【正文】 兔子不撒鷹，你先服務(wù)我再交錢。 金總：配保安不難，是吧，有錢花錢馬上就配。而這一點(diǎn)，正是金總經(jīng)理一再?gòu)?qiáng)調(diào)并且抓住不放的。考慮到這個(gè)停車，停車這個(gè)院子，現(xiàn)在他跟我們?nèi)扛糸_(kāi)了。在我們的采訪過(guò)程中，薛振斌和其他業(yè)主也多次表達(dá)了他們這種不滿。 記者：那這個(gè)錢你們收上來(lái)了嗎？ 郭寶生：試著收過(guò)。 那么，力鴻公司到底有沒(méi)有通知過(guò)業(yè)主呢？當(dāng)初到底有沒(méi)有試圖收過(guò)物業(yè)費(fèi)呢？我們找到了已經(jīng)離開(kāi)力鴻公司的原公司物業(yè)部經(jīng)理郭寶生，在他原先工作過(guò)的物業(yè)部辦公室，他回憶了當(dāng)時(shí)的情況。 金總：這個(gè)資料是這樣，物品拿來(lái)給你們看，你看（紙）黃黃的，這不是你們來(lái)臨時(shí)給你們準(zhǔn)備的，不是。 那么，事實(shí)是這樣的嗎？從1996年到現(xiàn)在，在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，薛振斌真的既沒(méi)有簽物業(yè)合同，也沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)嗎？小區(qū)里的其他人家又是怎樣的情況呢？當(dāng)我們帶著這樣的問(wèn)題，再次找到薛振斌的時(shí)候，得到的是一個(gè)肯定的答案。 金總：我就想問(wèn)一下，如果業(yè)主和我們沒(méi)有這個(gè)物業(yè)管理服務(wù)合同，我們還有啥關(guān)系，我認(rèn)為是任何關(guān)系沒(méi)有。 力鴻公司總經(jīng)理金來(lái)：力鴻房地產(chǎn)綜合股份有限公司，他是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，但是另外呢，他還是一個(gè)物業(yè)的管理服務(wù)者，這樣的話，他是兩回事，為什么是兩回事，是一個(gè)公司，但是你是兩個(gè)不同性質(zhì)的兩個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在車丟了，我當(dāng)然要找你。于是，一家人決定到法庭上去討個(gè)公道。 薛振斌：我這個(gè)車當(dāng)時(shí)丟了以后，我就找他老板，于總，于江（董事長(zhǎng)），我找他以后，當(dāng)時(shí)感覺(jué)也不錯(cuò)，客客氣氣，最后把我送到電梯口，答應(yīng)商量商量以后給我一個(gè)答復(fù)，結(jié)果是我等他答復(fù)，等了幾個(gè)月以后，派了他公司的一個(gè)法律顧問(wèn)。 花園沒(méi)了，熱水沒(méi)了，當(dāng)初廣告上說(shuō)的，結(jié)果什么都沒(méi)有了，現(xiàn)在汽車又在小區(qū)丟了。1996年11月21日，薛振斌和桃園公寓的開(kāi)發(fā)商，也就是太原力鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同，買下了二號(hào)樓一單元三號(hào)的一套住房?？墒牵宄赜浀?，當(dāng)初買房子的時(shí)候，房屋的開(kāi)發(fā)商，也就是太原力鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在廣告上說(shuō)的可不是這個(gè)樣子。讓薛振斌和孟靖雯感到后悔不已的是，由于疏忽，他們?cè)诮o這輛汽車上保險(xiǎn)的時(shí)候，沒(méi)有包括盜搶險(xiǎn)，這樣他們只能從保險(xiǎn)之外的其他途徑去尋求補(bǔ)償了。孟靖雯：（我）就進(jìn)屋，回頭我愛(ài)人說(shuō)，沒(méi)有呀，我兩個(gè)趕快就跑出來(lái)。孟靖雯：我當(dāng)時(shí)出去的時(shí)候，正好趕上力鴻（公司員工）上班，有修理工，有管物業(yè)的，都說(shuō)大姐你的車擦得真亮，就在這兒停著。因?yàn)檩^早經(jīng) 商的緣故，這家人很早就有了私家汽車。