【正文】 明確經(jīng)營目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“和諧二號院”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。綠化環(huán)境設(shè)計(jì)以親切怡人為基準(zhǔn)，把歐洲園林的抽象幾何形空間與中國園林的自然構(gòu)成元素巧妙結(jié)合，創(chuàng)造出豐富多彩的園林休憩空間。200多平米的占52%，戶型多由三室二廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、六室兩廳兩衛(wèi)組成。并且在小區(qū)內(nèi)部有大面積的水系景觀帶。在場地的北側(cè)布置住宅樓，下兩層為臨街商鋪，充分發(fā)揮用地的商業(yè)價(jià)值，住宅大堂集中布置在小區(qū)內(nèi)部，改善居住環(huán)境，為居民提供公共活動(dòng)場所。營造出溫馨、親和的居住環(huán)境。另外，依據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，合理的設(shè)計(jì)各種類型的戶型，以滿足不同類型住戶的需求。本項(xiàng)目主要針對機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)，教室，及在外做生意的人士，因這些人最高檔住宅要求較高，年收入在10萬以上，因此價(jià)格在3300左右。綜合分析： ① 在當(dāng)?shù)貋碓L客戶中，精神堡壘、短信、單頁獲知項(xiàng)目信息的占據(jù)主要地位，戶外宣傳相對效果最明顯，后期應(yīng)加大戶外大牌等戶外廣告力度； ② 單頁效果有待提升，并及時(shí)調(diào)整派發(fā)區(qū)域； ③ 來帶薪客戶數(shù)量提升潛力較大，根據(jù)沈丘縣城特殊情況，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。② 來訪客戶多為二次購房客戶?？蛻魠^(qū)域統(tǒng)計(jì)：：縣城客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶區(qū)域劃統(tǒng)計(jì)：分析：① 來電客戶居住區(qū)域比例相對均勻，來訪客戶大多為縣城居民；② 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，卞路口、白集、付井、紙店所占比例相對較高；③ 縣城客戶主要集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域及富都大道附近幾個(gè)小區(qū)，其中，客戶大多為二次購房；④ 外地客戶較少，大多集中在鄭州、周口、項(xiàng)城，且戶籍多為本縣人口。第3章 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目是高檔商住樓，其主要功能是居住和商業(yè)經(jīng)營，下部兩層作為商用。 項(xiàng)目建設(shè)用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于沈丘縣行政新區(qū)和諧路，占地面積為45000平方米。在本區(qū)域建設(shè)一個(gè)大型高檔商業(yè)中心可以彌補(bǔ)本區(qū)域商業(yè)氛圍不足的缺點(diǎn)。 結(jié)論綜合我們的市場調(diào)研和以上對本項(xiàng)目的市場分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場需求量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項(xiàng)目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，周圍地段的烘托更加凸顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場前景樂觀。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢上看，本項(xiàng)目符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)促進(jìn)住房制度改革、加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。① 周邊配套有待改善本項(xiàng)目雖然位于行政新區(qū)的核心位置，但一些超市購物不方便，人流量少，配套設(shè)施不完善。③ 良好的文化教育環(huán)境項(xiàng)目北邊就是中英文貴族學(xué)校，南邊為康欣幼兒園。16層的小高層，兩梯兩戶超高標(biāo)準(zhǔn)配置，并且前后沒有高層建筑物，采光通風(fēng)一輩子沒有問題。周邊競爭樓盤均以小戶型為主。如表31。和諧路東段正在進(jìn)行延伸修路，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。T：威脅、只有兩棟樓的住宅小區(qū)，形成不了什么氣候，所以對本案產(chǎn)生不了什么威脅。以90130平方米的二室二廳二衛(wèi)或三室二廳二衛(wèi)為主，功能配套齊全。W：弱勢、該項(xiàng)目做為一個(gè)高端住宅樓盤，只有三棟住宅、并且周邊的商業(yè)配套也有待提高，形成不了高端大社區(qū)的氣候。T：威脅、因?yàn)樵擁?xiàng)目的住宅售價(jià)偏高所以對本案產(chǎn)生不了什么威脅。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。