【正文】 上班時(shí)交付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內(nèi)的，由主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)總經(jīng)理；住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復(fù)印后送交主管部門領(lǐng)導(dǎo)，并由主管部門領(lǐng)導(dǎo)向上級(jí)匯報(bào)，同時(shí)報(bào)辦公室存檔。十七、綠化工崗位職責(zé)遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理，樹立良好的服務(wù)意識(shí)；正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格按規(guī)程操作；熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；負(fù)責(zé)園區(qū)綠化區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的日常巡視，認(rèn)真檢查并做好記錄；學(xué)習(xí)相關(guān)的職業(yè)技能，對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90％以上；勸阻園區(qū)中出現(xiàn)的破壞、損害區(qū)域內(nèi)樹木、花卉等行為；發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；管理好綠化灌溉設(shè)施，節(jié)約用水；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。十五、保潔綠化部經(jīng)理崗位職責(zé)在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下遵守公司的規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作；建立并完善本部門各項(xiàng)管理制度，并負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查及落實(shí)；負(fù)責(zé)綠化、保潔各項(xiàng)工作計(jì)劃的制定、落實(shí)；按公司相關(guān)規(guī)定，做好本部門人員、設(shè)備機(jī)具的保管、調(diào)配、保養(yǎng)等方面的管理工作；負(fù)責(zé)本部門各種設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及資產(chǎn)管理；負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外的衛(wèi)生、綠化管理工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培、養(yǎng)護(hù)、除草、滅蟲、澆灌等各項(xiàng)管理工作；負(fù)責(zé)本部門的各項(xiàng)節(jié)能管理工作；負(fù)責(zé)本部門員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)本部門各種資料的收集、整理、歸檔工作；1按公司有關(guān)規(guī)定，做好本部門經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，并對(duì)創(chuàng)收項(xiàng)目實(shí)施管理；1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；做好本崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生清潔和交接班工作；負(fù)責(zé)回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題；對(duì)違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理的行為及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。十、保安隊(duì)長（班長）崗位職責(zé)在保安經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安部日常事務(wù)的具體工作。 八、水暖工崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，服務(wù)熱情，做到維修及時(shí)，不留隱患；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供水供暖設(shè)施設(shè)備的檢查、維修與保養(yǎng)工作，確保業(yè)主正常生活；按照公司制定的巡視檢查制度，認(rèn)真巡視轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷及時(shí)匯報(bào)，并做好相應(yīng)記錄；對(duì)轄區(qū)內(nèi)的自來水管、消防水管、消火栓、水龍頭、排雨管、化糞池等設(shè)備設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行檢查管理，并及時(shí)做好維修工作，冬季做好防凍保暖工作； 發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)維修處理，未能及時(shí)處理要上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。四、接待員崗位職責(zé)熟練掌握國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，熟悉公司各項(xiàng)規(guī)章制度，樹立為業(yè)主服務(wù)的思想；熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理資料，不斷完善整理詳盡的業(yè)主檔案；在辦公室主任的統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)業(yè)主日常報(bào)修接待工作及文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作；認(rèn)真記錄、積極處理業(yè)主投訴內(nèi)容，及時(shí)派人處理或向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；負(fù)責(zé)收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等； 按照物業(yè)服務(wù)的需求，對(duì)公司勞保用品和其他維修材料進(jìn)行統(tǒng)一管理，建立物資臺(tái)帳；協(xié)助主任組織會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)；五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) 在物業(yè)主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。二、副總經(jīng)理崗位職責(zé)協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)管理工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。