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正文內(nèi)容

物業(yè)停車場(chǎng)管理培訓(xùn)課程-展示頁

2025-04-26 23:27本頁面
  

【正文】 子,三棟樓共同的院子,這個(gè)院子,當(dāng)時(shí)買房子,買了(在第)五層。 薛振斌:我買房子的時(shí)候,他告訴我們說,這個(gè)后面就是花園,當(dāng)時(shí)(這里)沒有(房子),就是我買房子時(shí)候,他說這兒準(zhǔn)備將來建花園,就是我們住戶享有的花園、綠地,小區(qū)它要有綠地,有花園,挺好的,結(jié)果你看現(xiàn)在,現(xiàn)在是花園沒有,蓋起樓來了。 原來,一切的問題,就出在力鴻公司既是開發(fā)商又是物業(yè)管理者這一點(diǎn)上,正是由于兩個(gè)角色由一家在充當(dāng),業(yè)主們便把在房屋買賣過程中的種種不滿,全部轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中。這個(gè)好像是第一次收,收了13戶,以后再?zèng)]有人交了。你像我是這樣的,就是這個(gè)根據(jù)物價(jià)局批文的話,我們這個(gè)收費(fèi)是這樣定的,就是每平米是三毛錢,我就折合成(整數(shù))一塊兒算,(平方米)的也就算成100(平米),(平米)也拉成100(平米),按照每戶30塊錢這樣的收吧。這間屋子,正好就位于薛振斌家的樓下,相距不到十米。 薛振斌:他是不是有這個(gè)準(zhǔn)備,有各種各樣規(guī)章制度,但是我不知道,他也沒有通知到我,他也沒有跟我說過。這是1996年10月27日印的這個(gè),這是桃園物業(yè)管理部資料項(xiàng)目。 薛振斌的這番話讓金總經(jīng)理大呼冤枉,為了證明自己曾經(jīng)去收過物業(yè)費(fèi),他還拿出了當(dāng)年的一些資料。但是他的解釋卻讓我們非常意外。是不是百分百的(沒交費(fèi))我不敢說,但是絕大部分從來沒交過物業(yè)管理費(fèi),這個(gè)孟靖雯一家,從來也沒交過一分(錢)。 理直氣壯的金總經(jīng)理還用退一步說話的方式擺出了更為充分的理由。丟車的事情顯然是屬于物業(yè)管理方面的,可是,在整個(gè)桃園公寓,從來沒有任何業(yè)主和他們簽訂過物業(yè)管理合同,當(dāng)然,這里面也包括薛振斌在內(nèi)。 金總經(jīng)理要表達(dá)的意思是,房屋買賣是房屋買賣,物業(yè)管理是物業(yè)管理,兩件事情一碼歸一碼。公司總經(jīng)理金來告訴記者,他們覺得,房屋買賣過程中的糾紛,和現(xiàn)在丟車,是兩個(gè)不相干的問題。但是力鴻公司方面卻一直沒有給他滿意的答復(fù),這樣看來,在力鴻公司的心里,恐怕也有著自己的想法。 原告一方認(rèn)為,我是沖著你的廣告上說有門衛(wèi)有車庫(kù),才買的房子,可是結(jié)果上卻什么也沒有。 2002年11月,孟靖雯向山西省太原市杏花嶺區(qū)人民法院提起訴訟,把太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭。可是,天天沒車可用的現(xiàn)實(shí)又在不斷提醒著他,這件事情不能就這么算了。這個(gè)律師來了以后,他就是回公司反映反映,把你這個(gè)意思說一說,結(jié)果走了以后,再也沒有音訊了。于是,他們找到了就在公寓前面的力鴻大廈里面辦公的力鴻公司,要求他們賠償丟車帶來的損失。薛振斌一家覺得,如果力鴻公司按照廣告上的承諾,安排了保安門衛(wèi),也設(shè)置了車庫(kù),那么汽車也就不會(huì)丟失了。(說的是)24小時(shí)熱水,管道倒給我們安了,收了3個(gè)月的熱水費(fèi),熱水也停了,熱水也沒有了,什么都沒有,到現(xiàn)在是(這樣)??墒?,從住進(jìn)房子的第一天起,煩惱便一直沒有離開過這家人。