沈丘縣政府對新城區(qū)有力的扶持及城市未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認(rèn)識和投資的信心。從2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢看，國家對房地產(chǎn)市場采取了積極的宏觀調(diào)控政策，有可能繼續(xù)出臺鼓勵(lì)房產(chǎn)消費(fèi)的優(yōu)惠政策，另外隨著全縣加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，房地產(chǎn)市場的各層次需求將有所增加，消費(fèi)信心將逐步恢復(fù)，商品房銷售量會(huì)逐步回升，由于全縣房地產(chǎn)市場的剛性需求比較穩(wěn)定，投資性購房比例較低，房價(jià)與周邊地區(qū)相比總體水平不高，在房地產(chǎn)開發(fā)成本逐步上升的情況下，開發(fā)商的降價(jià)空間比較有限，房價(jià)大幅下跌的現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性很小。全年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測2012年，%，%。② 新開工面積和竣工面積均有增長 開發(fā)規(guī)模本項(xiàng)目占地32畝，總建筑面積為45000平方米，是新區(qū)新建樓盤中規(guī)模最大的小區(qū) 沈丘縣房地產(chǎn)市場走勢分析受國內(nèi)外多種因素影響，我國房地產(chǎn)市場遭遇了近年來最大的一次“寒潮”，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。④ 受國家法律政策嚴(yán)格約束與調(diào)控 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計(jì)民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。 項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn)① 地理位置優(yōu)越位于行政新區(qū)的核心位置，是未來沈丘的發(fā)展方向。沈丘的街心花園、市民文化廣場、街角林帶、10多公里橫貫城區(qū)的濱河公園，把昔日相貌平平的縣城裝扮成了靚麗小城。富都財(cái)富中心、銘源世紀(jì)豪庭、潁河嘉園、錦苑小區(qū)、永基水岸花城、綠城水岸名家等一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)建成，總建筑面積160萬平方米，總投資超過18億元。兩年多來，全縣修建城區(qū)道路11條，總長35公里，總面積130萬平方米；改造修復(fù)城區(qū)道路6條，總長23公里，總面積60平方米，縣城規(guī)劃區(qū)形成主要干道“五縱三橫一環(huán)”的網(wǎng)狀格局?！敖ㄔO(shè)現(xiàn)代城市，營造江淮情調(diào)，打造水韻綠城，展現(xiàn)個(gè)性沈丘……。其中2層均為臨街商鋪。向南有康馨游泳館、沈丘縣綜合體育館、神話KTV、阿五美食等休閑娛樂場所，農(nóng)村信用社、周口銀行近在咫尺，提供了一個(gè)集教育、餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的居住環(huán)境。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例第1章 項(xiàng)目概況及市場研究分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱為“和諧二號院”本項(xiàng)目地塊位于河南省沈丘縣行政新區(qū)和諧路與尚德路交匯處西北角，與沈丘縣政府僅一墻之隔，也是沈丘縣未來發(fā)展方向。 項(xiàng)目總占地32畝，小區(qū)本身擁有40%的超高綠化率，并配有大面積水系景觀帶，打造了一個(gè)最佳的居住環(huán)境。3號樓共5層，為產(chǎn)權(quán)式酒店，4號樓是13層的寫字樓，6號樓是16層的高檔住宅，全框架結(jié)構(gòu)，2梯2戶的高標(biāo)準(zhǔn)配置，有很高的居住舒適度，一二層為臨街商鋪，為上下兩層的?！痹诰幹瞥煽h城總體規(guī)劃后，沈丘縣在全市首家請專家和專門機(jī)構(gòu)對縣城重點(diǎn)路段、重點(diǎn)街區(qū)和新城區(qū)發(fā)展編制建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃。城市建設(shè)2年多的投入相當(dāng)于過去30年的總和！而這些全靠城市經(jīng)營和市場運(yùn)作。引資逾億元建成并已投入使用的四星級賓館錦華大酒店，硬件設(shè)施全市一流。[ 為了發(fā)展沈丘新區(qū)的面貌，縣政府重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)行業(yè)在新區(qū)的發(fā)展。② 建設(shè)投資大 本項(xiàng)目共有12幢樓組成，并且地塊位于沈丘核心位置，投資規(guī)模比較大。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。在此種環(huán)境下,各級政府采取多種措施,確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定增長,2012年周口市沈丘縣房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)開發(fā)投資小幅增長，新開工面積和竣工面積均有不同幅度增加，商品房銷售面積有所增長,空置面積增大。