【正文】 反映，他停在江城花園家和苑地下停車場的車凌晨被盜，他將小區(qū)物管成都佳泰致誠物業(yè)公司訴至法院。法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的公共契約中規(guī)定，各種車輛要定點(diǎn)停放；車棚內(nèi)也貼有提醒自行車、摩托車等應(yīng)進(jìn)車棚停放的牌子。她報(bào)警后，又找物業(yè)協(xié)商賠償事宜，對方卻不賠。交錢后，物業(yè)指定了停車位，制作了停車證號。然而，總有業(yè)主為省錢、圖方便亂停車?！毙^(qū)一位保安說，“很快，小區(qū)里的車開始自覺歸位了?！狈ㄔ亨]寄送達(dá)的一審判決書稱，富麗雅物業(yè)公司沒有過錯，不必賠償。不要為了多收一份停車費(fèi)而極大的提高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，特別是不要讓車主停在停車場以外。但法院認(rèn)為，停車場保安員的陳述證實(shí)，黃是在其指引下將車停放在停車場出口左側(cè)，并被告知取車時要交費(fèi)；結(jié)合現(xiàn)場監(jiān)控錄像，黃已將轎車交給停車場保管，雙方形成保管合同關(guān)系，于是作出上述判決。黃在保險(xiǎn)公司理賠后，將該大廈物業(yè)管理公司訴至天河區(qū)法院。次日一早，黃取車時發(fā)現(xiàn)車不見了?！懊髟缛≤嚂r，交5元”，黃離開停車場時保安這樣交代。車行至大廈停車場入口時，被停車場保安告知：車位已滿。那么，物管公司對于停車場外被盜的車究竟有無賠償責(zé)任呢？廣州天河區(qū)法院日前作出的一審判決支持了車主的賠償請求。車在停車場外丟失 物業(yè)管理被判賠償在廣州下班回家的黃先生恰逢所住大廈的停車場沒位，只好在保安指引下，將車停放在停車場之外，不料第二天一早發(fā)現(xiàn)車子丟失。由此可以認(rèn)定，物業(yè)公司在停車管理方面存在疏漏，對方先生車輛在小區(qū)內(nèi)丟失，存在過失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。而要求業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處，以此作為小區(qū)出入憑證的做法，顯然難以達(dá)到安全防范目的。物業(yè)公司對方先生停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。一審敗訴后，方先生不服，上訴到北京市二中院。方先生的車輛當(dāng)晚開出時，保安看到車上有證就放行了。對交納車輛管理費(fèi)的業(yè)主，公司發(fā)給車輛出入證。、3000元車輛裝飾費(fèi)。現(xiàn)物業(yè)公司未能有效履行其防止車輛丟失職責(zé)，致使車輛丟失。同年10月，保險(xiǎn)公司按車輛折舊后價(jià)值的80%。近日，北京市二中院終審判決。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人通過此事也認(rèn)識到了履行小區(qū)管理義務(wù)的重要性，在司法所的幫助下，正在積極尋找存車處看車人。顯然，物業(yè)公司的“免責(zé)告示”違反了這一規(guī)定，是無效的。司法所找到物業(yè)公司時，對方表示，既然已經(jīng)明示存車處為免費(fèi)使用，那么物業(yè)公司與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系,因此也不承擔(dān)賠償責(zé)任。今年4月24日,老王上了好幾道鎖的殘疾人摩托車也被人盜走。今年1月,老王所在小區(qū)貼出告示:地下存車處無人看管,居民可以免費(fèi)存車,車輛出現(xiàn)丟失,物業(yè)公司概不負(fù)責(zé)。