【正文】 口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠等）并符合安全要求。）(3)在室內(nèi)高壓設(shè)備設(shè)施上工作，應(yīng)在工作場地兩側(cè)及對面懸掛“止步，高壓危險！”標(biāo)示牌。（11）值班員應(yīng)如實填寫《交接班記錄》、《配電室運行記錄》。⑦防鼠設(shè)施是否完好。④密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況（，因及時調(diào)整），嚴(yán)禁變壓器、開關(guān)超載運行。③對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班電工應(yīng)及時采取整改措施加以解決。按時檢查配電室的溫度、濕度是否達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。電器線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求。所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。六、設(shè)備資料管理物業(yè)驗收交接應(yīng)移交有關(guān)機電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設(shè)備還應(yīng)移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。五、設(shè)備設(shè)施大中修、更新、改造管理工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，交友小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批（業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主公示，征求意見）。（4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。（2）正式施工前，維修人員應(yīng)準(zhǔn)備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關(guān)人員做好配合。（3）維修主管應(yīng)督導(dǎo)維修人員按時作業(yè)。各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等）一律實行外委維護保養(yǎng)。 ③ 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。（4）交接班時主要在做好“五交”交安全、交紀(jì)錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設(shè)備運行狀態(tài)”。交接班規(guī)程（1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。三、設(shè)備設(shè)施值班管理值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關(guān)的事宜。每年年底前，工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）對所管物業(yè)項目的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年《年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》、《年度設(shè)備設(shè)施大中修計劃》。值班室、設(shè)備運行間應(yīng)按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關(guān)警示標(biāo)志。設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）轉(zhuǎn)業(yè)技術(shù)人員實施；相關(guān)專業(yè)人員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)、上崗證。智能控制、消防、電梯、供水設(shè)備管理試行24小時值班制度；為經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)許可，非值班人員一律不得進入值班室及設(shè)備運行間。值班室、設(shè)備運行間等工作場地，嚴(yán)禁吸煙。二、設(shè)備設(shè)施檢查管理每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落實情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設(shè)備設(shè)施檢查記錄》。嚴(yán)格按照操作規(guī)程及崗位職責(zé)要求，進行巡視檢查，準(zhǔn)點操錄各設(shè)備運行數(shù)據(jù)，認(rèn)真填寫《設(shè)備運行記錄》、《交接班記錄》。因故不值班時，必須提前辦理請假手續(xù)，返回后及時銷假。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認(rèn)。 ④ 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，有交班人負(fù)責(zé)處理事故。對于外委項目維保，工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應(yīng)先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進行作業(yè)。（4）施工前，維修人員應(yīng)備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人員應(yīng)如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》緊急事故處理（1）接到緊急故障請求，工程部主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。無法確認(rèn)故障原因時，切不可盲目亂動，應(yīng)集中商議，找出最佳方案；如屬特種設(shè)備，應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援，并按中華人民共和國國務(wù)院令（第373號）《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》執(zhí)行。實施方案獲得業(yè)主委員會批準(zhǔn)后，按相關(guān)規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。工程部（設(shè)備管理部門）建立設(shè)備運行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺帳、設(shè)備運行管理資料和維修資料等。