在1996年的太原,絕大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,配備車庫(kù)的還并不多,這一點(diǎn),對(duì)已經(jīng)有了汽車的薛振斌產(chǎn)生了明顯的吸引力,再加上位于汾河之畔的地理位置也確實(shí)很誘人,于是,一家人很快做出了決定。薛振斌:我們買房子的時(shí)候,這個(gè)價(jià)錢也是比較高的,他們告訴我們,廣告什么,都是說的,好像就是屬于比較高檔的小區(qū),高檔的公寓。在薛振斌看來,他所居住的這個(gè)桃園公寓,一沒有大門,二沒有門衛(wèi),三沒有車庫(kù),這就是自己汽車丟失的重要原因。于是,汽車丟失這件事情一下子撩起了他們和房屋開發(fā)商之間的新仇舊怨。就這樣,僅僅兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間,好好的一輛汽車就沒了蹤影。樓前空空如也的事實(shí)告訴薛振斌夫妻倆,他們的汽車已經(jīng)不翼而飛。這番話讓孟靖雯有一種不祥的預(yù)兆,不過,她覺得也許是自己的丈夫開走了車。兩個(gè)小時(shí)以后,她買完菜回到了家。孟靖雯很清楚地記得,丟車那天是2000年8月26日,早晨她出去買菜的時(shí)候,車還停在自家樓外的空地上。1999年1月6日,在賣掉了原來的舊車之后,他們用孟靖雯的名義,買了一輛棗紅色的桑塔納2000轎車。那么,這又是怎么一回事呢?在山西省太原市,有這么一家人,男主人叫薛振斌,女主人叫孟靖雯。5253頁丟車前后的糾紛《物業(yè)教育資訊》專刊總9期《案例精解》欄目曾經(jīng)報(bào)道過一件小區(qū)丟車案,那個(gè)案件中的物業(yè)管理公司就因?yàn)榘l(fā)了一個(gè)車輛出入牌,便最終承擔(dān)了賠償?shù)呢?zé)任,于是他們打算今后再也不管小區(qū)里的汽車了。50頁2 未交停車費(fèi)停車場(chǎng)失車車主獲賠30萬4849頁2 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的法律責(zé)任值得關(guān)注3841頁1 停車場(chǎng)丟車該不該賠34頁1 關(guān)于對(duì)麥德龍商場(chǎng)停車場(chǎng)一案的思考3033頁附:國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì):機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法1 車主與停車場(chǎng)的關(guān)系應(yīng)是保管合同關(guān)系27頁1 保過險(xiǎn)的車在小區(qū)停車位中丟失24頁1 關(guān)于高空拋物砸壞B座28H奔馳汽車的經(jīng)過及處理辦法2223頁 車庫(kù)進(jìn)雨水奔馳車被泡兩天,物業(yè)公司被判恢復(fù)原狀1012頁 小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜物業(yè)公司賠償50%68 / 68物業(yè)停車場(chǎng)管理培訓(xùn)課程目 錄 丟車后的糾紛29頁 大業(yè)主小業(yè)主誰的利益更重要1315頁 小區(qū)丟愛車,誰賠16頁 停車費(fèi)400元是場(chǎng)地費(fèi)還是保管費(fèi)17頁 業(yè)主丟殘摩物業(yè)被判賠 小區(qū)丟車物業(yè)賠償1819頁 車在停車場(chǎng)外丟失物業(yè)管理被判賠償20頁 停車不進(jìn)棚丟了白丟 21頁 停車場(chǎng)車被盜小區(qū)物管一審敗訴2526頁1 愛車存放停車場(chǎng) 牌照被撬誰應(yīng)該承擔(dān)責(zé)2829頁1 車輛在收費(fèi)停車場(chǎng)丟失,車場(chǎng)管理部門是否應(yīng)該賠償3536頁1 廣州:停車場(chǎng)內(nèi)轎車被盜車主獲賠32.8萬元37頁1 停車場(chǎng)丟車該由誰來賠4244頁 停車場(chǎng)丟車考驗(yàn)公共政策45頁2 停車場(chǎng)丟車推責(zé)任 保險(xiǎn)人索賠獲成功4647頁2 停車場(chǎng)丟失其停放的轎車賠償案51頁2 整治停車場(chǎng)車輛遺失損壞要賠我們今天說的這個(gè)案子中,物業(yè)公司從來就沒有管過小區(qū)里面的車,可是住戶丟車之后依然要向他們索賠,而且,和前面那個(gè)案件一樣,這個(gè)案件也同樣發(fā)生在山西太原。