通過保險(xiǎn)降低物業(yè)企業(yè)在財(cái)產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)。上面的案例中，經(jīng)營者與車主雖未明確為保管關(guān)系，但鑒于經(jīng)營者在管理上有過失，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利；第十七條規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。但是，在司法實(shí)踐中，這一聲明不一定成為免責(zé)理由。四看關(guān)于停車收費(fèi)的定性。如果停車場是封閉的，車輛進(jìn)出也有嚴(yán)格的出入管理制度。如果雙方明確約定為保管關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方之間已經(jīng)確定了保管合同關(guān)系。經(jīng)營范圍或服務(wù)內(nèi)容中包不包括保管業(yè)務(wù)，以及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按哪種業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)的或公示的，職責(zé)中是否提供保管服務(wù)。一看經(jīng)營者所提供的服務(wù)類型。目前，小區(qū)內(nèi)丟失車輛引發(fā)的糾紛時有發(fā)生，司法界和理論界對此也存在分歧，有時會有截然不同的觀點(diǎn)或判決。車主將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償；物業(yè)公司則辯稱，車主繳納的400元是場地使用費(fèi)，雙方之間并未形成保管合同關(guān)系，因此不應(yīng)對車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。 停車費(fèi)400元是場地費(fèi)還是保管費(fèi)某業(yè)主將車停在小區(qū)內(nèi)，每月繳400元停車費(fèi)。至于本案，對物業(yè)最有利的因素就是無法證明南某的車是否在望京花園小區(qū)丟失。此案一審保險(xiǎn)公司敗訴，二審還沒有結(jié)果。保險(xiǎn)公司認(rèn)為，育新物業(yè)是涉案車輛丟失當(dāng)日的車輛保管者，因此，對車輛的丟失負(fù)有責(zé)任。這樣。同時，南某在2004年1月1日向育新物業(yè)交納了全年停車費(fèi)1080元，并獲得停車證，因此，南某和育新物業(yè)之間形成了有償?shù)能囕v保管關(guān)系。南某于2003年6月4日在太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司投保了車損險(xiǎn)、三者險(xiǎn)、全車盜搶險(xiǎn)以及車上人員責(zé)任險(xiǎn)，共計(jì)花費(fèi)保費(fèi)3850元。2004年4月11日，南某的家人聲稱該車在望京花園小區(qū)丟失。3月9日，北京市第二中級人民法院開庭審理了一起太平洋財(cái)險(xiǎn)北京市通州支公司和北京市育新物業(yè)管理公司關(guān)于育新物業(yè)業(yè)主丟失車輛賠償?shù)募m紛案。但是，這個嘗試如果成功，那么誰要為丟失的摩托車買單的問題也許可以迎刃而解了。張強(qiáng)律師:從去年開始，中山的不少物業(yè)公司為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在中國人民保險(xiǎn)公司投了保，這是一種責(zé)任險(xiǎn)，小區(qū)再丟車后就可以找保險(xiǎn)公司，這是一個有意義的嘗試。這樣，顯然雙方都要承擔(dān)一定的責(zé)任。