【正文】 ，提高決策效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，特制定本制度。（二） 發(fā)展部 負(fù)責(zé)新城市項(xiàng)目的拓展和《投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》的編寫； 負(fù)責(zé)分子公司新項(xiàng)目的立項(xiàng)評審和投資可行性建議；（三） 分子公司負(fù)責(zé)分子公司管轄范圍內(nèi)新項(xiàng)目的拓展和《投資意向書》、《可行性研究報(bào)告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》的編寫；（四） 其他職能部門（工程系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、研發(fā)系統(tǒng)、營銷策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)） 負(fù)責(zé)出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評審意見；二、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)分子公司定期向項(xiàng)目委員會(huì)及發(fā)展部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，發(fā)展部及時(shí)匯總整理包括發(fā)展部負(fù)責(zé)的新城市項(xiàng)目拓展情況并在項(xiàng)目委員會(huì)月度例會(huì)上通報(bào)；如遇特殊情況發(fā)生，分子公司必須及時(shí)通報(bào)發(fā)展部及項(xiàng)目委員會(huì)。如獲得立項(xiàng)，則分子公司15個(gè)工作日內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長）完成實(shí)地調(diào)查和研究工作，并向項(xiàng)目委員會(huì)和發(fā)展部報(bào)送《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。如需要發(fā)展部出具《項(xiàng)目可行性研究評審意見》，發(fā)展部需深入實(shí)地進(jìn)行調(diào)研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交《項(xiàng)目可行性研究評審意見》。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。具體內(nèi)容和安排詳見五、項(xiàng)目聽證會(huì)1項(xiàng)目通過論證后，分子公司或發(fā)展部對各評委意見須予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，須將跟進(jìn)結(jié)果及時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程（二）發(fā)展部意向項(xiàng)目發(fā)展部意向項(xiàng)目除發(fā)起審批方為發(fā)展部外，其余類同以上工作內(nèi)容和流程?！冻鞘邪l(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》模板詳見附件4五、項(xiàng)目聽證會(huì)會(huì)務(wù)組織：項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作。會(huì)議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會(huì)議。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。（8）項(xiàng)目委員會(huì)須于聽證會(huì)結(jié)束后不超過3個(gè)工作日內(nèi)完成批復(fù)文件下發(fā)報(bào)審單位。《榮盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》制式模板詳見附件5《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》制式模板詳見件6六、取得土地竟買資格或簽署合作意向已獲得項(xiàng)目委員會(huì)批復(fù)同意或已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報(bào)名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向； 七、簽署土地出讓合同或正式協(xié)議取得土地竟買資格確認(rèn)書或簽定項(xiàng)目合作意向書后，分子公司或發(fā)展部及時(shí)向項(xiàng)目委員會(huì)匯報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時(shí)，律師可介入項(xiàng)目談判和合同（協(xié)議）起草工作。董事會(huì)議案由董秘處負(fù)責(zé)起草。注：付款程序參見公司制度第三部分 附則本制度是公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，適用于分子公司或發(fā)展部通過招拍掛、合作參股等方式取得土地。附件：附件1：《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》附件2：《項(xiàng)目投資意向書》附件3：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》附件4：《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》附件5：《榮盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》附件6：《榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》附件1:新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表說明：填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時(shí)為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動(dòng)也要求在此快報(bào)中反映； 上報(bào)時(shí)間：每月10日、25日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報(bào)時(shí)間）以電子郵件形式傳到公司發(fā)展部，在此時(shí)間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時(shí)上報(bào)，發(fā)展部郵箱：FAZHANBU ； 遇到下列表格沒有涉及但對項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時(shí)上報(bào)。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。焦點(diǎn)難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。附件2：項(xiàng)目投資意向書模板一、城市基本情況（一）、城市基本背景城市概況從地理位置、交通、經(jīng)濟(jì)方面概括性描述城市。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)總量描述性文字，闡述城市經(jīng)濟(jì)總量GDP發(fā)展?fàn)顩r，并注明數(shù)據(jù)來源。城市居民生活水平描述性文字，從城市居民可支配性收入、消費(fèi)性支出和現(xiàn)有居住水平3個(gè)方面概括性描述城市城市居民生活水平。（四）、市場供需分析每年新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、供銷比等，以及供應(yīng)量和需求量的波動(dòng)變化。成本除土地成本外成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/㎡）備注建筑工程成本　 小高層住宅　 電梯項(xiàng)目前期費(fèi)用　 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)　 住宅設(shè)計(jì)費(fèi)　 地質(zhì)勘探　 放線測量費(fèi)　 監(jiān)理費(fèi) 政府規(guī)費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　安裝工程 燃?xì)? 自來水 污水、雨水 電力 供熱 閉路電視 智能化環(huán)境配套 景觀、綠化 室外道路管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)　總計(jì)　土地成本與利潤 土地成本與利潤關(guān)系見下表：土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價(jià)（元/㎡）土地出讓金（萬元）土地契稅（萬元）土地成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤（萬元）項(xiàng)目銷售利潤率（%）通過調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為xx元/㎡較為合理，對應(yīng)的土地成本在xx萬元/畝，經(jīng)測算，該地塊最高價(jià)格為xx萬元/畝。 可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、項(xiàng)目背景城市概況。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）、周邊10002000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）五、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對住宅的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對住宅的需求。八、項(xiàng)目擬定位方案可類比項(xiàng)目市場調(diào)查（1）地段位置 40% （2）配套設(shè)施 10%（3）規(guī)劃設(shè)計(jì) 10% （4）物業(yè)管理 10% （5）交通情況 5% （6）樓盤規(guī)模 3% （7）產(chǎn)品外觀 5% （8）戶型設(shè)計(jì) 10% （9）發(fā)展商實(shí)力 2%（10）營銷水平 5% （11）合計(jì) 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值（12）擬建樓盤價(jià)格備注：（1）主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。產(chǎn)品定位及建議（1）市場定位（2）目標(biāo)市場定位（3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（4）價(jià)格定位第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。）項(xiàng) 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。二、稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。四、結(jié)論和建議第九部分 竟拍策略一、主要指標(biāo)測算預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價(jià)開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。附件：有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供