【正文】 根據(jù)入住手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購物業(yè)。管理處主任對(duì)物業(yè)管理員報(bào)告的問題決定處理措施。6．預(yù)交費(fèi)用物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的《繳款通知書》中的款項(xiàng)，收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。（3）購／租房合同的正本及復(fù)印件。水表底數(shù)晾衣鉤臥室1業(yè)主是單位的，還應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本。家庭主要成員（照片）出生年月3．水電管理備用金，用于供水、供電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新及突發(fā)事故搶修時(shí)的儲(chǔ)備資金，計(jì)人民幣 元。7．您可以對(duì)所購房屋進(jìn)行室內(nèi)裝修，請認(rèn)真閱讀《房屋使用說明書》，保證絕對(duì)不影響樓宇建筑結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。3）簽署《業(yè)主公約》，領(lǐng)取住戶手冊。3）在《入住手續(xù)書》（2）上蓋章。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。入住手續(xù)辦理完畢。 特此證明。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和本人身份證。（2）如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。6．入住時(shí)的環(huán)境布置1）區(qū)內(nèi)環(huán)境 入口處掛橫幅、插彩旗等，營造喜慶、熱烈氣氛；張貼入住公告，設(shè)置由入口處到管理處的指示標(biāo)識(shí)；入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。為了在辦理入主時(shí)及時(shí)向業(yè)主提供便捷服務(wù)，由專人將印刷資料、文件成品進(jìn)行分類裝袋，并安排工程技術(shù)人員對(duì)施工單位移交的各類鑰匙進(jìn)行校對(duì)，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。3．準(zhǔn)備入住資料（1）根據(jù)企業(yè)原有的文件格式和接管項(xiàng)目的實(shí)際情況編寫和印制《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《房屋使用說明書》、《防火公約》等。（8）入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。2．3．1 業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作1．健全管理處竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，組成管理處籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主和使用人入住時(shí)，管理處各類人員必須全部到位。從權(quán)屬關(guān)系看，入住是開發(fā)商將已建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過程，是開發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。顯然本案例中的業(yè)主委員會(huì)是依法辦事，老物業(yè)公司對(duì)抗法規(guī)，顯然違規(guī)。[案例24] 前任物業(yè)公司不文明撤管 2003 年 10 月，創(chuàng)世紀(jì)花園在通過2/3 的業(yè)主同意之后，采取公開招標(biāo)方式招聘物業(yè)管理公司。2．2．4 物業(yè)的撤管1．自然解聘自然解聘是物業(yè)管理委托合同期滿后不再續(xù)聘。5．特殊信息要收集1）新建物業(yè)開發(fā)商應(yīng)將項(xiàng)目所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)管理企業(yè)。想一想：假設(shè)A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的沒有“規(guī)定A、F公司必須對(duì)‘遺留問題備忘錄’予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效”的條款，你認(rèn)為A公司應(yīng)該怎樣做？2．2．3 物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗(yàn)收，由對(duì)物業(yè)的早期介入或參與投標(biāo)、洽商合同轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。這時(shí)F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域?yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。③檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度：2）危險(xiǎn)和損壞問題的處理 ①屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由交接人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能接管。⑥小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。6）附屬工程及其他。④各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。（c）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出產(chǎn)管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。（c）制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。（a）檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。（b）檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。③木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。③陽臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。②鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010—2002）的規(guī)定值。（2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序1）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。④房屋分戶使用清冊。⑩新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書。③工程合同及開、竣工報(bào)告。3）提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。3）原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，接管驗(yàn)收的重點(diǎn)應(yīng)放在對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收和對(duì)物業(yè)資料的接收上。（5）對(duì)未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項(xiàng)目交給開發(fā)商。物業(yè)管理公司在小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計(jì)不夠合理，就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運(yùn)垃圾。3．工程的監(jiān)理與驗(yàn)收（1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料。物業(yè)管理企業(yè)要把握好“配角”位置，明確責(zé)任，按程序行使職權(quán)，避免越權(quán)和推卸責(zé)任。 33．重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。 25．消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可合用一個(gè)電表。另外，還可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置。除充分考慮到錯(cuò)落有致、四季有花外 ，配置原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。4．高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據(jù)已往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。