審理此案的中山市中級人民法院的有關(guān)法官認(rèn)為，此案爭議的焦點(diǎn)是雙方到底是一種什么樣的合同關(guān)系。法院認(rèn)為：業(yè)主和物業(yè)管理公司之間構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同，并非保管合同，由于物業(yè)管理公司沒有履行對車輛進(jìn)行登記的職責(zé)，負(fù)有一定的責(zé)任，酌定按照車輛評估價(jià)值的50％進(jìn)行賠償?！倍鴸|明花園的部分業(yè)主認(rèn)為，雖然物業(yè)公司給的發(fā)票上面有特別說明，但是并沒有經(jīng)過業(yè)主的同意，所以不能作為推卸責(zé)任的證據(jù)。黃先生認(rèn)為，在給業(yè)主的收費(fèi)發(fā)票上，公司已經(jīng)明確地寫著“本車位只提供停泊車，不負(fù)責(zé)車輛(財(cái)物)保管”的字樣，“況且一開始有6人告我們，其中一人的車在小區(qū)內(nèi)已找到，是車主忘記放在哪里了，他本人撤訴了，剩下的5名原告中，記錄顯示有2人曾經(jīng)5次沒有拔車鑰匙，這次他們的車丟掉了，責(zé)任怎么可能全在我們呢？”竹苑小區(qū)的中房物業(yè)管理有限公司的郭女士說，他們小區(qū)屬于完全開放的小區(qū)，曾經(jīng)丟了一輛小汽車，物業(yè)管理也只是每月收取150元的停車費(fèi)，怎么可能負(fù)責(zé)保管？另外，如果丟了車就可以找物業(yè)公司賠，那業(yè)主就不會再去買保險(xiǎn)了，物業(yè)公司怎么可能把保險(xiǎn)公司的責(zé)任都承擔(dān)了呢？盡管如此，東明物業(yè)管理有限公司黃先生說，他們已經(jīng)在調(diào)整管理措施，通過調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)丟失的摩托車都是某一種型號的，物業(yè)管理要求所有這種型號的摩托車停在一個專門的停車場，公司安排3個人專門看管；其次是開始修建圍墻，讓以前的近千米的開放地帶封閉起來?！疚飿I(yè)】我們已盡管理義務(wù)“我們的小區(qū)是一個開放的小區(qū)，竊賊14秒鐘偷一輛摩托車，我們防不勝防，我們盡了自己應(yīng)盡的管理義務(wù)。許多業(yè)主開始對物業(yè)公司的管理能力產(chǎn)生不信任，有些丟車的業(yè)主干脆以不交物業(yè)管理費(fèi)與小區(qū)對抗，雙方關(guān)系劍拔弩張。沒有想到，2003年一年之內(nèi)，小區(qū)有17家摩托車被盜，其中2月18日開始的一周之內(nèi)丟了5輛，2003年8月底之后又有12輛被盜?！景讣恳荒陙G17輛摩托車位于中山市石岐區(qū)的東明花園，是一個有2000多住戶的中山相對較大的小區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2003年一年間竟有17輛摩托車被盜。海印花園的矛盾與利益，最終將如何解決，我們《物業(yè)教育資訊》案例精解欄目將繼續(xù)關(guān)注。而相關(guān)的部門，也會因?yàn)闃I(yè)主的不斷上訪而不得不拿出一定的精力來應(yīng)對、調(diào)解。 當(dāng)?shù)叵律坛墙ǔ珊?，為利熙來攘往的商者進(jìn)出其間，小區(qū)的這種寧靜與和諧也將一去不復(fù)返。在這場大魚與小魚的博弈中，誰將會是最終的勝者？ 記者采訪時看到，面積不大的小區(qū)里干凈、整潔，一位老者拿著一個羽毛球自娛自樂。如何在兩者間找到利益的平衡點(diǎn)，是我們探尋的目的。對此，盛賢公司表示，自己的改建手續(xù)合法，不怕業(yè)主“鬧事”。他同時還樂觀地指出，此舉雖然會影響到小區(qū)的居住環(huán)境，但也是有利有弊的，隨著小區(qū)商業(yè)的興起，一定會使該小區(qū)住宅物業(yè)的商業(yè)價(jià)值有所提升，因?yàn)樯虡I(yè)的興起，在樓市里對住宅物業(yè)的投資價(jià)值和升值潛力向來不可低估。 