某地產公司項目立項管理規(guī)范-wenkub
2023-04-27 13:39:58 本頁面
【正文】 需補充調查或進一步調查的資料、問題進行調查分析，可以委托有關咨詢公司來協助完成。附件2 《項目可行性報告制定導則》【目的】 制定項目可行性報告的技術指導性文件。） 交通資源（在可達距離范圍內的交通方式、站點、服務時間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點的交通時間）（示例：上海新梅廣場，可利用交通資源地鐵1號線外環(huán)路站，15分鐘之內可達徐家匯，站點與新美廣場之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向10車道，利用方式為開發(fā)商出資架設過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內從小區(qū)出入口到達地鐵外環(huán)路站） 城市配套服務資源（在可達距離范圍內的城市商業(yè)服務配套資源的種類、規(guī)模、服務能力，以及缺欠配套項目明細）項目機會評價 規(guī)劃設想：每個方案均列明規(guī)劃指標情況以供分析評價。2. 6 市場情況分析 市民居住模式（商業(yè)消費模式）分析。 地塊的獲得方式：出讓、轉讓或委托。 有無空中高壓走廊、微波通道。確認建筑性質、使用年限、改造變更用途的可能性；確認周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務等方面。 用地形狀。 基地狀況分析 項目用地城市區(qū)位價值分析。制定方式由企管公司發(fā)展部項目調研后分析整理完成。 責任人：發(fā)展部組織協調制定合同并談判。 談判小組由發(fā)展部相關人員、企管公司主管副總和律師組成。 相關附件： 《項目可行性報告制定導則》 土地談判實施細則 工作重點：確定土地成本，簽訂土地合同。，需在1周內給予答復并對《項目建議書》進行修改后再報委員會評審直至通過，批準后簽發(fā)《項目決策批準書》。 預算合同部根據詳細市場調查報告和規(guī)劃建議書，結合當地的造價情況和政策，完成項目成本分析報告。 細則：《項目可行性報告》初稿后，由企管公司內部組織研討形成決議，并就決議修改完成《項目可行性報告》終稿。《項目建議書》為擬定可行性研究報告和進行土地合同談判的依據。 《項目建議書》的評審決策由項目決策委員會完成。見（圖—1）第二章 項目立項管理細則 項目建議書階段實施細則 工作目標:以市場調查為依據進行項目機會研究,為項目投資提供方向性建議,提出項目運作的必要性和可能性。 發(fā)展部為項目立項管理工作的職能管理部門，其他部門及直屬地產公司協作?！痉秶?適用于所有項目的立項決策?！韭氊煛?由企管公司發(fā)展部負責編制、修訂和執(zhí)行。 項目立項管理工作以控制項目風險和項目開發(fā)綜合效益的最大化為目標。 工作重點：進行項目前期調研，整理項目客觀資料，形成《項目建議書》。項目決策委員會由相關部門、地區(qū)及企管公司主管副總、總經理和董事會組成。 時間要求： 1月左右。（詳《項目可行性報告制定導則》）。 財務部負責根據項目要求，完成財務資金計劃報告?！俄椖繘Q策批準書》和《項目可行性報告》是項目設計和項目策劃的基本依據。 細則： 《項目建議書》審定批準后才能進行實質性土地談判。 最終合同文件須經律師、企管公司主管副總、財務總監(jiān)、總經理和董事會會簽確認后才能簽訂。 相關附件：《土地合同標準參考文本》2. 附件目錄：附件1 《項目建議書制定導則》【目的】 制定項目建議書的技術指導性文件?？陀^資料：（括號內指商業(yè)項目） 城市基本指標概況人口、國民生產總值、商業(yè)發(fā)展等城市基本經濟指標，資料來源于城市經濟統(tǒng)計報告等。 項目所處地段等級：資料來源于規(guī)劃國土部門的有關城市規(guī)劃發(fā)展圖則等。 用地出行可達性：距機場、車站的距離，以及地塊達到的主要方式。（商業(yè)）概況。資料來源于相關規(guī)劃文 有無保護建筑。 政策及市場地價情況 土地拆遷安置補償政策、土地出讓金政策及有關土地的優(yōu)惠政策。 主要銷售對象與需求人群分析（市場潛力與隱性商機）。 經濟分析 成本分析：每個方案列明成本分析情況?！痉秶?適用于所有項目。 城市背景分析：（商鋪）或將建設樓盤（商鋪）的銷售情況并進行對比分析，以對項目市場預期售價和定位提供可靠的依據。 噪聲水平噪聲模擬測試分析報告，內容不少于：測試分析報告、模擬樣本、測點定位圖。 規(guī)劃立意： 項目定位。 規(guī)劃設計方向及要求： 規(guī)劃技術經濟指標要求。 根據土地談判及合同確定地價成本. 工程前期費用 根據當地造價情況,項目建安成本概算. 財務費用根據財務分析報告確定 其他成本費用可根據經驗估算5 財務分析報告財務部負責根據項目要求，完成財務資金計劃報告 資金籌措方式及財務成本比較 資金計劃安排6 經濟分析評價 根據以上報告確定項目定位及指標、預期售價、成本等，進行全面的經濟分析評價后確定項目利潤和項目風險因素。用地四至范圍：東至 、南至 、西至 、北至 。包括但不限于以下的問題、糾紛和債務：1） 負責所有被拆遷居民、企事業(yè)單位等的異地安置及補償，解決由于拆遷安置補償而引起的有關問題和糾紛；2） 負責解決原項目施工及停工所涉及的有關問題和糾紛；3） 負責清退原項目已銷售房產，并解決所涉及的有關問題和糾紛；4） 負責臨建的拆除、清理，并解決所
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