4647頁(yè)2 停車場(chǎng)丟失其停放的轎車賠償案45頁(yè)2 停車場(chǎng)丟車推責(zé)任 保險(xiǎn)人索賠獲成功2829頁(yè)1 車輛在收費(fèi)停車場(chǎng)丟失，車場(chǎng)管理部門是否應(yīng)該賠償16頁(yè) 停車費(fèi)400元是場(chǎng)地費(fèi)還是保管費(fèi)1315頁(yè) 小區(qū)丟愛(ài)車，誰(shuí)賠1012頁(yè) 小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜物業(yè)公司賠償50%24頁(yè)1 關(guān)于高空拋物砸壞B座28H奔馳汽車的經(jīng)過(guò)及處理辦法34頁(yè)1 關(guān)于對(duì)麥德龍商場(chǎng)停車場(chǎng)一案的思考4849頁(yè)2 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的法律責(zé)任值得關(guān)注5253頁(yè)丟車前后的糾紛《物業(yè)教育資訊》?？?期《案例精解》欄目曾經(jīng)報(bào)道過(guò)一件小區(qū)丟車案，那個(gè)案件中的物業(yè)管理公司就因?yàn)榘l(fā)了一個(gè)車輛出入牌，便最終承擔(dān)了賠償?shù)呢?zé)任，于是他們打算今后再也不管小區(qū)里的汽車了。1999年1月6日，在賣掉了原來(lái)的舊車之后，他們用孟靖雯的名義，買了一輛棗紅色的桑塔納2000轎車。兩個(gè)小時(shí)以后，她買完菜回到了家。樓前空空如也的事實(shí)告訴薛振斌夫妻倆，他們的汽車已經(jīng)不翼而飛。于是，汽車丟失這件事情一下子撩起了他們和房屋開(kāi)發(fā)商之間的新仇舊怨。薛振斌：我們買房子的時(shí)候，這個(gè)價(jià)錢也是比較高的，他們告訴我們，廣告什么，都是說(shuō)的，好像就是屬于比較高檔的小區(qū)，高檔的公寓?？墒?，從住進(jìn)房子的第一天起，煩惱便一直沒(méi)有離開(kāi)過(guò)這家人。薛振斌一家覺(jué)得，如果力鴻公司按照廣告上的承諾，安排了保安門衛(wèi)，也設(shè)置了車庫(kù)，那么汽車也就不會(huì)丟失了。這個(gè)律師來(lái)了以后，他就是回公司反映反映，把你這個(gè)意思說(shuō)一說(shuō)，結(jié)果走了以后，再也沒(méi)有音訊了。 2002年11月，孟靖雯向山西省太原市杏花嶺區(qū)人民法院提起訴訟，把太原力鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司告上了法庭。但是力鴻公司方面卻一直沒(méi)有給他滿意的答復(fù)，這樣看來(lái)，在力鴻公司的心里，恐怕也有著自己的想法。 金總經(jīng)理要表達(dá)的意思是，房屋買賣是房屋買賣，物業(yè)管理是物業(yè)管理，兩件事情一碼歸一碼。 理直氣壯的金總經(jīng)理還用退一步說(shuō)話的方式擺出了更為充分的理由。但是他的解釋卻讓我們非常意外。這是1996年10月27日印的這個(gè)，這是桃園物業(yè)管理部資料項(xiàng)目。這間屋子，正好就位于薛振斌家的樓下，相距不到十米。這個(gè)好像是第一次收，收了13戶，以后再?zèng)]有人交了。 薛振斌：我買房子的時(shí)候，他告訴我們說(shuō)，這個(gè)后面就是花園，當(dāng)時(shí)（這里）沒(méi)有（房子），就是我買房子時(shí)候，他說(shuō)這兒準(zhǔn)備將來(lái)建花園，就是我們住戶享有的花園、綠地，小區(qū)它要有綠地，有花園，挺好的，結(jié)果你看現(xiàn)在，現(xiàn)在是花園沒(méi)有，蓋起樓來(lái)了。這個(gè)院子（成了）大廈單獨(dú)的院子了，所以我們停車就沒(méi)有地方停車，這個(gè)院子他不讓我們停。因?yàn)?，他覺(jué)得，沒(méi)有合同，我就根本不需要對(duì)你汽車的安全負(fù)任何責(zé)任。這個(gè)（物業(yè)費(fèi)）你不交，你不交可以，但是你不交就跟我沒(méi)有任何關(guān)系，咱倆沒(méi)有建立任何關(guān)系，既沒(méi)有法律上的合同關(guān)系，也沒(méi)有事實(shí)上的合同關(guān)系。力鴻公司想的是，賠本買賣不能做，你先給錢我才能干活。 薛振斌：我們買了他的房子以后呢，（從）我們買房子一直到最后，他也沒(méi)有進(jìn)行（物業(yè)管理）移交，一直是力鴻開(kāi)發(fā)公司在管理，收什么這個(gè)費(fèi)，那個(gè)費(fèi)，全是力鴻開(kāi)發(fā)公司，蓋的章都是力鴻開(kāi)發(fā)公司物業(yè)部。 薛振斌說(shuō)力鴻公司一直管著這個(gè)小區(qū)，對(duì)于這個(gè)說(shuō)法，金總經(jīng)理并沒(méi)有否認(rèn)。我們不能這樣干了，這個(gè)太不公道了，這個(gè)盡管力鴻公司滿肚子委屈，業(yè)主們卻是一點(diǎn)也不領(lǐng)情。 