地下車場改建商場，影響到小區(qū)的安全、安靜，這關(guān)系到小區(qū)大多數(shù)人的利益。打通負(fù)一層、負(fù)二層另建停車場出口的改建項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工，都是由行業(yè)內(nèi)甲級單位來承辦并通過房管所簽定、以及有關(guān)職能部門審批通過，對整棟樓結(jié)構(gòu)并沒有構(gòu)成安全隱患。 楊經(jīng)理說，作為一個商業(yè)公司有權(quán)對自有物產(chǎn)做出調(diào)整，改變功能用途是不得已而為之，作為一個商業(yè)公司也有權(quán)對自己的物產(chǎn)做出調(diào)整，以改善目前的經(jīng)營狀況。 同時，更讓小區(qū)居民感到不安的是，將負(fù)一層和負(fù)二層打通另建停車場出口需要割斷十多條梁，這對大樓結(jié)構(gòu)安全會造成很大隱患。更為重要的是，地下商場的出口開在小區(qū)里面和小區(qū)北面的進(jìn)出通道上，直通住宅樓的樓梯。這讓其他業(yè)主十分不滿。據(jù)悉，工商銀行對此十分不滿，曾向盛賢公司投寄了律師函。譚女士告訴記者，按照盛賢公司已經(jīng)批復(fù)了的改建設(shè)計(jì)圖，負(fù)一層的出口就要被封死，將負(fù)一層與負(fù)二層之間的樓板打通，另建出口。在要改建成商場的負(fù)一層共有車位140幾個，其中有30多個為工商銀行所有，其余100多個為盛賢公司所有，盛賢公司就要把這一百多個車位改建成商場。其中最大的業(yè)主廣州市盛賢投資有限公司在該小區(qū)擁有盛賢數(shù)碼電器城、盛賢布藝城兩大型商鋪。 小區(qū)地下停車場要改建商鋪，最先得到此消息的業(yè)主譚女士說道：“我看負(fù)一層的車庫要改建成商場了，真不敢相信這是真的，作為小區(qū)的業(yè)主我居然不知道地下車庫要改建成商場。 第二十六條規(guī)定 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》： 第二十四條規(guī)定 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。所以，假如在買房住房的過程中有什么糾紛的話，不是賭氣，而是理性地去尋求法律的幫助，促使事情向正常的方向演變，也許是最好的選擇。應(yīng)該說，用不交物業(yè)費(fèi)來對抗開發(fā)商這個做法，就像一柄雙刃劍，既傷害了對方，也傷害了自己。 對于薛振斌來說，盡管法院最后判決力鴻公司賠償了他四萬多元，但是他自己還是承受了十多萬元的損失。 而開發(fā)商呢，如果從一開始就能夠去選擇依法選聘物業(yè)管理公司，或者在自管的過程中，能夠與業(yè)主簽署有效的相關(guān)管理協(xié)議，那么也會使管理變得非常有序，責(zé)權(quán)利能夠清晰。當(dāng)然，最好的方式是成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主向開發(fā)商提出索賠的要求，進(jìn)行法律訴訟，這是一種方式。根據(jù)我們記者的了解，在全國，類似于桃園公寓這樣的情況還是比較普遍的，只不過程度不同而已。把所有的問題、矛盾，對開發(fā)商的怨言、抱怨全加到物業(yè)這兒來了。 那么，為什么會出現(xiàn)這樣的局面呢？對此，郭寶生有一番自己的解釋，他覺得問題的癥結(jié)就在于開發(fā)公司自己在管理物業(yè)。但是，他們的怨氣并沒有完全消除，物業(yè)管理合同依然沒有簽訂?！绷櫣緦γ暇个﹣G車負(fù)有部分責(zé)任，對于孟靖雯要求賠償162800元的訴訟請求，給予部分支持，判令力鴻公司賠償人民幣48840元。 2002年11月25日，經(jīng)過審理，太原市中級人民法院得出了結(jié)論。