【正文】 理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。 23．單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)。19．樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露。16．建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。13．小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠等設(shè)施和器械。10．小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。6．信報箱的設(shè)置要考慮郵政需要,放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶箱的位置。2．配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗，本著節(jié)約資源、保護環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。因此，在規(guī)劃設(shè)計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。1．配套設(shè)施房地產(chǎn)項目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會生活中的各種需求，這就要求項目配套設(shè)施完善。設(shè)計規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。分析：接管該項目的華僑城物業(yè)針對這一特殊的區(qū)域性特征，開創(chuàng)了“景區(qū)式物業(yè)管理”模式。外來移民的整體素質(zhì)較高，80%以上有大專及以上學(xué)歷，收入相對較高且很穩(wěn)定。在這里很好地表現(xiàn)了其主體設(shè)計思路，就是對華僑城現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境的利用和包容，在環(huán)境設(shè)計上充分考慮到了與整個華僑城大環(huán)境的融合，力求實現(xiàn)一個共享的生態(tài)華僑城，憑借優(yōu)異的自然資源去成就一個非凡的生態(tài)國際社區(qū)。整個項目總占地面積達88萬平方米，總建筑面積108萬平方米，整個區(qū)域規(guī)劃以意大利PORTOFINO為藍本，結(jié)合華僑城的旅游文化、自然山水資源而精心構(gòu)筑。5．周邊物業(yè)管理概況周邊項目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差異化的亮點。2．潛在客戶的構(gòu)成（1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查 根據(jù)項目市場定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。（2）確立消費檔次 根據(jù)地域的消費能力，確定開發(fā)項目的形象風(fēng)格、租售價位。2．1．1 立項決策階段早期介入的內(nèi)容立項決策階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段開始介入，此時的主要內(nèi)容就是對項目的可行性提出意見和建議。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識，從利于物業(yè)管理的角度對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產(chǎn)品的競爭力。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管理階段進入，即在物業(yè)交付使用時進入。2．1 物業(yè)管理早期介入 物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解物業(yè)管理早期介入、接管驗收、業(yè)主入住、裝修、裝修管理、物業(yè)檔案、物業(yè)檔案管理、業(yè)主檔案、物業(yè)項目檔案等概念；了解接管驗收的條件及應(yīng)提交的資料、業(yè)主入住的相關(guān)文書、裝修管理的程序、業(yè)主檔案和物業(yè)項目檔案的內(nèi)容；掌握早期介入不同階段的具體內(nèi)容、接管驗收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主入住的程序、裝修管理的范圍和要求、物業(yè)檔案整理的具體實施。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項目的投資立項、規(guī)劃設(shè)計及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。但是，從物業(yè)管理的實踐來看，因為開發(fā)設(shè)計是物業(yè)項目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，設(shè)計人員只考慮國家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少從日后使用和管理要求的角度進行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目中樹立起忠實可信的好“管家”的關(guān)鍵機會。立項決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個階段，這個階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā)等問題。（3）篩選目標(biāo)客戶 以有效需求為導(dǎo)向，確定項目的目標(biāo)客戶。（2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查 符合定性條件的客戶群體的數(shù)量。 6．日后的物業(yè)管理內(nèi)容針對周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)此測算管理的成本費用等。波托菲諾不但包容現(xiàn)行的城市居住區(qū)的構(gòu)成概念與原則，而且更強調(diào)居住空間的主體性、生態(tài)性、社會性、文化性和現(xiàn)代性。它是一種集居家、休閑、度假、購物、旅游等功能為一體的國際新型生活形態(tài)。受華僑城整體規(guī)劃影響，該區(qū)域居民對環(huán)境、生態(tài)、居住氛圍要求很高。即以營造波托菲諾小鎮(zhèn)生活格調(diào)為努力目標(biāo)，以波托菲諾社區(qū)的生態(tài)環(huán)境、高品位的社區(qū)文化、開放的社區(qū)形態(tài)、便利的溝通方式等四個基本要素為管理主體，以業(yè)主、游客為服務(wù)主體，導(dǎo)入景區(qū)管理理念，實行“物業(yè)管理+景區(qū)管理”模式，體現(xiàn)“社區(qū)處處是景點，員工人人是導(dǎo)游”景區(qū)式物業(yè)管理思想。物業(yè)管理企業(yè)由于其長期所從事的管理服務(wù)工作的需要，對業(yè)主和使用人的各種需求，管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對于項目的整體規(guī)劃設(shè)計、功能配置、設(shè)備設(shè)施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主和使用人的實際需求、滿足今后管理服務(wù)的要求，有利于避免項目規(guī)劃設(shè)計階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。如對于大多數(shù)住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。3．建筑材料的選擇 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價，而且也會影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。4．其他 在規(guī)劃設(shè)計時，一些細節(jié)性的問題往往容易被設(shè)計人員忽略，會給日后的使用和管理帶來許多的不便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以關(guān)注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。3．設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔的部位。7．小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。11．綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。14．排污管、雨水管在穿樓板時要采用套管，以方便管體爆裂時更換。17．現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器數(shù)量較多，所以布線設(shè)計時主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。20．