因?yàn)檩^早經(jīng) 商的緣故,這家人很早就有了私家汽車??墒?,開上不到兩年,就在自己家門口出了事。孟靖雯:我當(dāng)時(shí)出去的時(shí)候,正好趕上力鴻(公司員工)上班,有修理工,有管物業(yè)的,都說大姐你的車擦得真亮,就在這兒停著。孟靖雯:等我回來的時(shí)候,門口有一個(gè)修車子的,釘鞋的,就說哎呀,大姐您怎么剛回來,你的車剛開走。孟靖雯:(我)就進(jìn)屋,回頭我愛人說,沒有呀,我兩個(gè)趕快就跑出來。兩口子立刻報(bào)了案,當(dāng)?shù)毓簿忠蔡氐貫檫@輛車發(fā)布了協(xié)查通報(bào),但是這個(gè)案子至今也沒有破獲。讓薛振斌和孟靖雯感到后悔不已的是,由于疏忽,他們?cè)诮o這輛汽車上保險(xiǎn)的時(shí)候,沒有包括盜搶險(xiǎn),這樣他們只能從保險(xiǎn)之外的其他途徑去尋求補(bǔ)償了。孟靖雯的丈夫薛振斌:晚上,我們沒有地方(停車),我們只能停在樓前,也就是我們現(xiàn)在的院里面,現(xiàn)在的車,住戶的車,也都是在院里面停??墒牵宄赜浀?,當(dāng)初買房子的時(shí)候,房屋的開發(fā)商,也就是太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司在廣告上說的可不是這個(gè)樣子。在報(bào)紙廣告上,可以清楚地看到,在這個(gè)叫做桃園公寓的房地產(chǎn)項(xiàng)目里,物業(yè)管理的內(nèi)容包括有門衛(wèi)、車庫(kù)等等。1996年11月21日,薛振斌和桃園公寓的開發(fā)商,也就是太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同,買下了二號(hào)樓一單元三號(hào)的一套住房。 薛振斌:結(jié)果我們住進(jìn)來以后,綠地沒有,花園沒有,連棵草也沒有,車庫(kù)沒有,保安沒有,什么東西都沒有。 花園沒了,熱水沒了,當(dāng)初廣告上說的,結(jié)果什么都沒有了,現(xiàn)在汽車又在小區(qū)丟了。所以,力鴻公司對(duì)于自己汽車的丟失,有著不可推卸的責(zé)任。 薛振斌:我這個(gè)車當(dāng)時(shí)丟了以后,我就找他老板,于總,于江(董事長(zhǎng)),我找他以后,當(dāng)時(shí)感覺也不錯(cuò),客客氣氣,最后把我送到電梯口,答應(yīng)商量商量以后給我一個(gè)答復(fù),結(jié)果是我等他答復(fù),等了幾個(gè)月以后,派了他公司的一個(gè)法律顧問。 公司方面的這個(gè)態(tài)度,讓薛振斌意識(shí)到,通過正常協(xié)商的渠道,是不可能得到讓自己滿意的答案了。于是,一家人決定到法庭上去討個(gè)公道。請(qǐng)求法院判令被告太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償丟車損失162800元?,F(xiàn)在車丟了,我當(dāng)然要找你。那么,究竟他們是怎么看待薛振斌丟車這個(gè)事情的呢?當(dāng)雙方走到法庭上的時(shí)候,面對(duì)孟靖雯一家的索賠要求,力鴻公司又會(huì)拿出什么樣的說法呢? 其實(shí),從一開始,力鴻公司就覺得自己不需要對(duì)丟車事件承擔(dān)任何責(zé)任。 力鴻公司總經(jīng)理金來:力鴻房地產(chǎn)綜合股份有限公司,他是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)者,但是另外呢,他還是一個(gè)物業(yè)的管理服務(wù)者,這樣的話,他是兩回事,為什么是兩回事,是一個(gè)公司,但是你是兩個(gè)不同性質(zhì)的兩個(gè)問題。