物業(yè)管理有限公司 管理制度（內(nèi)部資料）二零一零年三月目 錄 總 則 06第一部分 物業(yè)公司組織架構(gòu) 07第二部分 崗位職責(zé) 0824一、總經(jīng)辦崗位職責(zé) 0809二、副總經(jīng)理崗位職責(zé) 09三、辦公室主任崗位職責(zé) 1011四、接待員崗位職責(zé) 1112五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) 12六、維保部經(jīng)理崗位職責(zé) 13七、電工（高壓運(yùn)行）崗位職責(zé) 1314八、水暖工崗位職責(zé) 15九、保安部經(jīng)理崗位職責(zé) 1617十、保安隊(duì)長（班長）崗位職責(zé) 17 十一、保安員（門崗）崗位職責(zé) 18十二、保安員（巡邏崗）崗位職責(zé) 1819十三、監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 1920十四、保安員（車管員）崗位職責(zé) 20十五、保潔綠化部經(jīng)理崗位職責(zé) 2122十六、保潔員崗位職責(zé) 2223十七、綠化工崗位職責(zé) 2324第三部分 管理制度與規(guī)定 2435一、考勤制度 2425二、業(yè)主檔案管理規(guī)定 2526三、技術(shù)檔案管理規(guī)定 2627四、勞保用品領(lǐng)用管理規(guī)定 28五、空置房管理制度 2829六、交接班制度 2930七、維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定 3031八、維修機(jī)具的管理規(guī)定 3132九、維修材料申報(bào)制度 3233十、維修材料保管領(lǐng)用制度 3334十一、倉庫管理制度 3435第四部分 工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 一、（前臺(tái)）接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 3536二、處理業(yè)主投訴的工作標(biāo)準(zhǔn) 3638三、處理投訴的工作流程 3839四、保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn) 3940五、保安員文明用語 4041六、保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) 41七、突發(fā)事件的處理 4244八、接待業(yè)主投訴流程 4445九、維修人員上門服務(wù)流程 4546十、維修員上門服務(wù)規(guī)范 4647十一、文明用語 47十二、服務(wù)禁用語 47十三、保潔員的禮儀禮貌規(guī)范 4748十四、樓內(nèi)區(qū)域衛(wèi)生 4850十五、樓外區(qū)域衛(wèi)生 5051十六、綠化維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn) 5163十七、綠化工日常操作守則 6364第五部分 相關(guān)制度（獎(jiǎng)懲制度）一、維修人員獎(jiǎng)懲制度 6465二、保潔員獎(jiǎng)懲管理規(guī)定 6566三、保安部員工獎(jiǎng)懲制度 6667總 則第一條、 為了規(guī)范新鄉(xiāng)融通物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常運(yùn)營，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，特制定本制度；第二條、 本制度依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定；第三條、 物業(yè)公司倡導(dǎo)員工誠實(shí)守信，盡忠職守，兢兢業(yè)業(yè)的工作態(tài)度，嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，從而使其個(gè)人價(jià)值得到迅速提升，盡快適應(yīng)本職工作；第四條、 融通物業(yè)公司鼓勵(lì)各部門采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步手段等提高管理和服務(wù)水平。按總經(jīng)理指示和授權(quán)在分管范圍內(nèi)決定、處理工作；協(xié)助總經(jīng)理處理日常行政事務(wù)及業(yè)主投訴等；負(fù)責(zé)能源計(jì)量的總體控制與核算工作，并向總公司提交核算報(bào)告；在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管維修部的日常維修及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作；負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主滿意；負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查公司各部門的工作完成情況；在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理；負(fù)責(zé)與對(duì)外各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作及公司相關(guān)項(xiàng)目的申報(bào)工作；完成總公司、總經(jīng)理授權(quán)或交辦的其他工作任務(wù)。 熟悉并掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理業(yè)主裝修事務(wù)； 負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保潔、維修人員的工作情況； 負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪工作，有效處理業(yè)主的投訴； 全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立業(yè)主檔案；負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生管理工作，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔； 負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)違章及突發(fā)事件；六、維修部經(jīng)理崗位職責(zé)負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并對(duì)維修材料的控制制定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)；；負(fù)責(zé)報(bào)修工作的確認(rèn)及維修、回訪工作；負(fù)責(zé)公共設(shè)施、住戶部分設(shè)施的安裝、維修；負(fù)責(zé)各類設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)；負(fù)責(zé)確保小區(qū)供暖、供水、供電正常；負(fù)責(zé)小區(qū)交付使用的驗(yàn)收和水電的開通；負(fù)責(zé)業(yè)主裝修施工中的水電管理；負(fù)責(zé)各類維修工具的管理；負(fù)責(zé)緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等；10負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術(shù)問題；1負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門各班組、各崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)及工作流程。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴(yán)重事故，須首先匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，在保證安全的情況下，要及時(shí)進(jìn)行搶修；認(rèn)真執(zhí)行維修材料領(lǐng)用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降低材料消耗；嚴(yán)格遵守各種維修工具的保管與使用管理規(guī)定，按值移交，確保工具處于完好待用狀態(tài)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督和指導(dǎo)當(dāng)值保安員的日常工作，認(rèn)真執(zhí)勤及時(shí)糾正和記錄違紀(jì)違章現(xiàn)象； 檢查保安人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品； 負(fù)責(zé)記錄保安人員獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)巡視情況； 按照保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作。十二、保安員（巡邏崗）崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保轄區(qū)治安安全，秩序井然；熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管