對某些特種設(shè)備，應(yīng)定期對設(shè)備管理記錄內(nèi)容進行分析，掌握設(shè)備運行情況。停電、限電應(yīng)提前24小時向使用該部分負(fù)荷的業(yè)主發(fā)出《停電通知》；對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)先了解停電原因，并向業(yè)主做出解釋。做好配電房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。（2）巡視內(nèi)容①變壓器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。⑤單相、三相電壓是否在額定值的177。⑧接地線有無銹蝕或松動。（12）建立健全各類供電設(shè)備檔案。(4)操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋、戴線手套、避免正向面對操作設(shè)備。(2)電流互感器不得開路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻?！ぷ髫?fù)責(zé)人（監(jiān)護人）所負(fù)的安全責(zé)任：正確安全的組織工作；工作前應(yīng)將工作責(zé)任、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細(xì)向工作人員交代清楚，并結(jié)合實際進行安全思想教育；工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件?！捅O(jiān)護人在工作票上分別簽名。監(jiān)護人必須始終在工作現(xiàn)場，及時糾正違反安全的動作。但在部分停電時，只有在安全措施可靠、人員集中在一個工作地點并不至誤碰導(dǎo)電部分的情況下，方可參加施工。——在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應(yīng)先將工作班全體人員離開工作地點的確認(rèn)，通知工作負(fù)責(zé)人，在得到工作負(fù)責(zé)人可以送電的答復(fù)后，并拆除臨時遮攔、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔、清理現(xiàn)場后方可合閘送電。——工作完畢后，工作班應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場。(1)技術(shù)保證措施在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作，必須完成下列措施：①停電②驗電③裝設(shè)接地線④懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮攔。②依次斷開各出線低壓負(fù)荷開關(guān)。⑥驗電。②拆除接地線。⑥依次合上各出線低壓負(fù)荷開關(guān)。 ②關(guān)鍵部位注潤滑油（保養(yǎng)時用此條應(yīng)刪除）。⑥依次閉合各負(fù)荷開關(guān)。 ③關(guān)閉發(fā)電機控制電源。④懸掛接地線。 ③合上總進線開關(guān)。發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰、使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱，即設(shè)備名稱和編號。下列項目應(yīng)填寫操作票內(nèi)：(1)應(yīng)拉、合的開關(guān)和刀閘。 (5)切換保護回路和檢驗是否無電壓。必須按操作順序操行，每操作完一項，做一個記號“√”，全部操作完畢后進行復(fù)查。操作票應(yīng)先編號，按照編號順序使用，作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”字樣，已操作的要注明（或蓋章）“已操作”字樣，上述操作票保存三個月。③由維修主管統(tǒng)一組織實施。④保養(yǎng)項目：——母線是否變形和損壞，有無放電現(xiàn)象?！饔|頭是否完好?！獧z查并緊固各線路端子、儀表接線。（4）保養(yǎng)人員如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。（2）保養(yǎng)程序①實行分段保養(yǎng)。——主觸頭是否完好?！o固各線路端子。（3）以上項目保養(yǎng)完畢后，拆除安全裝置，閉合負(fù)荷開關(guān)，逐級送電，并觀察各分路供電是否正常。發(fā)電機起動時，操作人員應(yīng)檢查啟動條件（冷卻水、機油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風(fēng)設(shè)備。冬季發(fā)電機保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應(yīng)加防凍液。（4）檢查燃油是否充足，檢查油箱開關(guān)及有無滲漏。（3）啟動后應(yīng)調(diào)整數(shù)據(jù)（電壓380400V、頻率50HZ）。（2）空載運行5分鐘后方可停機。（3）所有管道要涂有標(biāo)志色，并標(biāo)出介質(zhì)流動方向；所有閥門應(yīng)標(biāo)出開閉方向、工作狀態(tài)。（7）鍋爐房平面布置圖、系統(tǒng)圖、運行規(guī)程及安全操作規(guī)程等制度上墻。（3）巡檢內(nèi)容主要包括：① 鍋爐及附機的控制操作系統(tǒng)是否正常。⑤ 鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無破損。⑨ 鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設(shè)施、可燃?xì)怏w報警裝置正常?！O(shè)備運行中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時。③鍋爐給水系統(tǒng)正常，軟水水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、水位量達(dá)到規(guī)定值（熱水鍋爐應(yīng)排盡空氣），如實填寫《鍋爐房水處理記錄》?！烊粴?油管道及閥門。——檢查水箱水位達(dá)到滿水位值。（3）關(guān)機停爐① 正常停爐——將燃燒機負(fù)荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進行后吹掃狀態(tài)，延時到自動停止。維護保養(yǎng)規(guī)程（1）對于外委維護保養(yǎng)項目，工程部應(yīng)派專檢人員跟蹤監(jiān)督，確保維護保養(yǎng)結(jié)果。（5）鍋爐大修后，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行自檢，報請質(zhì)檢部門進行檢驗，合格后方可運行。（2）嚴(yán)格按運行操作規(guī)程進行水處理設(shè)備操作。（6）水質(zhì)化驗數(shù)據(jù)應(yīng)如實填寫《鍋爐水質(zhì)檢驗記錄》，并妥善保管。(3所有管道要涂有標(biāo)志色，并標(biāo)出介質(zhì)流動方向；所有閥門應(yīng)標(biāo)出開閉方向、工作狀態(tài)。