無論哪件事,都要根據(jù)合同來辦。 金總:我就想問一下,如果業(yè)主和我們沒有這個(gè)物業(yè)管理服務(wù)合同,我們還有啥關(guān)系,我認(rèn)為是任何關(guān)系沒有。 金總:如果他們都交費(fèi),雖然沒有合同,交了費(fèi)你辦事也要負(fù)責(zé)任,一分錢都沒有交,事實(shí)的合同都沒有,事實(shí)的形式都沒有。 那么,事實(shí)是這樣的嗎?從1996年到現(xiàn)在,在這么長(zhǎng)的時(shí)間里,薛振斌真的既沒有簽物業(yè)合同,也沒有交物業(yè)費(fèi)嗎?小區(qū)里的其他人家又是怎樣的情況呢?當(dāng)我們帶著這樣的問題,再次找到薛振斌的時(shí)候,得到的是一個(gè)肯定的答案。 薛振斌:他沒有給我們收過物業(yè)費(fèi),他如果跟我們收過物業(yè)費(fèi)了,來,一戶交多少物業(yè)費(fèi),是給你們看汽車,看大門,我們這么多住戶,首先我是第一個(gè)要交,其他人家,我們這些住戶,基本都是對(duì)這個(gè)安全看得挺重的,我想大部分都是會(huì)交的。 金總:這個(gè)資料是這樣,物品拿來給你們看,你看(紙)黃黃的,這不是你們來臨時(shí)給你們準(zhǔn)備的,不是。 在這份材料上,我們看到,其中包括小區(qū)的簡(jiǎn)介,小區(qū)的公約,服務(wù)性管理?xiàng)l例,物業(yè)管理部職責(zé)范圍,還有物業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé)一些項(xiàng)目,正文里面還有停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容,但是,薛振斌卻說,他對(duì)這些是一點(diǎn)印象也沒有。 那么,力鴻公司到底有沒有通知過業(yè)主呢?當(dāng)初到底有沒有試圖收過物業(yè)費(fèi)呢?我們找到了已經(jīng)離開力鴻公司的原公司物業(yè)部經(jīng)理郭寶生,在他原先工作過的物業(yè)部辦公室,他回憶了當(dāng)時(shí)的情況。 原力鴻公司物業(yè)部經(jīng)理郭寶生:有過,這個(gè)有過。 記者:那這個(gè)錢你們收上來了嗎? 郭寶生:試著收過。 記者:為什么他們不交呢,住戶為什么不愿意交呢? 郭寶生:因?yàn)槲覀兪情_發(fā)商,開發(fā)了以后,由開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理,這個(gè)是物業(yè)上的,說白了,物業(yè)管理我就是給你做物業(yè)服務(wù),現(xiàn)在住戶對(duì)我們開發(fā)商有意見,那么就是把開發(fā)商的牢騷、意見,反應(yīng)我這兒了,你看我這個(gè)問題,那個(gè)問題,什么都不交,有些水電費(fèi)都不想交。在我們的采訪過程中,薛振斌和其他業(yè)主也多次表達(dá)了他們這種不滿。 這個(gè)人叫劉五兒,也是桃園公寓的業(yè)主,他也有一輛棗紅色的桑塔納2000轎車??紤]到這個(gè)停車,停車這個(gè)院子,現(xiàn)在他跟我們?nèi)扛糸_了。面對(duì)這樣那樣讓他們無法接受的事實(shí),業(yè)主們選擇了一個(gè)方式來表達(dá)和發(fā)泄自己的不滿,這就是,拒絕交納物業(yè)費(fèi)。而這一點(diǎn),正是金總經(jīng)理一再?gòu)?qiáng)調(diào)并且抓住不放的。 金總:從法律上,從形式上沒有建立什么合同,沒有建立過合同,一分錢不給,這個(gè)一分錢不給,我每年賠這么多錢,誰來站崗來呢。 金總:配保安不難,是吧,有錢花錢馬上就配。 力鴻公司的態(tài)度非常明確,不錯(cuò),我確實(shí)沒有給你配備保安門衛(wèi),但是我根本就沒有責(zé)任和義務(wù)做這個(gè)事情,因?yàn)?,我們之間根本就沒有任何合同關(guān)系。 