金總：我不打交道不行，我是必須收我的水電，這個(gè)水電，因?yàn)閺奈覀冞@拉出一個(gè)表來(lái)，算他們的總表。 明明不想管，還不得不管，一旦出了事情，還會(huì)因?yàn)楣芰耸虑槎粚?duì)方揪住不放。一沓子發(fā)出去了，一家一張……我們是巴不得他趕緊成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，我該負(fù)什么責(zé)，負(fù)什么責(zé)。一直弄不成。不過(guò)，在薛振斌心里，成立不成立業(yè)主委員會(huì)，力鴻公司都應(yīng)該賠償他現(xiàn)在丟車的損失。這何樂(lè)而不為呢？ 沒(méi)有合同，也沒(méi)有收錢，別人丟了東西，自己還要負(fù)責(zé)，這樣的局面，力鴻公司當(dāng)然不樂(lè)意。想一點(diǎn)不擔(dān)責(zé)任那是絕對(duì)不行的。 2002年11月25日，經(jīng)過(guò)審理，太原市中級(jí)人民法院得出了結(jié)論。但是，他們的怨氣并沒(méi)有完全消除，物業(yè)管理合同依然沒(méi)有簽訂。把所有的問(wèn)題、矛盾，對(duì)開(kāi)發(fā)商的怨言、抱怨全加到物業(yè)這兒來(lái)了。當(dāng)然，最好的方式是成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提出索賠的要求，進(jìn)行法律訴訟，這是一種方式。 對(duì)于薛振斌來(lái)說(shuō)，盡管法院最后判決力鴻公司賠償了他四萬(wàn)多元，但是他自己還是承受了十多萬(wàn)元的損失。所以，假如在買房住房的過(guò)程中有什么糾紛的話，不是賭氣，而是理性地去尋求法律的幫助，促使事情向正常的方向演變，也許是最好的選擇。 第二十六條規(guī)定 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。其中最大的業(yè)主廣州市盛賢投資有限公司在該小區(qū)擁有盛賢數(shù)碼電器城、盛賢布藝城兩大型商鋪。譚女士告訴記者，按照盛賢公司已經(jīng)批復(fù)了的改建設(shè)計(jì)圖，負(fù)一層的出口就要被封死，將負(fù)一層與負(fù)二層之間的樓板打通，另建出口。這讓其他業(yè)主十分不滿。 同時(shí)，更讓小區(qū)居民感到不安的是，將負(fù)一層和負(fù)二層打通另建停車場(chǎng)出口需要割斷十多條梁，這對(duì)大樓結(jié)構(gòu)安全會(huì)造成很大隱患。打通負(fù)一層、負(fù)二層另建停車場(chǎng)出口的改建項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工，都是由行業(yè)內(nèi)甲級(jí)單位來(lái)承辦并通過(guò)房管所簽定、以及有關(guān)職能部門審批通過(guò)，對(duì)整棟樓結(jié)構(gòu)并沒(méi)有構(gòu)成安全隱患。他同時(shí)還樂(lè)觀地指出，此舉雖然會(huì)影響到小區(qū)的居住環(huán)境，但也是有利有弊的，隨著小區(qū)商業(yè)的興起，一定會(huì)使該小區(qū)住宅物業(yè)的商業(yè)價(jià)值有所提升，因?yàn)樯虡I(yè)的興起，在樓市里對(duì)住宅物業(yè)的投資價(jià)值和升值潛力向來(lái)不可低估。如何在兩者間找到利益的平衡點(diǎn)，是我們探尋的目的。 當(dāng)?shù)叵律坛墙ǔ珊螅瑸槔鮼?lái)攘往的商者進(jìn)出其間，小區(qū)的這種寧?kù)o與和諧也將一去不復(fù)返。海印花園的矛盾與利益，最終將如何解決，我們《物業(yè)教育資訊》案例精解欄目將繼續(xù)關(guān)注。沒(méi)有想到，2003年一年之內(nèi)，小區(qū)有17家摩托車被盜，其中2月18日開(kāi)始的一周之內(nèi)丟了5輛，2003年8月底之后又有12輛被盜?！疚飿I(yè)】我們已盡管理義務(wù)“我們的小區(qū)是一個(gè)開(kāi)放的小區(qū)，竊賊14秒鐘偷一輛摩托車，我們防不勝防，我們盡了自己應(yīng)盡的管理義務(wù)?！倍鴸|明花園的部分業(yè)主認(rèn)為，雖然物業(yè)公司給的發(fā)票上面有特別說(shuō)明，但是并沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意，所以不能作為推卸責(zé)任的證據(jù)。審理此案的中山市中級(jí)人民法院的有關(guān)法官認(rèn)為，此案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方到底是一種什么樣的合同關(guān)系。