上海市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則-wenkub
2022-11-08 08:07:47 本頁面
【正文】 、高層住宅。在新規(guī)則第二條（計(jì)算全部建筑面積的范圍）第 14 點(diǎn)規(guī)定：“玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積；既有主墻體又有幕 墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。 三、對于層高小于 米的半地下室，在室外地坪標(biāo)高以上部分的高度不超過 1 米時(shí)，在容積率計(jì)算中不計(jì)建筑面積 ；在室外地坪標(biāo)高以上部分的高度超過 1 米時(shí)，在容積率計(jì)算中應(yīng)計(jì)折算的建筑面積（半地下室室外地坪標(biāo)高以上的高度與其層高之比乘以半地下室建筑面積）。 非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)?。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 （ 1）封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； （ 2）未封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。其中套（單元 ）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。 同一幢樓具有兩個(gè)以上獨(dú)立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應(yīng)分別進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。內(nèi)凹高度低于 米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。 計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。 1與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。 頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。 3 四、不計(jì)算建筑面積的范圍 層高小于 米的房屋及房屋附屬部位。 未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 1依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 米以上 部位的外圍水平投影面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建 筑面積。 1房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 房屋天面上屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。 穿過房 屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。 二、計(jì)算全部建筑面積的范圍 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。 0米以上計(jì)算。 房屋 建筑面積 計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高 米（含 米，下同）以上的永久性建筑。 房屋共有建筑面積 系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在 米以上的部位，按 2 其外圍水平投影面積計(jì)算。 1層高在 米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。 1室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。 房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其它材料幕墻。 房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊等。 利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。 五、房屋計(jì)算建筑面積的基本原則 在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。 不計(jì)算建筑面積通常是層高小于 米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會(huì)公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會(huì)公用的建筑（除挑陽臺(tái)、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅悴坏酶淖冊荚O(shè)計(jì)的使用功能。 套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 （二）共有建筑面積由以下兩部分組成 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走 道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 共有建筑面積 =全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等 （三）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 7 關(guān)于建筑層高小于 米的建筑面積 202017 關(guān)于建筑層高小于 米的建筑面積 滬規(guī)法〔 2020〕 27 號 寶山區(qū)規(guī)劃局： 你局《關(guān)于層高 小于 米的建筑是否計(jì)算建筑面積和容積率的請示》（寶規(guī)〔 2020〕 296 號）收悉。 8 關(guān)于建筑外墻裝飾建筑面積計(jì)算方法的意見 20201130 滬規(guī)法〔 2020〕 1156 號 盧灣區(qū)城市規(guī)劃管理局： 你局《關(guān)于建筑面積計(jì)算方法的請示》（盧規(guī)建〔 2020〕 52 號）收悉。” 根據(jù)以上規(guī)定，我局認(rèn)為來文中提到的干掛石材，應(yīng)作為建筑外墻計(jì)算，其外挑寬度的建筑面積應(yīng)計(jì)入房屋總建筑面積?！币虼藢τ诘蛯幼≌膶痈邲]有限制，但低層住宅的建筑高度必須小于、等于 10 米，層數(shù)為一層至三層。 上海市房屋土地資源管理局 二○○七年四月二十八日 上海市推進(jìn)創(chuàng)建節(jié)能省地型“四 高”優(yōu)秀小區(qū)管理工作的實(shí)施意見 各區(qū)（縣）房地局、浦東新區(qū)建設(shè)交通委： 一、目的 為了推進(jìn)上海資源節(jié)約型、環(huán)境
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