業(yè)主們的態(tài)度是,不見兔子不撒鷹,你先服務(wù)我再交錢。于是,這個(gè)事情就有了點(diǎn)先有雞還是先有蛋的意味。和力鴻公司不一樣,他有他自己看待和考慮問題的角度。 薛振斌給我們拿出了他們家這些年交費(fèi)的各種收據(jù),其中包括水費(fèi)電費(fèi)取暖費(fèi)等等,收費(fèi)單位都是力鴻公司。那么,現(xiàn)在自己丟了汽車,當(dāng)然要找你賠。實(shí)際上,關(guān)于這個(gè)問題,力鴻公司上下可以說是一肚子苦水。這樣的話我們每年還要賠好多錢,我們現(xiàn)在比較好一點(diǎn),還要賠4萬左右一年。在他們看來,作為開發(fā)商,你管理物業(yè),既是客觀事實(shí),也是天經(jīng)地義。 力鴻公司不得不管了這么多年物業(yè),有一個(gè)很無奈的原因,那就是桃園公寓的水電和力鴻公司自己的寫字樓力鴻大廈是連在一起的。 為什么薛振斌一再?gòu)?qiáng)調(diào)力鴻公司事實(shí)上管著物業(yè)呢?對(duì)于這個(gè)問題,金總經(jīng)理的心里有著自己的判斷。他是想說明這個(gè)問題。這種滋味讓力鴻公司感到實(shí)在不好受。 金總:我專門組織了一個(gè)班子,我們有兩個(gè)老同志,加上我們管理部的經(jīng)理,加物業(yè)管理人員,天天去他們那里做工作,給他們征求意見,這個(gè)表這里都有。 該負(fù)什么責(zé),就負(fù)什么責(zé)。那么,他們的想法能夠如愿嗎? 金總:組織起來,收了半天,沒有兩三家填寫的,剩下全是空紙,有的還表收不上來。 郭寶生:成立不起來是這樣的,住戶就說,行啊,你必須把我以前的什么東西達(dá)到,他要求開發(fā)商達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn),你這個(gè)廣告好,什么好,達(dá)到了這個(gè)條件以后,咱們?cè)偃ィㄕ劊┏闪ⅲI(yè)主委員會(huì))這個(gè)問題。說到底一句話,還是當(dāng)初開發(fā)時(shí)候的遺留問題沒有解決。 薛振斌:(成立)業(yè)主委員會(huì),我們是業(yè)主,我們成立不成立,那是我們業(yè)主的事情,不能因?yàn)槲覀儤I(yè)主不成立業(yè)主委員會(huì),你就不給我們服務(wù)了。 金來:我(業(yè)主)不簽訂合同,構(gòu)不成這個(gè)關(guān)系,我就理所應(yīng)當(dāng)不交費(fèi),我丟了東西,你(力鴻公司)還得負(fù)責(zé)賠。那么,面對(duì)對(duì)方的索賠要求,他們能夠順利脫身嗎? 雙方就像是一對(duì)既不親又不愛的小兩口,心不甘情不愿地在一起度過了好幾年的日子。薛振斌就覺得,我不管你是開發(fā)公司的身份,還是物業(yè)公司的身份,總之我就是要抓住你不放。力鴻公司卻覺得,我好心好意一無所獲地為你免費(fèi)服務(wù)了這么些年,沒有功勞還有苦勞。現(xiàn)在倒好,你丟了車,卻要我賠錢,莫非我這好人還做錯(cuò)了不成? 于是他們都只能期待著法院,做出公正的判決。法院認(rèn)定,“力鴻公司作為事實(shí)上的物業(yè)管理者,即對(duì)住戶依法負(fù)有基本的保障其財(cái)產(chǎn)、人身安全的義務(wù),本應(yīng)也完全有能力安裝護(hù)欄、大門,配備保安、門衛(wèi),提供車庫(kù)等,因此,如果以購(gòu)房合同中并未列入廣告所承諾的內(nèi)容,業(yè)主沒有與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建立委托關(guān)系或保管合同,便可以對(duì)住戶財(cái)產(chǎn)、人身安全完全不管,不承擔(dān)任何責(zé)任,則于情于理不通,與其所負(fù)有的主要義務(wù)相矛盾,也有
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