【正文】 下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。二、稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。室外工程費(fèi)，室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。）項(xiàng) 目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。（按季列示）第六部分 投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率?？沙掷m(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。產(chǎn)品定位及建議（1）市場(chǎng)定位（2）目標(biāo)市場(chǎng)定位（3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（4）價(jià)格定位第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。（3）各因素的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。八、項(xiàng)目擬定位方案可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（1）地段位置 40% （2）配套設(shè)施 10%（3）規(guī)劃設(shè)計(jì) 10% （4）物業(yè)管理 10% （5）交通情況 5% （6）樓盤規(guī)模 3% （7）產(chǎn)品外觀 5% （8）戶型設(shè)計(jì) 10% （9）發(fā)展商實(shí)力 2%（10）營(yíng)銷水平 5% （11）合計(jì) 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值（12）擬建樓盤價(jià)格備注：（1）主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。（結(jié)合前面土地分析中的內(nèi)容）六、板塊市場(chǎng)分析（一）、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述（1）形成時(shí)間（2）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況（3）購(gòu)買人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）（1）開工量/竣工量（2）銷售量/供需比（3）平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)（二）、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征，尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征（1）平均售價(jià)（2）開發(fā)規(guī)模（3）產(chǎn)品形式（4）平均消化率（5）平均容積率（6）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)住宅的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)住宅的需求。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。量值描述市場(chǎng)當(dāng)前狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。八、土地升值潛力初步評(píng)估。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。其他五、大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）、周邊10002000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍；地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況。 可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、項(xiàng)目背景城市概況。 附件3：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、前言隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。成本除土地成本外成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）備注建筑工程成本　 小高層住宅　 電梯項(xiàng)目前期費(fèi)用　 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)　 住宅設(shè)計(jì)費(fèi)　 地質(zhì)勘探　 放線測(cè)量費(fèi)　 監(jiān)理費(fèi) 政府規(guī)費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　 XX費(fèi)　安裝工程 燃?xì)? 自來(lái)水 污水、雨水 電力 供熱 閉路電視 智能化環(huán)境配套 景觀、綠化 室外道路管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)　總計(jì)　土地成本與利潤(rùn) 土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見下表：土地成本測(cè)算表平均成本（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)（元/㎡）土地出讓金（萬(wàn)元）土地契稅（萬(wàn)元）土地成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率（%）通過(guò)調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為xx元/㎡較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在xx萬(wàn)元/畝，經(jīng)測(cè)算，該地塊最高價(jià)格為xx萬(wàn)元/畝。（附意向地塊地理位置圖）用地指標(biāo)用地指標(biāo)包括有用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模（含各物業(yè)形態(tài)規(guī)模要求）或容積率、建筑密度、綠地率、控高和擬上市時(shí)間計(jì)劃等。（四）、市場(chǎng)供需分析每年新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、供銷比等，以及供應(yīng)量和需求量的波動(dòng)變化。城區(qū)中長(zhǎng)期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃描述性文字，闡述主城區(qū)中長(zhǎng)期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。城市居民生活水平描述性文字，從城市居民可支配性收入、消費(fèi)性支出和現(xiàn)有居住水平3個(gè)方面概括性描述城市城市居民生活水平。社會(huì)消費(fèi)描述性文字，從社會(huì)消費(fèi)總額方面概括性描述城市消費(fèi)情況，并注明數(shù)據(jù)來(lái)源。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)總量描述性文字，闡述城市經(jīng)濟(jì)總量GDP發(fā)展?fàn)顩r，并注明數(shù)據(jù)來(lái)源。交通條件描述城市交通概況，包括對(duì)外鐵路、高速公路、國(guó)道、水運(yùn)和空運(yùn)交通等，以及對(duì)內(nèi)的城市主干線、和主要橋梁（對(duì)外交通有重大效應(yīng)），以及未來(lái)城市重要交通發(fā)展規(guī)劃等。附件2：項(xiàng)目投資意向書模板一、城市基本情況（一）、城市基本背景城市概況從地理位置、交通、經(jīng)濟(jì)方面概括性描述城市。其他因素如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。焦點(diǎn)難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場(chǎng)周邊參照市場(chǎng)、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。 填報(bào)單位： 填報(bào)日期：一、新項(xiàng)目基本情況概要項(xiàng)目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。附件：附件1：《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》附件2：《項(xiàng)目投資意向書》附