我也不指望什么，至少落個相安無事。想一點(diǎn)不擔(dān)責(zé)任那是絕對不行的?，F(xiàn)在出了丟汽車的這么個事情。這何樂而不為呢？ 沒有合同，也沒有收錢，別人丟了東西，自己還要負(fù)責(zé)，這樣的局面，力鴻公司當(dāng)然不樂意。 在金總經(jīng)理看來，業(yè)主們心里想的，實(shí)在是一個很精明的算盤。不過，在薛振斌心里，成立不成立業(yè)主委員會，力鴻公司都應(yīng)該賠償他現(xiàn)在丟車的損失。 于是，繞了一個大圈子，問題又回到了一開始的起點(diǎn)。一直弄不成。這句話的另外一層含義是，我覺得不該負(fù)責(zé)的東西，就一點(diǎn)也不想負(fù)責(zé)任。一沓子發(fā)出去了，一家一張……我們是巴不得他趕緊成立一個業(yè)主委員會，我該負(fù)什么責(zé)，負(fù)什么責(zé)。為了擺脫這種只做賠本買賣的現(xiàn)狀，他們也曾經(jīng)想到了一個一勞永逸的解決辦法，那就是，讓業(yè)主們成立業(yè)主委員會，然后按照規(guī)矩簽訂物業(yè)管理合同。 明明不想管，還不得不管，一旦出了事情，還會因?yàn)楣芰耸虑槎粚Ψ骄咀〔环拧?金總：他說這句話，有他的目的，就是說你跑不了，你不管是不行的。 金總：我不打交道不行，我是必須收我的水電，這個水電，因?yàn)閺奈覀冞@拉出一個表來，算他們的總表。 薛振斌：在沒有移交（物業(yè)管理）以前，這個責(zé)任必須你力鴻公司承擔(dān)，你不負(fù)這個責(zé)任不行。我們不能這樣干了，這個太不公道了，這個盡管力鴻公司滿肚子委屈，業(yè)主們卻是一點(diǎn)也不領(lǐng)情。 金總：事實(shí)上現(xiàn)在，我們是在為這個桃園公寓小區(qū)做了大量的工作，不管送暖、送電、送水，包括維修，統(tǒng)統(tǒng)都是我們來管理的，包括這個維修，都是我們沒有跟他們?nèi)ヒ魏我环皱X。 薛振斌說力鴻公司一直管著這個小區(qū)，對于這個說法，金總經(jīng)理并沒有否認(rèn)。薛振斌覺得，憑這些收據(jù)，就足以證明，力鴻公司事實(shí)上一直管理著桃園公寓。 薛振斌：我們買了他的房子以后呢，（從）我們買房子一直到最后，他也沒有進(jìn)行（物業(yè)管理）移交，一直是力鴻開發(fā)公司在管理，收什么這個費(fèi)，那個費(fèi)，全是力鴻開發(fā)公司，蓋的章都是力鴻開發(fā)公司物業(yè)部。不過，不管究竟是誰應(yīng)該把事情做在先，對于薛振斌和孟靖雯這兩口子來說，擺在面前的現(xiàn)實(shí)是，他們確實(shí)沒有和力鴻公司簽過物業(yè)合同，也確實(shí)沒有交過物業(yè)管理費(fèi)，那么，他們用什么來說服法官，讓力鴻公司賠償自己丟車的損失呢？ 對于案子的輸贏，薛振斌并沒有太多的擔(dān)心。力鴻公司想的是，賠本買賣不能做，你先給錢我才能干活。所以，你現(xiàn)在丟了車，我同樣不需要承擔(dān)任何責(zé)任。這個（物業(yè)費(fèi)）你不交，你不交可以，但是你不交就跟我沒有任何關(guān)系，咱倆沒有建立任何關(guān)系，既沒有法律上的合同關(guān)系，也沒有事實(shí)上的合同關(guān)系。至于小區(qū)的安全問題如何解決，金總經(jīng)理的回答很簡單也很干脆。因?yàn)?，他覺得，沒有合同，我就根本不需要對你汽車的安全負(fù)任何責(zé)任。但是，當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)汽車丟失這么個嚴(yán)峻的問題時，他們卻不能否認(rèn)一個事實(shí)，那就是，他們和力鴻公司之間，確實(shí)不存在物業(yè)管理方面的合同。這個院子（成了）大廈單獨(dú)的院子了，所以我們停車就沒有地方停車，這個院子他不讓我們停。薛振斌的鄰居劉五兒：當(dāng)時買房子的時候，這個院