張強(qiáng)律師:從去年開(kāi)始，中山的不少物業(yè)公司為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在中國(guó)人民保險(xiǎn)公司投了保，這是一種責(zé)任險(xiǎn)，小區(qū)再丟車后就可以找保險(xiǎn)公司，這是一個(gè)有意義的嘗試。3月9日，北京市第二中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理了一起太平洋財(cái)險(xiǎn)北京市通州支公司和北京市育新物業(yè)管理公司關(guān)于育新物業(yè)業(yè)主丟失車輛賠償?shù)募m紛案。南某于2003年6月4日在太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司投保了車損險(xiǎn)、三者險(xiǎn)、全車盜搶險(xiǎn)以及車上人員責(zé)任險(xiǎn)，共計(jì)花費(fèi)保費(fèi)3850元。這樣。此案一審保險(xiǎn)公司敗訴，二審還沒(méi)有結(jié)果。 停車費(fèi)400元是場(chǎng)地費(fèi)還是保管費(fèi)某業(yè)主將車停在小區(qū)內(nèi)，每月繳400元停車費(fèi)。目前，小區(qū)內(nèi)丟失車輛引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，司法界和理論界對(duì)此也存在分歧，有時(shí)會(huì)有截然不同的觀點(diǎn)或判決。經(jīng)營(yíng)范圍或服務(wù)內(nèi)容中包不包括保管業(yè)務(wù)，以及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按哪種業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)的或公示的，職責(zé)中是否提供保管服務(wù)。如果停車場(chǎng)是封閉的，車輛進(jìn)出也有嚴(yán)格的出入管理制度。但是，在司法實(shí)踐中，這一聲明不一定成為免責(zé)理由。上面的案例中，經(jīng)營(yíng)者與車主雖未明確為保管關(guān)系，但鑒于經(jīng)營(yíng)者在管理上有過(guò)失，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。今年1月,老王所在小區(qū)貼出告示:地下存車處無(wú)人看管,居民可以免費(fèi)存車,車輛出現(xiàn)丟失,物業(yè)公司概不負(fù)責(zé)。司法所找到物業(yè)公司時(shí)，對(duì)方表示，既然已經(jīng)明示存車處為免費(fèi)使用，那么物業(yè)公司與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系,因此也不承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人通過(guò)此事也認(rèn)識(shí)到了履行小區(qū)管理義務(wù)的重要性，在司法所的幫助下，正在積極尋找存車處看車人。同年10月，保險(xiǎn)公司按車輛折舊后價(jià)值的80%。、3000元車輛裝飾費(fèi)。方先生的車輛當(dāng)晚開(kāi)出時(shí)，保安看到車上有證就放行了。物業(yè)公司對(duì)方先生停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。由此可以認(rèn)定，物業(yè)公司在停車管理方面存在疏漏，對(duì)方先生車輛在小區(qū)內(nèi)丟失，存在過(guò)失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。那么，物管公司對(duì)于停車場(chǎng)外被盜的車究竟有無(wú)賠償責(zé)任呢？廣州天河區(qū)法院日前作出的一審判決支持了車主的賠償請(qǐng)求?！懊髟缛≤嚂r(shí)，交5元”，黃離開(kāi)停車場(chǎng)時(shí)保安這樣交代。黃在保險(xiǎn)公司理賠后，將該大廈物業(yè)管理公司訴至天河區(qū)法院。不要為了多收一份停車費(fèi)而極大的提高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是不要讓車主停在停車場(chǎng)以外?！毙^(qū)一位保安說(shuō)，“很快，小區(qū)里的車開(kāi)始自覺(jué)歸位了。