小區(qū)內(nèi)在地面上的消防水管可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。 24．一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。 28．凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶，既利用了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了空調(diào)滴水面形成的青苔。 32．商鋪商前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水位。36．陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施。這個階段由于設(shè)計人員、監(jiān)理人員、開發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)都要參與，所以對發(fā)現(xiàn)問題的處理容易出現(xiàn)扯皮推諉，產(chǎn)生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象。（2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業(yè)管理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。 [案例22] 早期介入提佳策某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。于是，就向開發(fā)商提出應(yīng)根據(jù)不同房型的特點，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。分析：本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，即使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細節(jié)引發(fā)糾紛。然而某設(shè)計院卻為其設(shè)計了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局。2．1．4 竣工驗收階段早期介入的內(nèi)容竣工驗收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已建成，項目竣工驗收階段開始介入，此時的主要內(nèi)容就是參與工程的驗收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜。這個階段工作主要包括：1．驗收的準(zhǔn)備組成驗收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗收方案，其中包括驗收計劃和驗收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗收工作能夠按計劃、有步驟地進行，避免驗收疏漏的出現(xiàn)。（4）應(yīng)注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備等進行全面檢查，并作好記錄。接管驗收是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時，對新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進行綜合檢驗的過程。物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前的一個重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風(fēng)險的機會。2．2．1 物業(yè)接管驗收的條件與準(zhǔn)備工作1．物業(yè)接管驗收的條件接管驗收的首要條件是竣工驗收合格。3）高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)的安全運行合格證。2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。2）土地使用范圍明確。2）接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由企業(yè)以下部門人員組成：①辦公室抽調(diào)檔案管理文員負責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作。2）派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。樓宇接管資料移交清單見表21表21 樓宇接管資料移交清單序號移交資料名稱單位數(shù)量備注表22 公共配套設(shè)施接管驗收表設(shè)施名稱存在問題簡述備注表24 房屋接管驗收表棟號： 接管驗收時間： 年 月 日編號存在問題簡述備注土建設(shè)施照明給排水門窗其他接管人： ⑤房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表見表25。②地質(zhì)勘察報告。⑥工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）。⑩鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。⑩供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。2．2．2 物業(yè)接管驗收的程序、內(nèi)容及相關(guān)問題1．物業(yè)接管驗收的程序（1）新建物業(yè)的接管驗收程序1）建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料。5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并及時簽發(fā)接管文件。4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。①地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007—2002）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。⑤凡抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011—2002）的有關(guān)規(guī)定。②平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。⑤衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。②進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。⑤飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。（a）檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等）；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施（如有無防鼠板，電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng)）。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。②中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的驗收。（d）檢查柜式風(fēng)機、盤管內(nèi)機、新風(fēng)機、吊頂風(fēng)機能否正常使用。（b）曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ232—1982）的規(guī)定值。（c）檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。（b）高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。5）供暖系統(tǒng)的驗收。③爐排必須進行12小時以上的試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜聲、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。⑦設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。⑨經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。⑤小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。⑨掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。②從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。3．接管驗收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題統(tǒng)計表》中，并交交接人簽字確認。2）對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個月內(nèi)解決。由于F公司是以低價中標(biāo)，因而財務(wù)壓力很大，在實際管