的經(jīng)濟強市、秀美的旅游城市、文明的現(xiàn)代都市、安全的法治城市，使之成為“崛起的湘中”“如椽巨筆寫華章，明日全省看婁底”。xx社區(qū)物業(yè)服務(wù)有限公司在服務(wù)區(qū)域開發(fā)、爭創(chuàng)全國一流征程中任重道遠，我們將繼續(xù)在理論創(chuàng)新和機制創(chuàng)新上勇往直前，不斷增創(chuàng)新優(yōu)勢，更上一層樓。處處以人為本、將服務(wù)放到首位、一體化的物業(yè)管理切實有效，得到了廣大業(yè)主和住戶的一致贊揚和好評。xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司是xx社區(qū)響應(yīng)市委“三個創(chuàng)建”號召，以改善xx社區(qū)人居環(huán)境、致力提升居民幸福指數(shù)而成立的。 序號項目測算依據(jù)元/年元/月1消防器材維護費300元/人（小區(qū)綠化面積平方米（含運行電費） 序號項目測算元/月1勞保用品10元/人 三、物業(yè)服務(wù)費用收支測算 收 支 平 衡 總 表序號項目測算依據(jù)月計（按90%收費率）(一)收入（元）1高層住宅1525172商業(yè)物業(yè)69933辦公用房7986150944車位5076034200合計208804(二)支出（元）1工資福利詳見支出測算明細1867552公共設(shè)施運行維護詳見支出測算明細2801973保潔清潔費詳見支出測算明細3110504綠化管理維護費詳見支出測算明細419995秩序維護費詳見支出測算明細57006辦公費詳見支出測算明細62280716項合計1829818物業(yè)管理傭金（7）8%146389稅費[（7）+（8）]5. 65%11165合計9三項之和208784(三)盈虧20附：支出測算明細：⑴ 人員工資 序號部門人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）1辦公室服務(wù)處經(jīng)理1250025002客服中心客服主管115001500客服中心客服助理2130026003工程部工程主管118001800工程部工程人員3140042004保安部主管115001500保安部領(lǐng)班313003900保安部保安員241200288005保潔部保潔主管112001200保潔部保潔員910009000合計4657000⑵ 人員社保、福利費等序號項目測算依據(jù)金額（元/月）1教育經(jīng)費%855工會費工資總額的2%1140福利費工資總額的14%7980社會保險按400元/人*月計算184002服裝費按30元/人*月計算1380合 計29755：序號項目測算依據(jù)金額（元/月）1公共設(shè)施設(shè)備運行維護建筑面積*單價（注）362972電梯維保、年檢6000元/臺*年100003電梯電費20**4**33900 合計80197注：常駐人員：3人，負責(zé)前期工程介入，配合開發(fā)商工程技術(shù)人員、監(jiān)理人員、檢查監(jiān)督隱蔽工程，隨時與開發(fā)商和施工單位進行溝通，提出合理化建議及整改方案。㎡商業(yè)用房：㎡辦公用房：辦公費用：300元/月工資：5000元/月通訊費：300元/交通費：450元/月社保費：1599元/月福利費：300元/月管理費（含稅）：1000元/月費用合計：8949元/月根據(jù)上述測算得知，xx家園需支付前期服務(wù)費用8949元/月二、xx家園物業(yè)服務(wù)處成立所需物品及費用測算（開辦費）為物業(yè)服務(wù)處成立所需物品及費用測算（即開辦費），費用根據(jù)經(jīng)驗測算與實際開支會有所差距。每平方米建筑成本1100 15%247。月1002消殺費及清潔易耗品100元/人㎡ ）序號項目測算依據(jù)元/年元/月1綠化工具600元/年6002綠化用水㎡*年；3元/噸112183農(nóng)藥化肥㎡年84002保安器材維修更換費合 計8400700 序號項目測算依據(jù)元/年元/月1交通費120元/人將物業(yè)管理引進社區(qū)，以物業(yè)管理為主，配合開展綠化服務(wù)等。并確保物業(yè)保值、增值，為廣大業(yè)主和住戶營造安全、舒適、方便、幽雅的工作、生活新空間。二、公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人身份證、資質(zhì)證書復(fù)印件（附后）三、201x年公司財務(wù)報表（附后）四、公司業(yè)績市xx苑和科技xx大廈xx公園xx社區(qū)移民安置小區(qū)五、主要管理人員姓名性別擬定職務(wù)證書（附后）xxx男經(jīng)理物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證xxx女主管物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證xxx女物管物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證第二章 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃一、對xx家園物業(yè)的認識崛起的湘中這是一塊神奇的土地，物華天寶，人杰地靈。xx家園的建成，標(biāo)志著婁底一個新的房地產(chǎn)板塊的形成，它必將掀起城市崛起的新一輪發(fā)展高潮。本項目車庫1個，地上車位25個，地下車位760個。針對該項目的智能化、園林式、人文化等特點，作為專業(yè)化、社會化程度均較高的xx物業(yè)公司，為了讓全體業(yè)主擁有一個優(yōu)美、舒適、安全、潔凈、文明的生活環(huán)境，創(chuàng)建一個業(yè)內(nèi)典范的人文社區(qū)，我們擬定出xx家園的物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃。，達到高水平的管理。我們將通過宣傳、文化活動、溝通機制等措施充分發(fā)揮xx家園業(yè)主的作用，調(diào)動廣大xx家園業(yè)主共同參與物業(yè)管理，使xx家園業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合。對于灣田家園價值巨大的設(shè)備、設(shè)施、車輛、財產(chǎn)，我公司將積極投保停車場責(zé)任險、機器損壞險等，將更多的精力投入到管理服務(wù)工作中，同時讓業(yè)主的利益得到切實有效的保障。我們在這方面的工作將深得人心、廣得人緣。在xx家園控制室內(nèi)設(shè)置智能監(jiān)控中心，對xx家園所有智能設(shè)備實時監(jiān)控，實時數(shù)據(jù)更新，提高應(yīng)急處理反應(yīng)速度。與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)絡(luò)，滿足廣泛的需求，提供有效的、周到的多方面的服務(wù)，想工作人員之所想，盡服務(wù)之所能，更加重視對個體的服務(wù)，竭誠讓工作人員滿意。（CIS），收到了很好的效果。 （四）創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、安全、文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想、完善的環(huán)境設(shè)施、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)等一系列具有一定超前性能的先進設(shè)施、設(shè)備為灣田家園高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了優(yōu)質(zhì)的硬件平臺。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。，我們將針對交通情況進一步完善交通路線和標(biāo)識，確保人和車輛安全。 （五）體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式xx家園的物業(yè)管理模式從大屋物業(yè)精煉、樸實的企業(yè)文化提煉出來，將企業(yè)文化與灣田家園的社區(qū)文化、環(huán)境文化有機地整合在一起，以人為本，業(yè)主至上，最終共同使大屋物業(yè)和灣田家園實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)出自己的品牌?，F(xiàn)代管理科學(xué)理論最為主要的學(xué)派是社會協(xié)作系統(tǒng)、社會技術(shù)系統(tǒng)、管理過程、經(jīng)驗管理、系統(tǒng)管理和權(quán)變管理等六個學(xué)派。持續(xù)的員工之間感情投入機制促進員工對業(yè)主的感情投入，強化員工文化素養(yǎng)的提高，保障員工與業(yè)主間良好溝通。權(quán)變管理企業(yè)為適應(yīng)環(huán)境的變化，提高其競爭能力和效率，公司根據(jù)房屋配套設(shè)施設(shè)備技術(shù)的更新，應(yīng)用管理學(xué)先進的技術(shù)理論，整合公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)管理，提升公司物業(yè)管理的技術(shù)含量，優(yōu)化人力資源，以適應(yīng)不斷市場變化。三、目標(biāo)定位及高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的主要措施目標(biāo)定位：規(guī)范管理、精心服務(wù)，創(chuàng)安全舒適文明環(huán)境，做到業(yè)主滿意、社會滿意、企業(yè)滿意。灣田家園的優(yōu)越地位和位置構(gòu)成，決定了物業(yè)管理企業(yè)除了為業(yè)主提供安全、潔凈、便利的服務(wù)外，更應(yīng)注重環(huán)境文化建設(shè)，體現(xiàn)其高品位的社會風(fēng)采。 （三）實現(xiàn)社區(qū)管理服務(wù)突破委托管理期間，我們在做好基礎(chǔ)性工作的同時，還將在灣田家園塑造個性化服務(wù)和市場細分原則下增加管理服務(wù)的技術(shù)含量等方面有所突破，創(chuàng)造具有自身特色的物業(yè)管理模式。 （四）提升管理水平重大措施為確保灣田家園管理目標(biāo)及整體設(shè)想得以實現(xiàn)，大屋物業(yè)詳細規(guī)范了5大項重要措施，確保項項有準(zhǔn)備、招招能落實。措施之二：目標(biāo)計劃管理大屋物業(yè)十分重視計劃管理，并在實踐不斷發(fā)展和完善，到目前為止，已經(jīng)形成了一個中長期發(fā)展計劃、年度計劃、月度計劃、周計劃相互銜接、相互促進的，較完整的計劃管理模式。措施之三：全過程的質(zhì)量控制管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化是一家企業(yè)管理深度和水準(zhǔn)的標(biāo)志，大屋物業(yè)對內(nèi)部管理的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化相當(dāng)重視。婁底市灣田家園是我們始終不渝的追求，大屋物業(yè)的目標(biāo)是使婁底市灣田家園的文化建設(shè)具有代表先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的標(biāo)志性典范。