華僑城區(qū)域配套獨(dú)具特色，該區(qū)域擁有世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷等一大批旅游景區(qū)，形成了豐富的旅游景區(qū)配套；還有一座高科技園的科技配套支持。華僑城稱為深圳城市的“第三軸線”，在這條用自然生態(tài)雕琢的軸線上。3．消費(fèi)水平與需求項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場需求狀況及目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的基本需求和特殊需求等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，以及項(xiàng)目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營銷推廣具有潛在影響。這首先就依賴于對(duì)市場的調(diào)查分析，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對(duì)欲開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報(bào)告，以便房地產(chǎn)開發(fā)商在決策時(shí)，能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見，減少?zèng)Q策的盲目性和隨意性。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理 物業(yè)管理早期介入 接管驗(yàn)收 自然解聘 續(xù)聘 提前解聘 業(yè)主入住 裝修 裝修管理 物業(yè)檔案 物業(yè)檔案管理 業(yè)主檔案 物業(yè)項(xiàng)目檔案第2章前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)—經(jīng)營—管理三個(gè)階段。物業(yè)管理早期介入一般包括立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收等四個(gè)階段。（5）選擇入市時(shí)機(jī) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。[案例21] 華僑城的項(xiàng)目定位深圳市的華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目波托菲諾被公認(rèn)為華南地區(qū)最具規(guī)模和旅游文化特色的高尚住宅區(qū)。外來移民在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈?，加之華僑城地塊開發(fā)相對(duì)較晚，所以原有的居住習(xí)慣特性不明顯。想一想：假設(shè)你是物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)部的一位工作人員，你認(rèn)為針對(duì)這一項(xiàng)目，在物業(yè)管理的內(nèi)容上，還應(yīng)該為開發(fā)商提出哪些具有特色的建議？2．1．2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計(jì)。但隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會(huì)越來越多，對(duì)這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會(huì)造成實(shí)際用量的差異。[閱讀資料] 物業(yè)管理公司在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？1．要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、保潔工具房等）。9．小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的形式。否則業(yè)主在二次裝修排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。 22．垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 30．各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量有直接的影響。（4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報(bào)了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊(duì)返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。開發(fā)商也認(rèn)為你的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。（2）提請開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。接管驗(yàn)收以后，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)管理企業(yè)管理。2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。（3）原有房屋接管驗(yàn)收條件1）③工程部抽調(diào)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。表23 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表設(shè)施名稱遺留問題簡述備注統(tǒng)計(jì)人： 日期： 3．物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷資料。⑧沉降觀測記錄。①房屋所有權(quán)證。3）接管單位會(huì)同開發(fā)商按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。2）屋面與樓地面。3）裝修。4）水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收。電表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。③電梯的驗(yàn)收。⑤給排水系統(tǒng)的驗(yàn)收。②鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。⑧鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。④化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5厘米；立管與糞池間的承接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過2個(gè)彎。（2）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。并請交接人簽字確認(rèn)。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣０咐蠥公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑。2）接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促交接人對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。7．產(chǎn)權(quán)界定要證明小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。3．撤管工作在項(xiàng)目撤管工作中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)恪守四個(gè)原則，即嚴(yán)格守法、善始善終、求同存異、誠信負(fù)責(zé)。分析：出現(xiàn)這種“爛攤子”，最大的受損者就是小區(qū)的業(yè)主。依照法規(guī)規(guī)定，老物業(yè)公司應(yīng)該做好交接，然后有序地退出。因此，移交時(shí)雙方須完成一定的手續(xù)，以維護(hù)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。（5）入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐。（5）制定入住工作計(jì)劃，在計(jì)劃中應(yīng)明確入住時(shí)間、負(fù)責(zé)入住工作的人員及其職責(zé)、入住手續(xù)、入住過程中使用的文件和表格。（4）印制安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面示意圖）和空調(diào)架的式樣圖。5．通知入住通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式。在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)還會(huì)準(zhǔn)備入住所需各類表格，如業(yè)主（租戶）收樓登記表、業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表等，供辦理入住手續(xù)時(shí)使用。（二）為了您在辦理過程能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來辦理入住手續(xù)。一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門在上面蓋章證明。入