交錢后，物業(yè)指定了停車位，制作了停車證號(hào)。法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的公共契約中規(guī)定，各種車輛要定點(diǎn)停放；車棚內(nèi)也貼有提醒自行車、摩托車等應(yīng)進(jìn)車棚停放的牌子。凌晨5時(shí)停車場(chǎng)內(nèi)車不見(jiàn)了據(jù)邱先生介紹，2002年8月，他購(gòu)買了內(nèi)江市江城實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司住宅一套，同時(shí)購(gòu)置江城花園家和苑地下停車場(chǎng)車位，并向江城花園物管部交納物業(yè)管理費(fèi)和2004年5月21日至2005年5月21的停車費(fèi)。邱回憶說(shuō)，今年3月5日晚7時(shí)許，他將自己的一輛北汽68型越野車開(kāi)進(jìn)江城花園家和苑地下停車場(chǎng)，停在自己的車位上鎖好后，就回家休息了。物業(yè)公司今年收了他1000元停車費(fèi)，就建立了車輛保管合同關(guān)系，理所應(yīng)當(dāng)負(fù)有保管責(zé)任。物業(yè)公司未形成合同關(guān)系物業(yè)公司在庭審中表示，邱先生車被盜和他們沒(méi)關(guān)系，他們只與江城花園物管部形成物業(yè)管理關(guān)系，邱先生沒(méi)有證據(jù)證明他和公司之間存在保管合同關(guān)系，所以公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。事發(fā)當(dāng)晚是保安黃道銀值班，唯一進(jìn)出口也有保安24小時(shí)值班。邱的車停放于物業(yè)公司管理的停車位上，并交納了停車費(fèi)。業(yè)主一氣之下將哈爾濱某物業(yè)公司和小區(qū)開(kāi)發(fā)公司告上了法庭。按照雙方當(dāng)事人的陳述，在雨水倒灌的過(guò)程中，物業(yè)公司有充分的時(shí)間通知原告到地下停車場(chǎng)取車(事發(fā)當(dāng)天是法定假日)，如將車開(kāi)出地下停車場(chǎng)，將不會(huì)造成原告的奔馳轎車被水淹沒(méi)的損害結(jié)果的發(fā)生。凡是基于外來(lái)因素發(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見(jiàn)而由于疏忽沒(méi)有預(yù)見(jiàn)，或者未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。經(jīng)法院調(diào)取的證據(jù)證實(shí)，該車庫(kù)排水設(shè)計(jì)及施工符合設(shè)計(jì)要求，具備車庫(kù)使用功能。近日，黑龍江省法院終審判決，維持一審民事判決主文及案件受理費(fèi)和鑒定費(fèi)部分，如物業(yè)公司未按一審判決主文規(guī)定的期限履行義務(wù)，賠償李剛因修復(fù)車輛發(fā)生的實(shí)際損失金額855000元及修理工時(shí)費(fèi)12336元，合計(jì)金額867336元。 　　迅速成立突發(fā)事件處理小組并分工：客戶服務(wù)中心通知車主；技工班安裝工程燈協(xié)助拍照取證，驗(yàn)證被拋下來(lái)的物品種類；護(hù)衛(wèi)主管負(fù)責(zé)報(bào)案到園嶺派出所，并在樓下負(fù)責(zé)接待派出所民警；管理處經(jīng)理和工程主管分帶兩名護(hù)衛(wèi)員組成走訪小組走訪B座A型房未裝防盜網(wǎng)的住戶及上下層業(yè)主，錄取所聞所見(jiàn)情況，收集證據(jù)。 　　將調(diào)查結(jié)果及過(guò)程報(bào)告分公司領(lǐng)導(dǎo)，并將現(xiàn)場(chǎng)證物收集保存。 　　「相關(guān)方的反應(yīng)」該高空拋物事件，小區(qū)內(nèi)業(yè)主為之深惡痛絕，為管理處開(kāi)展調(diào)查并取得第一手資料奠定了良好的群眾基礎(chǔ)。 B27A業(yè)主認(rèn)為，她們沒(méi)有往樓下丟任何東西，如果派出所或是管理處一定要認(rèn)為是她們所為，可以采取任何一種正常的方式來(lái)解決。鑒于此，管理處制定了相應(yīng)的處理辦法：上策，將民警所提供的證據(jù)向事件雙方出示，取得雙方當(dāng)事人的認(rèn)同，主動(dòng)履行賠償和認(rèn)可賠償，爭(zhēng)取在小范圍內(nèi)將事件處理，兼顧管理處長(zhǎng)期和短期