一是建立治安快速反應(yīng)的人防系統(tǒng)，安全防范是社區(qū)管理第一要點，我們將在灣田家園建立起大屋物業(yè)探索出來并行之有效、戰(zhàn)斗力強的“治安快速”反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷、又強調(diào)多重結(jié)合。三是運用灣田家園新安防設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安案件發(fā)生不超過2%。、工程管理100%合格灣田家園有設(shè)施設(shè)備齊全、先進精良，其設(shè)備、工程管理萬其重要。我們卓越的管理服務(wù)，一定會給廣大業(yè)主營造一個安全、舒適、靜謐、幽雅的美好工作環(huán)境、生活環(huán)境。：2000國際質(zhì)量管理體系。大屋物業(yè)公司擬對灣田家園采取的物業(yè)管理方式具體包含五個方面的內(nèi)容，即組織系統(tǒng)、運作機制、激勵機制、監(jiān)督與自我約束機制、信息反饋及處理機制。⑵ 管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。⑷ 保安部負責(zé)治安、交通、車輛、消防管理及環(huán)境秩序的管理。所有員工即是自已所在崗位的專家里手，又是其他崗位的多面手。⑴ 在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。 （三）激勵系統(tǒng) 工資福利機制培訓(xùn)提升機制思想工作機制文化活動機制獎勵機制激勵機制：⑴ 激勵系統(tǒng)是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。引?dǎo)員工動機，尊重個人情感。通過獎勵“引”著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精準(zhǔn)求精。既考慮群體技能，更重視個人利益。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。 （四）監(jiān)督與自我約束機制管理效果服務(wù)質(zhì)量業(yè)主及社會各界監(jiān)督大屋及IS09001體系監(jiān)督客戶服務(wù)中心監(jiān)督業(yè)主監(jiān)督市房地產(chǎn)管理局監(jiān)督管理處運作的同時接受員工監(jiān)督管理處人、財、物資源，管理質(zhì)量委托管理合同規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅組織行為管理制度●公開監(jiān)督制：公布管理處監(jiān)督投訴電話、意見箱，24小時受理投訴，員工掛牌服務(wù)（工作牌）。：依法管理、照章辦事●外部約束：執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、條例和實施細則及物業(yè)管理合同。信息源要全面，匯聚與灣田家園經(jīng)營管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。二、工作計劃 （一）工作計劃進駐接管前的工作流程崗位培訓(xùn)組建機構(gòu)擬定管理方案投標(biāo)策劃反饋反饋安排安排責(zé)任部門管理處主 任管理工作計劃大屋物業(yè)工作指令機關(guān)后勤服務(wù)中心責(zé)任人正常管理后的工作流程；，管理處主任向責(zé)任部門發(fā)出指令，由責(zé)任部門負責(zé)安排落實并進行有效監(jiān)控，各部門及責(zé)任人定期將指令的執(zhí)行情況互逐級反饋。2區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）的使用、維修、養(yǎng)護和管理，綜合管理處的實際，進行定期的維修和養(yǎng)護，關(guān)鍵建立完善的規(guī)章制度，使工作人員共同參與愛護與管理，確保公共設(shè)施、設(shè)備及場（地）的使用率99%以上，完好率長期保持在98%以上；（地）管理服務(wù)人員素質(zhì)的提升，以良好的服務(wù)形象提升管理處的地位。4公共生活秩序，使住宅區(qū)公共生活秩序有條不紊，居民文明有禮，品德高尚；。6車輛行駛和停泊不斷完善停車場配套設(shè)施，使灣田家園長年交通秩序井然、安全。8社區(qū)文化活動；，共同營造一種特色的社區(qū)文化；，區(qū)外工作人員向往。10行政管理；。待定5制定管理規(guī)章制度；。日常維保3保安管理；、車輛管理；。日常7便民服務(wù)； 日常三、物資裝備在物業(yè)交房一個月前由開發(fā)商支付開辦費，由物業(yè)公司按照前面物質(zhì)裝備表配置到位。一、人員配備（一）灣田家園物管處服務(wù)人員配置安管部28人主管兼消防管理1人（兼職）安管員27人客戶服務(wù)中心（3人）服務(wù)處主任（1人）環(huán)境管理部10人保潔主管1人保潔員9人工程部4人電梯工兼水電工4人共46人（二）崗位設(shè)置情況及說明：負責(zé)全面工作，銜接開發(fā)商、業(yè)主委員會、業(yè)主、公安、消防、環(huán)衛(wèi)、電力、通訊、自來水、煤氣、居委會、工商、稅務(wù)、物價、勞動等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作。負責(zé)門崗、消防監(jiān)控室、巡邏崗（實行三班倒工作制）。操作人員綜合維修工中技以上持專業(yè)上崗證（電工證、消防上崗證、家電維修證等），有房屋、公共設(shè)施及機電設(shè)備、智能化系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、音響廣播系統(tǒng)等設(shè)備