【正文】 ，提高決策效率，規(guī)避投資風險，結合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務規(guī)范等相關制度，特制定本制度。（二） 發(fā)展部 負責新城市項目的拓展和《投資意向書》、《項目可行性研究報告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》的編寫； 負責分子公司新項目的立項評審和投資可行性建議；（三） 分子公司負責分子公司管轄范圍內(nèi)新項目的拓展和《投資意向書》、《可行性研究報告》和《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》的編寫；（四） 其他職能部門（工程系統(tǒng)、財務系統(tǒng)、研發(fā)系統(tǒng)、營銷策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)） 負責出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評審意見；二、新項目發(fā)展信息通報分子公司定期向項目委員會及發(fā)展部通報新項目概況和進展程度，發(fā)展部及時匯總整理包括發(fā)展部負責的新城市項目拓展情況并在項目委員會月度例會上通報；如遇特殊情況發(fā)生，分子公司必須及時通報發(fā)展部及項目委員會。如獲得立項，則分子公司15個工作日內(nèi)（視項目緊迫性可適當延長）完成實地調(diào)查和研究工作，并向項目委員會和發(fā)展部報送《項目可行性研究報告》。如需要發(fā)展部出具《項目可行性研究評審意見》，發(fā)展部需深入實地進行調(diào)研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個工作日內(nèi)向項目委員會提交《項目可行性研究評審意見》。如不需要，項目委員會則下達批復意見至分子公司并抄送發(fā)展部。如不需要，項目委員會則下達批復意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。具體內(nèi)容和安排詳見五、項目聽證會1項目通過論證后，分子公司或發(fā)展部對各評委意見須予以高度重視并跟進相關工作，須將跟進結果及時匯報項目委員會，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報告上報流程（二）發(fā)展部意向項目發(fā)展部意向項目除發(fā)起審批方為發(fā)展部外，其余類同以上工作內(nèi)容和流程?！冻鞘邪l(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》模板詳見附件4五、項目聽證會會務組織：項目委員會負責聽證會會務工作。會議形式：現(xiàn)場、遠程會議。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。（8）項目委員會須于聽證會結束后不超過3個工作日內(nèi)完成批復文件下發(fā)報審單位?！稑s盛發(fā)展提交聽證會項目概況表》制式模板詳見附件5《榮盛發(fā)展關于提請審議**地塊項目投資可行性表決票》制式模板詳見件6六、取得土地竟買資格或簽署合作意向已獲得項目委員會批復同意或已召開項目聽證會并通過，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向； 七、簽署土地出讓合同或正式協(xié)議取得土地竟買資格確認書或簽定項目合作意向書后，分子公司或發(fā)展部及時向項目委員會匯報協(xié)議談判等項目進展情況，必要時，律師可介入項目談判和合同（協(xié)議）起草工作。董事會議案由董秘處負責起草。注：付款程序參見公司制度第三部分 附則本制度是公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展的根本管理制度，適用于分子公司或發(fā)展部通過招拍掛、合作參股等方式取得土地。附件：附件1：《新項目發(fā)展信息通報》附件2：《項目投資意向書》附件3：《項目可行性研究報告》附件4：《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》附件5：《榮盛發(fā)展提交聽證會項目概況表》附件6：《榮盛發(fā)展關于提請審議**地塊項目投資可行性表決票》附件1:新項目發(fā)展信息通報表說明：填寫范圍：考慮重點介入和發(fā)展的項目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動也要求在此快報中反映； 上報時間：每月10日、25日（遇節(jié)假日應以離此最近工作日為上報時間）以電子郵件形式傳到公司發(fā)展部，在此時間外可視項目重要性和項目進展變化及時上報，發(fā)展部郵箱：FAZHANBU ； 遇到下列表格沒有涉及但對項目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報告隨信息通報一起及時上報。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價估計。焦點難點項目進展的主要難點和焦點。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。附件2：項目投資意向書模板一、城市基本情況（一）、城市基本背景城市概況從地理位置、交通、經(jīng)濟方面概括性描述城市。（二）、城市宏觀經(jīng)濟概況經(jīng)濟總量描述性文字，闡述城市經(jīng)濟總量GDP發(fā)展狀況，并注明數(shù)據(jù)來源。城市居民生活水平描述性文字，從城市居民可支配性收入、消費性支出和現(xiàn)有居住水平3個方面概括性描述城市城市居民生活水平。（四）、市場供需分析每年新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、供銷比等，以及供應量和需求量的波動變化。成本除土地成本外成本明細見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/㎡）備注建筑工程成本　 小高層住宅　 電梯項目前期費用　 規(guī)劃設計費　 住宅設計費　 地質(zhì)勘探　 放線測量費　 監(jiān)理費 政府規(guī)費　 XX費　 XX費　 XX費　 XX費　 XX費　安裝工程 燃氣 自來水 污水、雨水 電力 供熱 閉路電視 智能化環(huán)境配套 景觀、綠化 室外道路管理費銷售費用財務費用不可預見費　總計　土地成本與利潤 土地成本與利潤關系見下表：土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價（元/㎡）土地出讓金（萬元）土地契稅（萬元）土地成本（萬元）項目總成本（萬元）項目稅后利潤（萬元）項目銷售利潤率（%）通過調(diào)查，該地塊的樓地價為xx元/㎡較為合理，對應的土地成本在xx萬元/畝，經(jīng)測算，該地塊最高價格為xx萬元/畝。 可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要一、項目背景城市概況。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響。第一部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。三、項目周邊的社區(qū)配套（一）、周邊10002000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。六、規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他七、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關注的要素重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）五、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對住宅的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對住宅的需求。八、項目擬定位方案可類比項目市場調(diào)查（1）地段位置 40% （2）配套設施 10%（3）規(guī)劃設計 10% （4）物業(yè)管理 10% （5）交通情況 5% （6）樓盤規(guī)模 3% （7）產(chǎn)品外觀 5% （8）戶型設計 10% （9）發(fā)展商實力 2%（10）營銷水平 5% （11）合計 各行權重乘以擬建樓盤分值（12）擬建樓盤價格備注：（1）主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。產(chǎn)品定位及建議（1）市場定位（2）目標市場定位（3）項目產(chǎn)品定位（4）價格定位第四部分 規(guī)劃設計初步分析一、規(guī)劃設計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。二、規(guī)劃設計的初步概念設計概念：表現(xiàn)項目預期的風格和設計主題。二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。）項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)成本合計管理費用銷售費用財務費用項目總投資 前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。二、稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）。四、結論和建議第九部分 竟拍策略一、主要指標測算預測直接建造成本（不包括地價）、售價投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟指標AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。也可以通過其他指標分析可接受的地價。附件：有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供