房屋竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%,其中商品住宅竣工面積35萬平方米，比去年同期增長80%。2012年，沈丘縣全縣商品房銷售面積19萬平方米，%。由于全年以為房地產(chǎn)開發(fā)用地成交量的減小，將使商品房市場供應(yīng)源頭得到有效控制，開發(fā)商后續(xù)新建項(xiàng)目的推遲和新盤上市節(jié)奏的放慢，也將使市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定幅度的下降，將使商品房市場存量得到進(jìn)一步的消化。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢正漸漸擴(kuò)大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強(qiáng)大的購買力。翰林公館SWOT分析S：優(yōu)勢、本案位于沈丘行政新區(qū)，地段好，周邊多為政府辦公區(qū)域，旁邊還有翰林公園、中央噴泉廣場、可以作為該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。② 樓盤名稱：御景國際物業(yè)類型：住宅銷售價(jià)格：3000元/平（住宅） 樓盤介紹：占地22畝，主要戶型三室兩廳（小面積）超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 數(shù)萬平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻； 都市國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲。O：機(jī)會(huì)、地段的優(yōu)勢、高層住宅的產(chǎn)品，可以作為該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。怡豐苑SWOT分析S：優(yōu)勢、緊鄰溫州國際商貿(mào)城，火車站、汽車站、周邊配套比較齊全。第2章 項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達(dá)寧洛高速路口，向南10分鐘到達(dá)縣區(qū)。①教育：該地北面對面為中英文貴族學(xué)校該地西南方向1公里處為康欣幼兒園② 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ：該地向北開車10分鐘為沈丘縣新人民醫(yī)院③大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ：本小區(qū)處于沈丘縣行政新區(qū)核心位置，隔壁縣政府，對面縣委，尚處于初步發(fā)展階段配套還不怎么完善。表21 項(xiàng)目周邊競爭性樓盤序號樓盤主力戶型均價(jià)位置1翰林公館3400兆豐大道2御景國際1053000新區(qū)兆豐大道旁3怡豐苑90～125 m22800縣里這些項(xiàng)目成為本項(xiàng)目競爭對手的同時(shí)，對于該區(qū)住宅市場的進(jìn)一步發(fā)展有著較好的作用。這一特點(diǎn)為本項(xiàng)目帶來了較強(qiáng)的競爭力。項(xiàng)目地段的內(nèi)在品質(zhì)和周邊環(huán)境使項(xiàng)目增值潛力巨大。在子女教育普遍受到家庭特別重視的當(dāng)今，這一點(diǎn)將成為一個(gè)突出優(yōu)勢。② 融資環(huán)境不容樂觀近幾年，由于國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。因此，應(yīng)把握有利投資時(shí)機(jī)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項(xiàng)目，創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，逐步形成企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。目前沈丘縣市場上，由于二次置業(yè)者增加，本項(xiàng)目迎合了市場需求，緩解了大戶型住宅供給比例不足的市場現(xiàn)狀，有充足的需求市場，銷售前景比較樂觀。從以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。功能定位如下：①營造良好的居住環(huán)境，體現(xiàn)居住組團(tuán)的和諧美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合，達(dá)到趨近完美的居住空間；②一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；③完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)；④商鋪為業(yè)主以及周邊社區(qū)提供周到便利的服務(wù)； 目標(biāo)客戶定位及分析總來訪統(tǒng)計(jì)： 分析：① 隨著春節(jié)結(jié)束，外出務(wù)工人員較多，沈丘縣所有售房部來訪和銷售量都有大幅度下降。建議：① 后期單頁派發(fā)應(yīng)集中在新區(qū)周邊、老城區(qū)、富都大道附近，減少河南派單量；② 短信發(fā)送應(yīng)主劃分區(qū)域后再篩選客戶信息進(jìn)行發(fā)送針對現(xiàn)有高質(zhì)量客戶重點(diǎn)發(fā)送?？蛻敉顿Y金額分析：① 大多投資者投資金額集中在1030萬之間；② 由于本項(xiàng)目住宅總房款相對偏高，所以，按揭客戶將會(huì)占很大