【正文】 需補(bǔ)充調(diào)查或進(jìn)一步調(diào)查的資料、問題進(jìn)行調(diào)查分析，可以委托有關(guān)咨詢公司來協(xié)助完成。附件2 《項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則》【目的】 制定項(xiàng)目可行性報(bào)告的技術(shù)指導(dǎo)性文件。） 交通資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間）（示例：上海新梅廣場(chǎng)，可利用交通資源地鐵1號(hào)線外環(huán)路站，15分鐘之內(nèi)可達(dá)徐家匯，站點(diǎn)與新美廣場(chǎng)之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向10車道，利用方式為開發(fā)商出資架設(shè)過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內(nèi)從小區(qū)出入口到達(dá)地鐵外環(huán)路站） 城市配套服務(wù)資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)）項(xiàng)目機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) 規(guī)劃設(shè)想：每個(gè)方案均列明規(guī)劃指標(biāo)情況以供分析評(píng)價(jià)。2. 6 市場(chǎng)情況分析 市民居住模式（商業(yè)消費(fèi)模式）分析。 地塊的獲得方式：出讓、轉(zhuǎn)讓或委托。 有無空中高壓走廊、微波通道。確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。 用地形狀。 基地狀況分析 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析。制定方式由企管公司發(fā)展部項(xiàng)目調(diào)研后分析整理完成。 責(zé)任人：發(fā)展部組織協(xié)調(diào)制定合同并談判。 談判小組由發(fā)展部相關(guān)人員、企管公司主管副總和律師組成。 相關(guān)附件： 《項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則》 土地談判實(shí)施細(xì)則 工作重點(diǎn)：確定土地成本，簽訂土地合同。，需在1周內(nèi)給予答復(fù)并對(duì)《項(xiàng)目建議書》進(jìn)行修改后再報(bào)委員會(huì)評(píng)審直至通過，批準(zhǔn)后簽發(fā)《項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書》。 預(yù)算合同部根據(jù)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和規(guī)劃建議書，結(jié)合當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)情況和政策，完成項(xiàng)目成本分析報(bào)告。 細(xì)則：《項(xiàng)目可行性報(bào)告》初稿后，由企管公司內(nèi)部組織研討形成決議，并就決議修改完成《項(xiàng)目可行性報(bào)告》終稿?！俄?xiàng)目建議書》為擬定可行性研究報(bào)告和進(jìn)行土地合同談判的依據(jù)。 《項(xiàng)目建議書》的評(píng)審決策由項(xiàng)目決策委員會(huì)完成。見（圖—1）第二章 項(xiàng)目立項(xiàng)管理細(xì)則 項(xiàng)目建議書階段實(shí)施細(xì)則 工作目標(biāo):以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究,為項(xiàng)目投資提供方向性建議,提出項(xiàng)目運(yùn)作的必要性和可能性。 發(fā)展部為項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作的職能管理部門，其他部門及直屬地產(chǎn)公司協(xié)作?！痉秶?適用于所有項(xiàng)目的立項(xiàng)決策?！韭氊?zé)】 由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。 項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作以控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目開發(fā)綜合效益的最大化為目標(biāo)。 工作重點(diǎn)：進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)研，整理項(xiàng)目客觀資料，形成《項(xiàng)目建議書》。項(xiàng)目決策委員會(huì)由相關(guān)部門、地區(qū)及企管公司主管副總、總經(jīng)理和董事會(huì)組成。 時(shí)間要求： 1月左右。（詳《項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則》）。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目要求，完成財(cái)務(wù)資金計(jì)劃報(bào)告?！俄?xiàng)目決策批準(zhǔn)書》和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》是項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃的基本依據(jù)。 細(xì)則： 《項(xiàng)目建議書》審定批準(zhǔn)后才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性土地談判。 最終合同文件須經(jīng)律師、企管公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理和董事會(huì)會(huì)簽確認(rèn)后才能簽訂。 相關(guān)附件：《土地合同標(biāo)準(zhǔn)參考文本》2. 附件目錄：附件1 《項(xiàng)目建議書制定導(dǎo)則》【目的】 制定項(xiàng)目建議書的技術(shù)指導(dǎo)性文件?？陀^資料：（括號(hào)內(nèi)指商業(yè)項(xiàng)目） 城市基本指標(biāo)概況人口、國(guó)民生產(chǎn)總值、商業(yè)發(fā)展等城市基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，資料來源于城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告等。 項(xiàng)目所處地段等級(jí)：資料來源于規(guī)劃國(guó)土部門的有關(guān)城市規(guī)劃發(fā)展圖則等。 用地出行可達(dá)性：距機(jī)場(chǎng)、車站的距離，以及地塊達(dá)到的主要方式。（商業(yè)）概況。資料來源于相關(guān)規(guī)劃文 有無保護(hù)建筑。 政策及市場(chǎng)地價(jià)情況 土地拆遷安置補(bǔ)償政策、土地出讓金政策及有關(guān)土地的優(yōu)惠政策。 主要銷售對(duì)象與需求人群分析（市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)）。 經(jīng)濟(jì)分析 成本分析：每個(gè)方案列明成本分析情況。【范圍】 適用于所有項(xiàng)目。 城市背景分析：（商鋪）或?qū)⒔ㄔO(shè)樓盤（商鋪）的銷售情況并進(jìn)行對(duì)比分析，以對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)和定位提供可靠的依據(jù)。 噪聲水平噪聲模擬測(cè)試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測(cè)試分析報(bào)告、模擬樣本、測(cè)點(diǎn)定位圖。 規(guī)劃立意： 項(xiàng)目定位。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方向及要求： 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。 根據(jù)土地談判及合同確定地價(jià)成本. 工程前期費(fèi)用 根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)情況,項(xiàng)目建安成本概算. 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)財(cái)務(wù)分析報(bào)告確定 其他成本費(fèi)用可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算5 財(cái)務(wù)分析報(bào)告財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目要求，完成財(cái)務(wù)資金計(jì)劃報(bào)告 資金籌措方式及財(cái)務(wù)成本比較 資金計(jì)劃安排6 經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià) 根據(jù)以上報(bào)告確定項(xiàng)目定位及指標(biāo)、預(yù)期售價(jià)、成本等，進(jìn)行全面的經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)后確定項(xiàng)目利潤(rùn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素。用地四至范圍：東至 、南至 、西至 、北至 。包括但不限于以下的問題、糾紛和債務(wù)：1） 負(fù)責(zé)所有被拆遷居民、企事業(yè)單位等的異地安置及補(bǔ)償，解決由于拆遷安置補(bǔ)償而引起的有關(guān)問題和糾紛；2） 負(fù)責(zé)解決原項(xiàng)目施工及停工所涉及的有關(guān)問題和糾紛；3） 負(fù)責(zé)清退原項(xiàng)目已銷售房產(chǎn)，并解決所涉及的有關(guān)問題和糾紛；4） 負(fù)責(zé)臨建的拆除、清理，并解決所