(7)交換站平面布置圖、系統(tǒng)圖、運行規(guī)程及安全操作規(guī)程等制度上墻。(2)運行人員必須嚴(yán)格執(zhí)行開機、停機時間。②水——水交換：確認(rèn)二次循環(huán)水系統(tǒng)運行正?！蜷_一次回水閥門→打開一次供水閥門→檢查設(shè)備運行狀況。(6)交接班應(yīng)在下一班前10分鐘內(nèi)進行，并在運行記錄上簽字，詳細(xì)記錄當(dāng)班問題和處理結(jié)果。三、中央空調(diào)系統(tǒng)管理制度安全管理除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：(1)配備人數(shù)必須合乎相關(guān)規(guī)定。(5)排污設(shè)施無故障。運行操作規(guī)程（1）運行前準(zhǔn)備①查看主、副機的電源是否接通、電壓是否正常。②依次啟動各臺冷凍水泵。⑤水系統(tǒng)啟動后，注意觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常運行，泵和電機運轉(zhuǎn)有無異常響動，如有異常，立即停機檢查。如有異常，立即停機檢查。停機操作①正常停機——先關(guān)掉壓縮機的電源，保留總電源使主機處于預(yù)熱狀態(tài)；長時間停機時應(yīng)關(guān)閉總電源?！P(guān)閉風(fēng)機盤管總開關(guān)，保留分層控制開關(guān)?！苈饭收希簷z修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時，應(yīng)立即按正常停機程序停止系統(tǒng)運行。維護保養(yǎng)規(guī)程（1）冷卻塔冷卻塔每半年進行一次維護保養(yǎng)。④檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。⑧清潔冷卻塔外表。③清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。（3）冷凝器、蒸發(fā)器冷凝器、蒸發(fā)器每年進行一次維護保養(yǎng)，實行外委保養(yǎng)。②如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵。⑥擰緊水泵機組所有緊固螺栓。(7)電動機電動機每年進行一次維護保養(yǎng)。④檢查底座螺絲是否緊固。4． 直燃機組操作與維保規(guī)程按照設(shè)備使用說明書執(zhí)行（詳略）。應(yīng)對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。（4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。（4）二次供水設(shè)備完整，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，有清洗、消毒記錄及水質(zhì)檢驗報告。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。維護保養(yǎng)內(nèi)容及周期（1）電機：每季測試、緊固1次。（2）雨水管道：每半年清理1次，保持流水暢通。（6）消防管網(wǎng)：每季對消防栓、水泵結(jié)合器、閥門進行緊固、潤滑1次（冬季應(yīng)對室外消防栓進行保溫處理）；每年對消防栓、水泵結(jié)合器補漆1次?！峨娞堇司仍?guī)程》及各種警示牌須懸掛在電梯機房、值班室顯眼位置。工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）每月對電梯外委單位進行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。（3）運行之時，擠門危險。（7）若遇意外，請按警鈴。二、電梯日運行規(guī)程運行前查看：（1）開啟廳門進入轎廂前，轎廂是否停在該層。（5）平層準(zhǔn)確度有無明顯變化。（3）不允許裝運易燃、易爆危險物品（特殊情況，須經(jīng)公司批準(zhǔn)，并采取安全措施）。（7）轎廂頂部不得防止它物。（11）運行中遇到突然停電，對于沒有平層復(fù)位的電梯應(yīng)及時查看電梯是否關(guān)人。（4）內(nèi)選、平層、換速、召喚和指層信號失控。（8）接觸到任何金屬部分有麻電現(xiàn)象。（3）在廳門外使用三角鑰匙時，看清轎廂是否停在此層，開門時應(yīng)小心以免發(fā)生意外。（1）每天，電梯管理人員對轄區(qū)內(nèi)電梯運行情況進行一次巡檢，如實填寫《電梯日巡檢記錄》。④電梯制動器工作是否正常，緊固件是否松動。（2）每周，電梯維修主管對轄區(qū)內(nèi)電梯進行一次抽檢，主要檢查巡檢工作是否到位；如發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整改。檔案卡片內(nèi)容應(yīng)包括：（1）電梯型號；（2）用途；（3）操縱方式；（4）額定載重量；（5）額定速度；（6）層站數(shù)量；（7）電梯總程高度；（8）曳引機型號；（9）電動機型號額定功、速度、額定電壓、額定電流；（10）電梯機房井道平面圖；（11）控制柜型號；（12）轎廂指示燈型號及電壓；（13）層指示燈型及電壓；（14）操縱箱、面板、控制元件的組成與位置；（15）召喚信號方式；（16）轎廂的尺及內(nèi)部裝修的顏色與材質(zhì)的區(qū)別；（17）轎門行式及規(guī)格；（18）層門行式及規(guī)格；（19）門鎖行式；（20）層門門套情況；（21）限速器行式；（22）選層器行式； （23）低坑深度；（24）緩沖器行式；（25）頂站高度；（26）供電方式；（27）制造單位名稱、地址、聯(lián)系人；（28）出廠日期；（29）安裝單位名稱、地址、電話及聯(lián)系人；（30）安裝檢驗合格日期；（31）電梯開始使用的年月日；（32）電梯管理人員、司機、保養(yǎng)維護人員的姓名等。三、弱電設(shè)備故障維修一般不超過8小時；若重要部位故障8小時內(nèi)無法解決，應(yīng)將故障原因、解決方案及解決時間書面上報工程部主管，盡快聯(lián)系解決。不能對講（1）檢查通話線中是否接觸良好，如不行則重新焊接；（2）檢查室內(nèi)分機擴音器、揚音器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；（3）檢查室內(nèi)分機放大線路，重點檢查三極管直至故障排除。通話無聲音（1）檢查聽筒與室內(nèi)機的接線是否牢固，否則應(yīng)重新接好（燙錫、焊接）；（2）調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器里有交流聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機的放大電路正常，此時應(yīng)檢查門機上的麥克風(fēng)，如麥克風(fēng)損壞則應(yīng)更換同規(guī)格麥克風(fēng)；（3）調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內(nèi)機的放大線路有問題，室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、